Избягвайте пълномощните при сделки с имоти

В последните години има много сделки, при които покупка или продажба на имот се извършва като съответният купувач или продавач упълномощава друго лице да сключи договора.

Законът и практиката - съдебна и нотариална, в общи линии либерализираха режима и допуснаха далеч по-свободен прочит на нормативните актове. Затова като пълномощници по изключително важни, скъпи и често съдбовни сделки започнаха да се допускат всякакви лица. Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), "едно лице може да представлява друго по разпоредбата на закона или волята на представлявания" като "последиците от правните действия, които представителят извършва, възникват направо за представлявания". Особено през последните години в нотариалните производства се наблегна на принципа, че всеки може да упълномощава другиго за каквото и както си поиска.

Тази практика роди големи рискове при сделките с недвижими имоти. Често добросъвестни купувачи и продавачи се доверяват на неправоспособни или недобронамерени лица и на техните обещания.

Така станаха възможни и масовите имотни измами чрез фалшиви пълномощни. Тъй като нотариусите и съдиите по вписвания приемат, извършват и вписват сделки, в които пълномощниците не са адвокати или близки на лицата, страни по съответните договори. Разбира се, в огромната си част последните нямат никаква вина и не могат да отговарят за допуснатия от закона либерализъм. Проблем е, че такива измами и сега се извършват с издадени преди време стари пълномощни, защото няма ясен алгоритъм за оттегляне на пълномощно.

В законите има няколко защитни текста срещу възможността за недобросъвестни и измамни действия при покупка и продажба на недвижими имоти. Така изрично се изисква пълномощното да бъде направено писмено и с нотариално заверени подписи. Това важи за всяка сделка, при която е задължителна писмена нотариална форма. Такава е покупко-продажбата на недвижим имот.

Освен това има текст, според който "ако представителят - упълномощеният, и лицето, с което той договаря съответната сделка, се споразумеят във вреда на представлявания - упълномощителя, то договорът не произвежда действие за представлявания". Изрично изискване е и в пълномощното да бъде описан изчерпателно имотът - с неговите граници и съседи, така както е описан в акта за собственост. За целта пълномощникът трябва да има достъп до нотариалния акт на лицето, което продава.

Въпреки това обаче има рискове. Те се засилват и от обстоятелството, че след измама или недобросъвестност от страна на упълномощено лице следват дълги съдебни баталии. Освен това съответният пълномощник или измамник може да продаде набързо имота на второ, трето или четвърто лице, което прави възможностите за възстановяване на собствеността на добросъвестния купувач или продавач почти минимални.

Спазването на няколко правила може да ви спести много главоболия. Едно от основните от тях е да се пристъпва изключително рядко и само при истинска невъзможност до упълномощаване. Без значение на кого се дава пълномощното за осъществяване на сделката с имота. Просто проверявайте и участвайте лично в такива сделки. Още повече, че такива сделки се сключват един-два пъти в живота на човек.

Ако все пак действително се налага упълномощаване, то е най-добре това да се направи чрез близък роднина или чрез познат или пробван адвокат, т.е. хора, на които имате наистина доверие. На трето място е важно да разказвате на колкото се може по-малко хора, че ще продавате или купувате имот. Винаги следете къде оставяте свои лични данни като ЕГН, адрес, както и следи от вашия подпис. Важно е и до нотариалния ви акт да имат достъп изключително ограничен кръг от сигурни хора. Ограничете и тези, на които разказвате, че сте подписали предварителен договор или че се готвите да купувате и най-вече да продавате недвижим имот.

Истината е, че е нужна промяна на закона или поне тълкуване на Върховния касационен съд, чрез които да се ограничи изрично кръга на възможните пълномощници. Особено по сделките с недвижими имоти. Такива да могат да бъдат само най-близките роднини на съответните купувачи или продавачи и най-много адвокатите. От защитниците поне може да се търси някаква дисциплинарна и имуществена отговорност при евентуално увреждане.