Покупката на магазин е по-изгодна от взимането му под наем

Как се оценява имот

Три са най-често прилаганите методи за оценка на недвижими имоти: метод на разходите, метод на пазарните аналози и метод на приходите. При метода на разходите се изчисляват осреднените разходи за изграждането на подобна сграда, след което се пресмята натрупаната амортизация ¬ физическо износване, морално остаряване и икономическа амортизация. Към амортизираната стойност на сградата се прибавя пазарната стойност на парцела, върху който е построена. Този метод се прилага основно при нови сгради или имоти със специално предназначение.

Методът на пазарните аналози се базира на принципа на субституцията (т.е. оценяваният имот струва колкото имот със същото качество, удобства, функционалност, местоположение, достъп и др.).При изчисление на стойността на имот по метода на приходите могат да се приложат две техники ¬ на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци. Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван изцяло или предимно от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи, ако имотът се отдаваше под наем. След приспадането на разходите по обслужване и поддръжка се получава потенциалната оперативна печалба от имота, която се капитализира. Дисконтираните парични потоци се използват, когато в сградата се предлагат площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба и за паричните потоци от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата.

Стабилизирането на икономическата обстановка в страната и добрите условия за развитие на бизнеса обуславят засилващото се търсене на бизнес имоти у нас и нарастващи темпове на строителството, което за тази година отбелязва ръст 15-20% в големите градове. Покупката на бизнес имот е отлична дългосрочна инвестиция за всеки един предприемач - български и чуждестранен. Защо е необходимо да инвестирате в бизнес имот?

- Придобивате дълготраен актив, чиято стойност е относително постоянна и, дори с по-малки темпове, в този момент нараства.
- Можете да управлявате бизнеса си в собствено помещение и ще избегнете плащането на наеми.
- При прекратяване на дейността може да отдадете имота под наем или да го продадете и той отново ще бъде източник на приходи.

На първо място при вземане на инвестиционно решение за покупка на търговски или промишлен имот е важно доброто познаване на бизнеса, т.е. реалната оценка на състоянието му: с какви оборотни средства разполага, какви са месечните печалби, колко са оставащите свободни средства, кои и какви клиенти обхваща, и какви са плановете за бъдещото му развитие. Трябва да прецените и какъв тип имот е необходим: офис, търговско или производствено помещение или земя за строителство. Задължителен е и анализ на потенциалните клиенти и определяне в коя част на града е максималният му клиентопоток. Не на последно място трябва да се прецени какъв трябва да е достъпът до обекта, кои са близките пътни артерии, на какво отстояние са най-близките транспортни връзки и колко направления обслужват. Това гарантира правилния подбор на подходящия за вашата инвестиция обект.

Следващата стъпка е получаване на надеждна информация за предлаганите имоти в тази част на града - отговарят ли те на изискванията, и каква е продажната им цена. Съветваме ви да използвате информация от специализираните местни издания и от агенциите за недвижими имоти.

Много по-разумно е, дори и да разполагате със свободни средства, да ползвате дългосрочно финансиране за покупка на бизнес имот. Така придобивате собственост върху дълготраен актив като пренасочвате малка част от оборотния капитал и свободните средства. Те са много по-необходими, за да разширявате бизнеса си и да увеличавате неговата конкурентоспособност.


Вариантите при избор на форма на финансиране са най-общо два:
Бизнес ипотечно кредитиране - кредитополучателят става собственик на имота, но за обезпечение на вземането си финансовата институция учредява върху него законна или договорна ипотека. Независимо от вписването, собственикът е свободен да се разпорежда с имота (да продава, дарява, заменя), но в този случай трябва да е наясно, че ипотеката остава да тежи върху имота, независимо в чия собственост се намира той. В гората възможност е лизингово финансиране - недвижимият имот, закупен по лизингова схема, става собственост на клиента едва след пълното изплащане на задължението към лизингодателя.

Подобно на САЩ и Европа използването на независими експерти за оценяване на недвижими имоти стана тенденция и на българския пазар. Експертните оценки на недвижими имоти се използват при вземане на инвестиционни решения, при покупко-продажба на имот, за получаване на кредит, определяне застрахователната стойност на дадена сграда, както и получаване на реалната стойност на собствените дълготрайни активи.

За целта оценителят трябва да изчисли справедливата пазарна стойност на имота, въз основа на която се определя и обезпечението при теглене на кредит. Обикновено закупуваният бизнес имот става обезпечение по отпускания кредит. Ако новият имот е специфичен - производствено помещение, бензиностанция - кредиторът може да изиска и ипотека на личното жилище.

За нас в “Кредитекс" ипотеката върху имота на кредитополучателя има само мотивационна роля до изплащане на кредита. Много по-важно е да се направи обективна оценка на възможностите на клиента да изплаща кредита, стабилност на доходите и перспективите пред бизнеса.