Дом с ипотечен кредит: разумният подход

Освен с възможно най-ниска лихва ипотечният кредит трябва да бъде по мярка по отношение на размер, срок, самоучастие, възможност за предсрочно погасяване. Ето защо е важно да бъдат разгледани достатъчно на брой различни възможности и потенциални кредитори. Търсенето на най-изгодният ипотечен кредит е подобно на търсенето на най-подходящия имот. Със сигурност, това отнема време, предполага усилия и разходи. И тук идва ползата от агенциите за недвижими имоти и независимите кредитни посредници и консултанти. Въпреки това човек трябва да е наясно със важните неща дори и да няма идея как могат да бъдат решени. За тази цел тук е направен един бърз преглед на най-важните аспекти при закупуване на жилище с кредит.

Срок

Срокът на кредита следва да е съобразен с две неща –възрастта и дохода на кредитополучателя, понеже е определящ и за вноската. Най-дългият срок предлаган от банките обикновено е 30 години. Моят съвет е обаче е да се опитате да се справите с погасяването за 15 години дори и да имате дълъг възрастов хоризонт. Сметката е проста. Лихвите, които ще платите допълнително за по-дългия срок от 30 години ще ви стигнат да изплатите още едно жилище. Мога да ви предоставя примерни сметки, за да се уверите в това. Отделно при по-дълъг срок лихвената част във вноската през началните години на погасяване, както ще разгледаме след малко, е много по-голяма. Това при покачващи се лихвени проценти прави вноската по-податлива на увеличение.

Самоучастие

Самоучастието е делът от цената на жилището, което ще заплатите със собствени средства. Останалото идва от банката. В стандартния случай максималното финансиране от страна на банката е 90% от стойността на имота и пълна отговорност на кредитополучателя. За голяма част от кредити се изисква собствено участие от 10-15%. При по-ниско самоучастие има изискване за по-висок процент. Опитайте се да се справите с възможно най-голямо самоучастие, но все пак си оставете пари за ремонт или първоначално благоустройство ако такива са необходими. Не ползвайте и аварийния си семеен фонд, който се ползва за инциденти и критични нужди а не самоучастие. Основният мотив за по-голямото самоучастие не е по-ниската месечна погасителна вноска, поради по-малкия кредит, а по-ниският лихвен процент, който банката е склонна да приложи.

Отговорност на кредитополучателя

Тука опциите са две – ограничена или пълна отговорност. Има се предвид отговорността на кредитополучателя при невъзможност да обслужва кредита. Тогава банката предприема или изисква продажба на имота. Постъпленията от това отиват за погасяване на кредита. При ограничена отговорност, кредитът се счита за погасен дори и постъпленията да не са достатъчни за покриване на цялото задължение. При пълната, кредитополучателят продължава да дължи непогасената част. Силно съветвам кредитополучателите да избират ограничена отговорност, когато тази възможност е налице, защото в България личният фалит все още не е законово уреден. Ако това не е възможно, този риск все пак подлежи на застраховане и е разумно кредитополучателят да ползва подобна застраховка.

Вноската

Ипотечните кредити се погасяват обикновено на равни месечни вноски, които включват както лихва така и главница. В началото лихвената част е много по-голяма и стига заема около 90% от вноската. Вноската зависи от размера на кредита и срока. Обаче, тя следва да е съобразена с дохода след всички неизбежни разходи за нормалното ни съществуване. С риск да разочаровам някои от вас и да вляза в спор с колеги, мое мнение е, че месечното плащане не следва да е по-високо от 25% от месечния доход. Всяка сума над тази е рискова за обслужване предвид това, че лихвите се покачват и големият натиск за ограничаване останалите ви важни нужди за нормален живот. Имам предвид обаче месечният доход на домакинството и ако той идва от двама се взема комбинираният доход и на двамата.

Един или двама длъжници

Този въпрос ефективно не стои, когато в случая със семейни кредитополучатели със сключен граждански брак. Банката може да поиска поръчителство или включване на другия член на семейството като съдлъжник. Обикновено това се стимулира и с предоставянето на по-нисък лихвен процент. Мисля, че най-добре е нещата да бъдат максимално опростени и да не се усложняват дори и това да свързано с известна лихвена икономия. Браковете и съжителствата не са вечни и допълнителните усложнения при евентуалното им приключване не са желателни.

Плаваща или фиксирана лихва

В условията на покачващи се лихвени проценти банките не са много склонни да предоставят дългосрочни кредити при фиксирани лихвени проценти. Предвид конюнктурата фиксирането на лихвата, дори за някакъв период от време е изгодно за кредитополучателя. Лихвите имат тенденция да гравитират към дългосрочни средни нива. Банките предлагат възможност за фиксиране на лихвата, когато това е изгодно за тях, т.е. когато тенденцията е за понижаване на лихвените проценти.

Застраховка на имуществото

Така или иначе банките го изискват и предлагат собствено решение, което е включено в кредитното предложение. За предпочитане е обаче вие да си изберете застраховател, който е първокласен и да включите и други рискове освен погиване или увреждане на имота, а именно кражба, грабеж, взлом, гражданска отговорност свързана с имота и други. При всички положения дългосрочното обвързване с конкретно решение не е най-доброто. Имущественото застраховане е силно конкурентен пазар и всяка година сме свидетели на по-добри оферти и решения, които идват от различни застрахователни компании.

