Павлов: Два пъти повече трябва да се строи, за да имаме нормални цени

Нямо достатъчно ново строителство, въпреки новите проекти. Това донякъде, в комбинация с банковата ситуация, е добре за инвеститорите. Относно движението на цените на жилищата през 2018 г. то един е факторът, който не е известен, за да се определи тенденцията – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). „Какво мислят там. Цената на недвижимите имоти в България за конкретен период зависи от ЕЦБ”, казва в интервю за imot.bg Георги Павлов – изпълнителен директор на „Адрес”.

Господин Павлов, кои бяха аномалиите на пазара на недвижими имоти през 2017 г.?

Аномалията е единствено, че смятаме, че има много ново строителство, а дефакто такова няма. Да вземем за пример София. Данните показват, че в столицата се строят около 6000-7000 жилища. При 500 000 жилища налични това съвсем не е много. Трябва да се строи два пъти повече, за да имаме нормални цени. Цените се вдигат, защото предлагането не е достатъчно.

Друг е въпросът, че за целта трябва да има уредено градоустройство и да може бързо и лесно да се прецени какво може да се построи на всеки един парцел. Но за това трябва общините да работят преди да се случат инвестиционните намерения. Т.е. необходимо е да има действително подсигурени планове за това как ще се развива общинската инфраструктура и да могат предприемачите да я последват.

Пример за това обикновено давам със северните квартали. Направи се северната тангента, но не и всички подходи към нея. Трябва да се изградят улиците, водопроводите, топлопроводите, да се отбележи кога къде ще се построят детските градини, училищата, кои парцели ще са за магазини и за жилища. Ние решаваме въпроса с улицата до проект създаден преди 10 години. Хората са плащали данъци 10 години и изведнъж общината казва, че се изненадва, че няма улици. Това е нелепо.

Защо се стига до подобни ситуации?

Защото общината има друга стратегия, а именно на ниски данъци и ниско обслужване – плащаш малко и получаваш малко. Не може така.

Казваме, че нямаме пари да изкупим улиците в Манастирски ливади и затова не ги благоустрояваме. Какво означава нямаме? Когато се плаща таксата за строежа, в нея трябва да е включено това, че до строежа ще има улица. Да, това струва определена сума пари. Съответно общината трябва да поиска повече пари за разрешително за строеж и да построи улици. А тя сега какво прави – иска малко пари за разрешително за строеж и не прави улици. Така е по-лесно и така се върши по-малко работа.

От какво се притесняват инвеститорите днес?

Инвеститорите нямат много основания за притеснения. От една страна ги подкрепят банките, а от друга – населението, като им дава много пари „на зелено”. Банките им предоставят обезпечен кредит, а клиентите – необезпечен. Тези, които трябва да се притесняват са банките и населението.

Кое беше най-голямото разочарование на клиентите през изминалата 2017 г.?

Те си мислят, че да имаш пари е достатъчно, за да си купиш нещо. При капитализма така хората свикват – че като имаш пари ще си намериш това, което искаш. Всичко е въпрос на пари, а не на наличност. При комунизма беше така – имаше дефицит на всичко. Има дефицит на жилища. Това е истината.

Излезе статистика на Световната банка, където се посочва, че не се използва достатъчно жилищният фонд. Една от причините за това са ниските данъци. И че това е удобен начин да си съхраняваш парите. Те си стоят, ти не плащаш някакви особени данъци и си си добре.

От една страна имаме дефицит на жилища, а от друга – висок процент на свободните жилища.

Ако се върнем назад във времето, ще видим, че една от функцията на парите е съкровище (запазване на стойността, а не нейното увеличаване). Хората с основание откриха, че банките не са толкова сигурен начин да запазиш стойност. От една страна ниските лихви по депозитите, а от друга на всеки 10 години нещо се случва в банковата сфера. И те предпочетоха да вложат богатството си в жилища. Очевидно земетресенията в София са по-редки отколкото фалитите на банки. Жилищата се оказват по-сигурни от банките.

От гл.т. на макроикономиката това означава, че милиарди левове се вкарват в актив, който не произвежда абсолютно нищо – нито заетост, нито добавена стойност. Ако си държиш парите в банката, тя ги използва – те работят за икономиката и създават стойност. За да се „раздвижи” активът недвижими имоти е необходимо да се повишат данъците. Данъците върху имотите в България са ниски и да стане неизгодно да не си използваш капитала.

Колко е процентът с тъмни прозорци?

За София казаха, че е 24%, което също е много. Предполагам, че част от него е отдаден под наем без официално да е обявено, но все пак има достатъчно жилища, които не се използват.

Цените винаги зависят от съотношението между търсене и предлагане. За последните две години търсенето нарасна поне два пъти. Но предлагането не може да реагира и ние не може да осигурим евтини жилища в северната част на София. Не нарасна предлагането на жилища в ценовия диапазон 800-900 EUR/кв.м, защото няма къде да се построят такива сгради.

Разликата между броя на купувачите и този на продавачите е огромна. Продажбите старо строителство са намалели два пъти, като сложим повишеното ново строителство те са спаднали с 20%, а търсенето се е повишили два пъти. Не може предлагането да намалее с 20%, а търсенето да се увеличи два пъти и да няма ръст на цените. Трябва да се повиши предлагането, трябва да има по-високи данъци върху наличните имоти. А за да се повиши предлагането ново строителство трябва да има уредени квартали, където да може да се строи. Ние застояваме вътре в кварталите и то вече 15 години. Не сме построили един булевард и в един момент се оказва, че вече няма къде да строим. В България строителството не е достатъчно.

Как ще се развие пазарът на недвижими имоти, в частност жилищата, през 2018 г.?

Един е факторът, който не е известен, за да се определи тенденцията – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). Какво мислят там. Цената на недвижимите имоти в България за конкретен период зависи от ЕЦБ. Защо все повече хора търсят имоти? Защото постоянно спадат лихвените проценти по ипотеките. Нашата банкова система е изцяло европейска и зависи изцяло и само от цената на парите на европейските централи, не на местното ниво.

Ако във Франкфурт решат да повишават лихвените проценти ще спаднат цените на имотите в България и по този начин пазарът лесно ще се регулира. Ако решат да запазят ниски лихвените равнища ще видим и следващото, което е и по-вероятно – продължаващ недостиг на жилища и свързания с това ръст на цените.

Защо в другите градове това е по-слабо изразено? Защото няма демографски ръст. Защо в Перник примерно имат проблем? Защото там няма ново строителство, а заплатите са вече скачени с тези в София. Квартал „Изток” на Перник е квартал „Запад” на София, което не е лошо. Защо има изгодни цени в Пловдив, защото в Пловдив винаги е имало сериозно ново строителство и затова може да поеме ръста на търсенето. Във Варна и Бургас съществува ограничение – от една страна от море, а от друга от езера. Там е по-трудно да се реши къде да се строи, докато в София няма, с изключение на ограничението на юг.

В какво точно се състои разликата между Бургас и Варна?

Тя не е в икономиката. Това, че казваме, че Бургас се разви, означава, че Бургас привлича европейски средства. Поради тази причина самият му външен вид е по-лъскав. Но това не означава, че икономиката му е по-стабилна. Външният вид на Бургас не се дължи на данъците събрани от местната икономика, а от парите привлечени от Европа. И затова цените на имотите продължават да са по-ниски от тези във Варна. Просто Варна е по-лошо управлявана.