Фондовете, инвестиращи в имоти, набират скорост

Индустрията на недвижимите имоти в световен мащаб, изглежда, е полудяла на тема инвестиционни фондове, управляващи недвижимости. Цените на корпоративните акции отдавана доказаха, че са силно волатилни, което се потвърди и през последната година. Сегментът на първичните публични предлагания се възстановява с доста слаби темпове, а рекордно ниските лихви в глобален мащаб правят вложенията в държавни облигации слабо атрактивни. Това прави дружествата, инвестиращи в недвижими имоти, REITs /Real Estate Investement Trust/ силно атрактивни.

Инвестициите в тези фондове донесоха 12% възвръщаемост за 12 месеца до март тази година във Великобритания според индекса IPD, следящ представянето им. За същия период корпоративните акции направиха по-висока възвръщаемост, но пазарът беше силно волатилен и прогнозите за бъдещото му представяне са доста несигурни. В резултат на това все по-голяма част от инвеститорите, основно индивидуалните, търсят печалба, като влагат парите си в недвижимо имущество. Повечето от тях обаче не разполагат с достатъчни средства, за да изградят диверсифициран портфейл чрез покупка на различни недвижими имоти. Това е причината, която ги насочва към инвестиции в REITs - институциите, които стават все по-популярни по света.

REITs инвестират основно недвижими имоти - сгради, земи, гори, построяване или доизграждане на строежи и др. Част от свободните парични средства може да се инвестира в сигурни държавни или ипотечни облигации, както и в банкови депозити. Паричните ресурси REITs набират чрез издаване на ценни книжа.

Предимствата са, че инвеститорите, закупили акции на тези фондове, получават данъчни преференции, ниска волатилност и възможност за добър доход в условията на ниски лихви в глобален мащаб.

Първите фондове от този вид са създадени в САЩ. По-някои критерии вложенията в тях през последната година се оказаха по-добра инвестиция спрямо акциите. Все още са малко страните обаче, в които има създадени подобни инвестиционни структури, позволяващи на инвеститорите да диверсифицират средствата си чрез инвестиции в недвижими имоти. Страните, в които отскоро функционират подобни фондове, в момента са Франция и Хонконг. С такива може да се похвалят и Австралия, Холандия, Белгия, Сингапур и Япония. В Италия също се подготвят REITs, а в Германия компаниите за недвижими имоти активно лобират пред законодателите за навлизането на тези дружества и създаване на нормативна уредба.

България също е в семейството на REITs.

България може да се похвали, че е едни гърди пред голяма част от развитите страни и е в групата на вече създалите такива фондове. Аналогът на REITs у нас е Акционерното дружество със специална инвестиционна цел, инвестиращо в недвижимо имущество /АДСИЦ/. Засега единственото дружество у нас, което управлява портфейл от недвижими имоти, е Ти Би Ай-БАК Недвижима собственост АДСИЦ.

Според Закона за дружествата със специална инвестиционна цел имотите, които се управляват, трябва да са само на територията на България. Нормативната уредба позволява свободните средства на дружествата да бъдат инвестирани в ценни книжа, издадени или гарантирани от държавата, както и банкови депозити без ограничения. До 10% от свободните ресурси може да бъдат вложени и в ипотечни облигации.

В страните, които има REITs, структурата на активите и управлението им се различават. Някои от тях са по-успешни от други, твърдят анализатори и финансисти. Финансовият министър на Великобритания Гордън Браун определя, че REITs работят най-добре, когато са публични компании от затворен тип, управляват се от професионален вътрешен мениджмънт и акциите им са достатъчно ликвидни. Във Великобритания виждат в REITs и механизъм, с който може да се предотврати заформяне на балон на пазара на недвижими имоти. Рекордно ниските лихви през последните години и ръстът на ипотечното кредитиране на Острова направиха пазара на недвижими имоти доста атрактивно място за инвестиции от гражданите. Отпуснатите кредити за покупка на жилища притесни дори Bank of England, след като ипотечните заеми надхвърлиха заложения от монетарната институция максимален размер за цялата страна. Това беше и една от причините монетарната институция първа от големите да започне затягане на монетарната политика чрез повишаване на основния лихвен процент в страната.

САЩ са пионерите

Първите REITs са създадени в САЩ през 1960 г., но трудно намират популярност до 1980 г., когато се променя законодателството за облагане на приходите от тях. Бариерите се вдигат още повече през 1993 г., когато отпадат ограниченията за инвестициите на щатските пенсионни фондове и те започват да търсят акции на REITs, търсейки висока и сигурна доходност. Това е и причината само за една година пазарната капитализация на REITs в САЩ да се увеличи от 15 до 32 млрд. USD. 75% от активите на тези фондове в САЩ трябва да са в недвижимо имущество, като инвестирането на средства в имоти извън САЩ е забранено.

Най-новите REITs в глобален мащаб бяха създадени през миналата година в Хонконг. За разлика от повечето подобни дружества те са обект на облагане на печалбата от тях, но са освободени от данъци върху притежаваните от тях имоти.

Във Франция беше създадена форма на REITs, наречена Siics /Societes d''investissements Immobiliers Cotees/. Някои от големите компании за недвижими имоти вече се преобразуваха в Siics, търсейки по-разнообразна инвеститорска база и притоци на капитали.