Застраховане на кредитополучателя

Разумно е кредитополучателят да е покрит срещу редица рискове като загуба на живот в следствие на злополука или здравословен проблем, частична или пълна загуба на трудоспособност и други. Банките в повечето случаи стимулират това като предлагат отстъпка в лихвения процент и най-често предлагат животозастрахователно решение в пакета. Ако го ползвате отстъпката по лихвеният процент е още по-голяма. Аз лично не харесвам обвързаното животозастраховане и не съветвам клиентите си да го ползват дори и лихвата да е значително по-ниска, защото обвързването със застрахователното решение в този случай е дългосрочно, покритието е насочено към банката а не към кредитополучателя и намалява паралелно с непогасената част от дълга. Застрахователните премии изглеждат уж по-ниски, но и покритието изтънява. Най-добрата алтернатива е да се вземе пълно застрахователно покритие за цялата сума на дълга от първокласен независим застраховател. Когато пълно покритие не е по силите ви за всички събития, оставете го поне при загубата на трудоспособност, защото е хубаво да имате дом дори и да сте загубили трудоспособност. Иначе жилището може да се продаде и покритието да цели единствено и само покриване на вноските към банката за периода на продажбата му, който обикновено не е повече от две години.

Възможност за предсрочно погасяване

Това е една много важна опция, която може да бъде експлицитно санкционирана от банката посредством допълнителни такси и неустойки. Моят съвет е тази опция да е налична и отворена от момента на отпускане на кредита. Всичко се случва, дори и хубави събития. Почти всеки от нас е получавал непредвиден, нерегулярен доход от продажба на друг имот, от застраховка, от компенсация при освобождаване от работа и други. Хубаво е тези нерегулярни постъпления да могат да се ползват за редуциране на кредитното задължение посредством предсрочно погасяване. Дори и да решим да сменим жилището и да продадем имота, това пак обикновено е свързано с предсрочно погасяване. При равни други условия повече свобода, никога не е излишна. Когато банките не ограничават предсрочното погасяване, те не го правят безвъзмездно, а обикновено прилагат по-висока лихва. Хубаво е тези опции да се съпоставят финансово, защото нередки са случаите, при които е по-изгодно еднократно да се плати такса за предсрочно погасяване в сравнение с увеличена лихва за целия живот на кредита.

Съпътстващи такси

Отпускането на ипотечен кредит е комплексен процес и ангажира ресурси както на банката така и на клиента. Ето защо банките прилагат такси, които са платими дори и при несключване на договор. При всички положения изискването на оферта и нейното предоставяне от банката следва да е безплатно. Едва на етапа оценка и разглеждане банките събират такси. Ползването на независим кредитен консултант също е безплатно и неговото възнаграждение обикновено е само при успех и се поема от банката. Следва обаче да се внимава за едни други такси, които имат характера на завишение на лихвата и които добрите кредитори не прилагат. Дори и експлицитната лихва да е по-висока, аз лично бих предпочел кредитор без такива лихво-подобни такси.

Да ползвам ли кредитен посредник и консултант?

Както е видно съображенията при покупка на жилище с ипотечен кредит са много и важни. Решението е комплексно и не бива да бъдем или да се считаме за специалисти във всяка една област. Аз много често прибягвам до второ мнение от колега, който са занимава точно с конкретен аспект или проблем и го прави много по-често от мен. Тук искам да разбия няколко мита. Вашата агенция за недвижими имоти не е най-добрият кредитен консултант. При цялото ми уважение за тяхната работа, те са специалисти и си вадят хляба от дейност, която е друга. Отделно те желаят сделката и и при най-добрите им намерения ограничава тяхната обективност. Същото важи и за вашият личен банкер или банка. Като всеки човек и институция те естествено са най-добрите в собствените си очи и техните предложения също. Ето защо е необходимо да имате повече от едно потенциално решение от различни кредитори, а това е най-лесно като се ползва кредитен консултант. Добрите професионални кредитни консултанти работят при еднакви условия (комисионни) с всички банки и са равно отдалечени от тях. Те снабдяват и сравняват доста голям брой актуални оферти - над 10 от различни кредитори - и няма нужда кандидатстващият за кредит да го прави. Обикновено това е безплатна за кредитополучателя услуга без ангажименти, но предполага подписване на протокол в случай, че кредитът е уреден от консултанта. Клиентът обикновено получава най-добрите индивидуални условия. Професионалните кредитни посредници осигуряват спокойствие и сигурност. Отделно те оказват професионално съдействие от кандидатстването до финализиране на сделката. Възможно е да ви подсигурят и предварително одобрение с параметри за размер на кредита, лихва и месечна вноска, ако желаният дом не е намерен. Обикновено предварителното одобрение поставя и изисквания към потенциалния имот, като локация, качество и други.

Критичен поглед

Дори и снабдени с най-добрите имотна и агенция, адвокат и кредитен консултант, подхождайте разумно и мислете критично. Не бързайте и не пренебрегвайте привидно маловажни аспекти. Доверието се печели и не се дава току така. Ако нещо не ви е ясно, изискайте разяснение. Изисквайте финансовото измерение на всяка една подробност и опция Покупката на жилище и ползването на ипотечен кредит са важни дългосрочни решения и не бива човек да се уповава единствено на чуждия пример и опит и че другите така правят. Противно на някои заблуди и специалистите, били те имотни, правни и финансови предпочитат да работят с подготвени, информирани, изискващи и критично мислещи клиенти. Бързайте бавно и разумно!

Златин Съръстов е доктор по икономика и преподавател в УНСС по дисциплините свързани с банковото дело. Притежава над 25 г. опит в областта на инвестиционното банкиране, корпоративните и личните финанси. През последните години активно се занимава с темата за личната финансова подсигуреност и свобода.