Изпълнителният директор на "Фортън интернешънъл" Валери Вълчев: Покупката не винаги е успешна стратегия

Може ли вече да се говори за отявлено "преместване" на фирмените офиси от жилищните сгради към офисзданията?
- Отговорът на този въпрос не е еднозначен. По принцип в София вече имаме достатъчно на брой модерни офиссгради с различно качество, от различни класове и с различни цени и наемни равнища, което позволи на редица компании да излязат от жилищните сгради и да наемат офис в специализирана сграда.
Като цяло обаче пазарът на офиси в сгради от жилищен тип все още съществува - както в София, така и в другите големи градове като Варна, Пловдив и Бургас. Там този проблем все още не е разрешен поради липсата на ясна диференциация между офис сградите от различен клас. Все още най-голямата част от наемателите в модерните и най-качествените офиссгради (клас А) са големи международни компании, както и по-големите български фирми, работещи най-вече в сферата на услугите или информационните технологии. Особено софтуерните компании, защото ключов момент в тяхната работа е запазването на гъвкавостта.


Какво показват вашите наблюдения - фирмите се ориентират по-скоро към наемане или към покупка на офис?
- Макар че търсенето на офиси под наем регистрира постоянен ръст, и сделките за покупка все още поддържат силна динамика. Интереса към офисплощите под наем можем да разделим на две групи - търсене на висококачествени офисплощи, независимо от цената и засиленото търсене от страна на български фирми, които са готови да плащат между 5 и 10 евро за кв.м. В първата група влизат големите ключови корпоративни наематели, които вече са стъпили на българския пазар, или такива, които в момента стъпват. Дори да не са много на брой, тези клиенти са изключително важни и перспективни, тъй като обемите, които търсят и наемат, са големи. В тази група има и подтип - това е появилото се през последните месеци търсене на офиси в логистични центрове. Такива за съжаление все още не са реализирани, но изграждането им е започнало и те ще излязат в близките две-три години.
Вторият тип търсене е това на българските компании, които се развиват и малките фирми от съседните страни, които обикновено се интересуват от офиси Клас В (+ +) - в съществуващи стари, но реновирани административни сгради или нови сгради, но които не отговарят на всички международни изисквания.
При сделките за покупка на парче търсенето е за качествени офиспомещения в сгради с добра локация и по основните булеварди, както и партерни помещения в жилищни сгради с отлична локация.
В световен мащаб сградите се притежават от инвеститори, които ги управляват и отдават под наем, а всички други, чиято дейност е различна от инвестиция в имоти, си наемат помещения. Банките са интересни участници на пазара - когато финансират строителството на дадена сграда, наемат по схемата на обратното изкупуване, за да са близо до парите си, както самите те казват. Но това не е класическа покупка.


Правени ли са разчети за различните фирми - микро-, малки и средни - дали е по-рентабилно да си наемат, или да си купят офис?
- Към момента тези компании, особено първите две групи, купуват офиси, и то в жилищни сгради. Това обаче не винаги е успешна стратегия, тъй като, от една страна, това ограничава гъвкавостта на компанията, не дава възможност за бърза смяна на офиса в случай на разрастване, замразява оперативен капитал, който обикновено е изключително важен за една малка и разрастваща се компания. А и освен това не гарантира бъдещо успешно излизане от инвестицията, тъй като с влизането на България в ЕС търсенето на такъв тип офисни помещения ще намалява все повече.


През последните няколко години в България се построиха доста офисздания. Ще доведе ли увеличеното предлагане до понижение на цените?
- Само през 2005 г. бяха построени над 100 000 кв.м офис сгради. До месец-два още около 40-50 хил. кв. м първокласни офисплощи се очаква да бъдат завършени, а едновременно с това над 250 000 кв.м офисплощи са в строеж и още толкова в проект. Това означава, че съвсем скоро можем да очакваме едно стабилизиране на цените и увеличение на процента на свободни площи. Възможно е дори и понижение на цените и наемите. Но количеството не е единственият фактор. От изключително значение дали новите офисплощи ще се търсят или не е къде са разположени, качеството на строителството, наличието на достатъчно паркоместа и редица други фактори, които могат да направят един продукт успешен или неуспешен.