Президентът на Международната федерация за недвижими имоти (FIABCI) - България Валентин Съйков: Пазарът влезе в период на стабилно равновесие

, Снимка: Imot.bg
Големите очаквания за баснословни цени на имотите след присъединяването на страната ни към Европейския съюз от следващата година ще се окажат напразни. Спука ли се всъщност балонът?
- Аз не смятам, че всички участници на пазара, особено специалистите, са надували този балон. През последните три години цените на имотите у нас скочиха рязко. Обяснението за това е, че преди това те бяха изключително подценени и в повечето населени места в страната бяха под строителната себестойност. Тоест, движението, което наблюдавахме през последните години, беше оправдано и логично от пазарна гледна точка. Този тренд обаче подведе много от по-неподготвените участници на пазара, които решиха, че цените ще продължат да растат със същите темпове. Нещо, което никога не е било подклаждано от хората, които работят и гледат сериозно на имотния пазар.
Нормално е след бурното развитие на строителството през последните години да настъпи равновесие на пазара. А не бих се изненадал, ако в някой момент пазарът преживее и циклична криза. Кога ще настъпи тя и дали ще бъде дълбока или не, не може да се прогнозира в момента. Сега е очевидно, че пазарът е навлязъл в период на стабилно равновесие и мечтите за спекулативни печалби трябва да бъдат забравени.
От друга страна, аз не споделям и мнението, че след Нова година цените ще се сринат. Няма основание за това, тъй като все още не сме задоволили изцяло платежоспособното търсене и то не само като бройки, а като качество на търсенето. На пазара излизат купувачи със съвременни изисквания за качество, без значение дали става въпрос за жилища, офиси, търговски центрове или някакъв друг тип застроени площи. Имотите, които отговарят на тези нови за нас стандарти, не са достатъчно. В количествено отношение можем да очакваме везната да се наклони надолу заради тенденцията предлагането отново да вземе връх над търсенето. Разочаровани ще бъдат на първо място тези, които си мислеха, че е възможно цените на панелките да растат по-бързо от тези на новото строителство.


Каква са прогнозите ви за следващите две-три години?
- Очаквам да постигнем стабилно равновесие. Появяват се периодично коментари, че евентуалното въвеждане на еврото в България след няколко години ще разтърси пазара. Аз не смятам така, защото и сега сделките с имоти се договарят в евро. Тоест, драматични промени няма да има. Не можем да очакваме и трайно връщане на цените надолу, заради общата икономическа логика на нашето развитие. Очаква се след присъединяването ни към Евросъюза всички цени да се повишават - като се започне от горивата, мине през различните инвестиционни и потребителски стоки и се стигне до стойността на труда. Това ми дава основание да смятам, че цените на имотите все повече ще съответстват на стандарта на живот.
Разбирам, че за много от хората, които едва връзват двата края, тези думи звучат кощунствено, но аз говоря за европейската перспектива на развитие на страната. Зависи от съответния човек, от неговото занятие, образование и инициативност, дали той ще има възможност да си купи жилище, което отговаря на всички европейски стандарти.


Какво показва опитът на последните 10 страни, които се присъединиха към Евросъюза? Увеличиха ли се, или се понижиха там цените на жилищата?
- При всички страни бумът на цените беше в периода непосредствено преди приемането им като членки на Европейския съюз. След това настъпи разочарование и в някои от държавите дори се стигна до временен спад на цените на имотите. Това се наблюдаваше както в Полша, така и в Чехия и Унгария. В тези, а и в други страни след присъединяването се стигна до стагнация.
Предполагам, че българската публика е по-добре подготвена за влизането ни в европейското семейство, най-малкото защото може да се поучи от примера на страните от последната вълна. И се надявам очакванията да не са толкова високи. Защото в противен случай ще настъпи разочарование. Ако някой е решил, че ще се събуди на втори януари с имот, който ще струва два пъти повече, значи е изпаднал в заблуда.


Миналата седмица общественото мнение бе сондирано с идеята данъчните оценки да се вдигнат с 20%. Предишната година те бяха вдигнати с 30%. Позитивен или негативен е по принцип ефектът от подобна стъпка?
- Аз смятам, че като цяло моделът за периодично актуализиране на ниските данъчни оценки спрямо пазарните стойности не е добър. Наблюдавали сме драстични аномалии - за някои имоти данъчните оценки са били в пъти под пазарните цени, а за други - дори над пазарните цени. И това не би могло да не е така, когато те се правят от чиновници, които ги измислят по някаква кабинетна методика.
Според мен просто трябва да престанем с това делене на данъчни оценки и пазарни цени в нашата страна. А държавата вместо да увеличава данъчните оценки, за да събира повече пари, по-скоро трябва да се откаже от тях. По-добрият път е да се намалят рязко ставките за облагане на сделките с имоти. По този начин хората ще бъдат стимулирани да записват в нотариалните си актове придобитите имоти по пазарната им стойност. Това е в интерес и на гражданите, тъй като когато е вписана пазарната цена, при наличие на някаква недобросъвестност или измама от страна на продавача, купувачът е много по-гарантиран, че ще му бъдат върнати парите, които реално е платил. Ако обаче сделката е договорена по данъчна оценка, съдът може да постанови само обезщетение в размера на данъчната оценка на имота.


С колко според вас би следвало да се намали местният данък, който се дължи при покупко-продажба на имот?
- В момента данъкът е 2%. Той трябва да бъде намален в такива пропорции, че плащането му върху пазарната цена да бъде поне малко по-изгодно, отколкото се плаща сега върху данъчните оценки. Смятам, че в дългосрочен план хазната няма да загуби. А и това ще бъде важна стъпка в създаването на нова култура във взаимоотношенията на гражданите с държавата и помежду им. Смешно е сега за наследени селски имоти в страната да се дължат данъци от по 2-5 лева, които обезсмислят тяхното плащане. Ако човек ги плати по банков път, таксата за превода ще струва по-скъпо. Ако отиде на място - сумата става още по-голяма заради транспортни разходи, загуба на време и т.н. В случай че хората се стимулират да записват пазарните цени, което е в техен интерес, държавата не може да иска да запази или да увеличи сегашните проценти на облагане. Защото така няма да се насърчи събирането на повече данъци, а сивият сектор.
Размерът на нотариалните такси в такъв случай също би могъл да се преосмисли, макар че те са предмет на други закони.