Дружествата за имоти залагат на свои проекти

Две са основните стратегии, между които избират инвеститорите в имоти на българския пазар. Първата е да закупят готов продукт - офис сграда, търговски център, индустриален обект, който веднага може да генерира доходност и да носи дългосрочна печалба. Втората е реализацията на собствен проект.

Избор

Покупката на завършен и отдаден под наем бизнес имот в момента носи годишна доходност от 7-8%. Подобен разход обаче има смисъл само за големите дружества за имоти (обикновено международни), с капитал над 100 млн. EUR. Цените на готовите проекти у нас вече достигнаха нива, интересни само за големите играчи. Българските фондове управляват по-малко средства и не може да си позволят подобен род инвестиция. На фона на другите възможности за генериране на доход това не е целесъобразно. Изключение е покупката на готов проект, който е подценен и има потенциал за сериозен ръст на цената в обозримо бъдеще. Към момента такива оферти обаче не се появяват. По тази причина повечето акционерни дружества със специална инвестиционна цел най-често избират втория вариант - реализация на собствени проекти. Няма общовалидни граници за печалбата в този случай, но ние залагаме 18-22% годишен доход от наем при нашите проекти. При проекти, свързани с продажба, годишният доход е 90-100%.

Бизнес имотите

Офисите и търговските площи са приоритетни сегменти за много български дружества за имоти. Ключов фактор за успешен проект е уникалният терен. Предпочитани са т. нар. високи локации, където има търсене от големи чужди компании. В терена обикновено се влагат 2 до 3 млн. EUR. Ако е в идеалния център на София, може да е 400-500 кв. м. На голям булевард е добре площта да е поне 2000 кв. м. Недостатъкът при тези проекти е, че започват да носят приходи от наем след завършването си, т. е. твърде бавно се реализира доходност.

Втори дом

При проект за ваканционен комплекс мястото също трябва да е уникално. Вече не е изгодно да се инвестира в Слънчев бряг или Банско, тъй като пазарът се пренасища. Добър вариант са развиващи се локации, като Боровец или някои райони по морето, където има добра регулация и няма хаотично застрояване - например първата линия на Златни пясъци, ако се намери земя на добра цена. Принципът, по който избират фондовете, е “подценен уникален терен, подходящ за изграждането на продукт, лесен за реализация”. Предимството е, че продажбите започват още със старта на строителството и се реализират по-бързо, но носят краткосрочна печалба, а не постоянен доход.

Жилищни проекти

Все по-трудно се намират подходящи за такъв тип проекти терени. И при тях водещо е мястото, а цената на терена трябва да е 2 до 3 млн. EUR. Дружествата със специална инвестиционна цел залагат на луксозното строителство, средностатистическите жилища не попадат в обсега им.

Терените

Местоположението е ключов фактор за успеха на една инвестиция в недвижим имот. Локацията трябва да бъде наистина уникална - да позволява бързо отдаване под наем на готовите площи и на добра цена, а в дългосрочен план - дори продажба на проекта с печалба, която да удовлетворява желанията на акционерите за дивиденти. Основните изисквания при избора на терен са той да е в регулация, с ясни строителни граници и градоустройствени параметри на застрояването; да е с добро разположение; да струва в рамките на 2-5 млн. EUR (предвид капитала на съществуващите АДСИЦ). Освен мястото определящи при избора на проект са и размерът на терена, както и строителните му параметри. Например теренът, който БенчМарк фонд имоти придоби за ваканционен комплекс в Боровец, е 9 дка, а този на ул. Раковски в София за търговско-административен център е 450 кв. м, като платената цена е почти еднаква.