Фондовете заиграха първо с бизнес имоти

,Преди седмици германският град Дрезден обяви, че е продал на американски инвестиционен фонд недвижими имоти, за да изчисти дълговете си. Местната власт пласира 41 000 апартамента срещу 982 млн. евро на инвестиционния фонд Fortress. Той от своя страна пое дълга на общинската фирма Woba и определени ангажименти по социалната харта. Така, от една страна, общината се справи с борчовете си, а от друга - очевидно се освободи от активи, които надали е стопанисвала по най-добрия възможен начин.


Могат ли нашите общини да започнат да продават блокове?

Към днешна дата това е невъзможен сценарий поне поради две причини. Първо, самите общини не разполагат с особено голям жилищен фонд, а и местната власт обикновено притежава по няколко апартамента в сграда, но рядко цял блок. И второ - зданията, в които общините имат собственост, са в доста окаяно състояние. Тоест дори да се намерят кандидат-инвеститори, те първо ще трябва да налеят солидни средства за реновиране на блоковете, а после - да се оправят със собствениците, наемателите и управлението на зданията по пазарни правила.

Но тъй като обитателите в общински жилища са главно хора със сравнително ниски доходи, които трудно могат да плащат сносни наеми, едва ли някой от инвестиционните фондове ще се насочи точно към този тип бизнес. Най-малкото защото размерът на първоначалното вложение ще е голям, а откупуването му ще е доста разсрочено във времето.

"За един инвестиционен фонд или за някое Акционерно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) подобна инвестиция на пръв поглед би била демотивираща. Но при едни по-прецизни разчети и добра схема за покупка и управление на такъв тип сгради, схемата може да се окаже печеливша", коментира изпълнителният директор на "Феърплей пропъртис" АДСИЦ Моню Моравенов.

През последните няколко години на пазара за недвижима собственост в България се появиха немалко инвестиционни фондове, които се листват на световните борси, и се създадоха доста АДСИЦ, някои от които дори са с чуждестранно участие. Повечето от тях обаче


се прицелват в имоти с по-висока доходност

А към днешна дата за такива минават преди всичко вложенията в бизнес имоти, без значение дали става въпрос за офис сгради, търговски или складови площи. Сравнително висок е и интересът към развитието на ваканционни обекти, хотели и до известна степен към луксозни жилищни имоти.

Това до голяма степен се вижда от отчетите на АДСИЦ и инвестиционните им активи по типове недвижима собственост. По данни на Комисията за финансов надзор към края на ноември в страната са регистрирани общо 37 такива дружества. 31 от АДСИЦ се занимават със секюритизация (процес, чрез който финансови активи или имоти се трансформират в ценни книжа). 6 от тези дружества са специализирани в операциите със земеделска земя. Останалите 6 АДСИЦ се занимават със секюритизация на вземания.

"Основният фактор, поради който чуждестранните инвестиционни фондове, а и АДСИЦ се насочват към покупката и управлението на офис и търговски имоти, съвсем естествено е по-високият процент на доходност. Защото за разлика от жилищните здания, където управлението към днешна дата по-скоро се прави на парче, при бизнес имотите се работи с мащаби, които гарантират по-добра и бърза възвръщаемост", коментира управителят на компанията за недвижими имоти "Елта консулт-CBRE" арх. Валери Левиев. Или казано с други думи,


когато цифрите заговорят, и анализаторите мълчат.

picture:3,20061213_3_2.jpg,Безспорно най-правдоподобен показател за атрактивността на даден имот остава доходността от него. Според разчетите на "Елта консулт-CBRE" през 2004 г. при офис сградите доходността се е движела средно около 11.25% на година. През миналата година е била 10.25%, а през тази е средно 9-9.5% за различните проекти. В анализите за търговските площи също се отчита понижение на доходността през последната година. През 2006 г. в този сегмент тя ще е средно 9.5%, миналата година е била 11%, а през 2004 г. - 12%.

Понижаването на кривата на печалбите обаче далеч не е смущаващ индикатор. Най-малкото поради две причини. От една страна, за разлика от други европейски държави България продължава да държи сравнително високи нива на доходност в повечето имотни сегменти. От друга - по-забавеният темп на печалбите на практика означава, че страната ни вече започва да се възприема като сравнително стабилна и сигурна дестинация за инвеститорите в недвижима собственост, коментират повечето от посредниците в търговията с недвижима собственост. Както те, така и някои от представителите на инвестиционните фондове обаче чертаят


нелошо бъдеще за имотите от типа appartment house

Това са обикновено жилищни сгради, които се управляват от даден фонд или дружество. Често то е собственик на цялата или поне на половината от сградата, стопанисва я, управлява общите й части и се грижи за поддръжката им. Съответната компания обикновено си осигурява и наемателите, които настанява в зданието, гарантира обслужване на ниво и евентуално допълнителни екстри от типа на охрана, паркоместа, опции за почивка и т.н.

Едни от добрите примери в това отношение са двата жилищни обекта на строителната компания "Феърплей интернешънъл" в столицата. Чрез дъщерното си дружество "Феърплей пропъртис мениджмънт" те отдават под наем част от апартаментите в двете сгради и управляват прилежащата инфраструктура и общите площи. Според търговците на имоти и строителните предприемачи единствено при тази схема на стопанисване на апартаментите може да се постигне относително добра доходност при жилищните здания. Като цяло обаче тя остава сравнително по-ниска от тази, която се постига при бизнес имотите, защото наемите са по-ниски, а срокът за сключването им - сравнително по-кратък.

Но при appartment house имотите в момента предлагането е концентрирано във високия клас и


има дефицит на добри жилища от средния клас

Според Младен Митов, мениджър в агенцията за недвижими имоти "Явлена", успех в бъдеще биха имали тези от инвеститорите, които насочат вложенията си към развитието на сгради, предлагащи апартаменти от средния сегмент, добре, но не луксозно обзаведени, където повечето жилища са маломерни, а сградата е добре поддържана и охраняема. Потенциални наематели на такива имоти могат да бъдат както местни бизнесмени, които от време на време идват по работа в столицата или в някой от другите големи градове на страната, така и чуждестранни предприемачи с бизнес в България.

Към днешна дата обаче фактите сочат друго - повечето от инвестиционните фондове съвсем логично са обърнали взор към по-печелившите сегменти. Освен различните бизнес имоти за такива се възприемат също част от ваканционните обекти от затворен тип или хотелите. Особен интерес напоследък се проявява към хотелите в големите градове на страната, където се регистрира над 50% запълняемост, казват от "Феърплей пропърти" АДСИЦ. Както те, така и другите АДСИЦ и инвестиционните фондове често съвместяват


предприемачески и мениджърски дейности

- нещо, което не е типично за този тип инвеститори по света. "Поради липса на готов инвестиционен продукт фондовете, които оперират в България, без значение дали са местни или чуждестранни, понякога се налага да се включват в схеми, предвиждащи и самото изграждане на обекта. Голямата конкуренция между инвестиционните фондове на международно ниво от своя страна също допринася за разминаването на реалността с класическия модел, при който предприемаческата дейност е строго разграничена от инвестиционната", коментира Георги Киров, мениджър на отдел "Инвестиционно и корпоративно консултиране" в Colliers International.

По принцип всеки фонд се създава с различна цел и сфера на действие. Когато основната му дейност е недвижима собственост, би било непривично да се ангажира с други дейности. Има обаче фондове, в това число и у нас, чиято основна дейност е друга и включването на недвижимите имоти в портфолиото им е по-скоро съпътстващ сектор. Един вид - черешката върху тортата.