Инж. Перфанова: В момента София е в дисбаланс

- Инж. Перфанова, защо именно южните и отчасти източните (имам предвид Младост и донякъде Дружба) райони на столицата бяха привлекателни за купувачи и инвеститори по време на пика на пазара?

- По време на пика се продаваше всичко. До такава степен се влагаха пари в имоти, че често съм се питала дали хората си дават сметка какво точно купуват и с каква цел правят тази инвестиция. Младост и Дружба са жилищни комплекси, разположени в източната част на града. Там има една добра комбинация от по-разумни цени и развита територия. Освен това бул. ”Цариградско шосе”, макар и вече доста натоварена артерия, осигурява пряк достъп до централната градска част и транспортната мрежа там е много добре изградена. Това, че в тези квартали все още се строи при спазване на добри отстояния между сградите, което предразполага към обособяването на зелени междублокови пространства и достатъчно място за паркиране на лични автомобили, също са фактори, които привличат купувачите.

- Кои са факторите според Вас, поради които не се развиха западните и северните райони на столицата като се има предвид, че там живее над 60% от населението?

- Като цяло столицата в момента е в дисбаланс, който трябва да бъде преодолян, защото натоварва концентрирането на демографски маси в едната половина на града. Демографските територии могат да бъдат оформени под няколко вида схеми. София-град представлява два концентрични кръга – център и околовръстен път, които наподобяват една от схемите. В същия този момент имаме разделяне на източни, западни, северни и южни територии, които сами по себе си се обособиха като самостоятелни центрове, което пък наподобява втори вид териториална схема. А оформянето на сателитни зони около София като Банкя, Бистрица, Нови Искър и други е елемент на трета схема. На практика спокойно може да кажем, че демографската схема на София е от смесен тип, което я прави доста сложна и изисква да се обърне особено внимание в развитието на всяка една от тези зони.

Няколко са основните фактори, които обуславят развитието на югоизточна София.

1. Тази част от столицата е обърната към вътрешността на страната и тя е по-удобната дъга за логистичните центрове, които обслужват коридорите в страната и трансграничните към Европа.

2. Концентрацията на висшите учебни заведения отново в тази част на града.

3. Примамливото подножие на планина Витоша, което концентрира инвестициите в недвижими имоти на лица от средния и висок клас.

Високо ценени са например апартаментите в южна София, които имат открита гледка към планината. Тъй като столичният град не е сформиран като територия по време на пика на имотния пазар, а преди много години, все пак е обявен за столица в далечната 1879г., разпределянето на населението в града в исторически план е зависело и от други фактори, които са запазили тенденцията си до днес. Един от тях е концентрацията на производствени предприятия около северната и североизточната дъги на града. Или така, както обичаме често да ги наричаме – промишлените зони на столицата. В тази част има създадена по-гъста мрежа от жп коловози, които са били необходими на промишлените предприятия. Всичко това означава, че в близките до промишлените зони градски територии се е концентрирало населяването на предимно хора от исторически наречената „работническа класа“.

Днес ние наричаме тези квартали по-бедни или евтини. А там, където има производства – има и замърсяване на въздуха. Ако обърнем поглед в другата посока към източната част на града – там се строяха жилища за така наречената „интелигенция“ – учени, преподаватели във висшите учебни заведения, представители на властта. Та дори и БАН се намира в тази зона. Т.е. имаме едно историческо класово разделение на жилищните зони в града, което няма как да не окаже влияние на бъдещото му развитие. Това обаче далеч не означава към днешна дата, че на север живеят по-бедните, а на юг по-богатите. Напротив, много социални фактори са променили този дисбаланс, и идва момент, в който югоизточните територии се развиват до пренасищане, а изостаналите северозападни зони почват да стават потенциал за бъдещи инвестиции, тъй като се нуждаят от развиване.

От друга страна отварянето на нови трансгранични коридори на северозапад изисква развитието на тези части от града – инфраструктурни, телекомуникации, транспортни връзки, социална и обществена среда.

- Модернизирането на тази част от столицата как ще се отрази на цените на имотите?

- Моралното остаряване на северозападната част на столицата е оказало сериозно влияние на цените на имотите, а през последните години доведе и до застой в продажбите в определени квартали. Една политика на модернизация на този етап може да стабилизира пазара в тази зона. За покачване на цените можем да говорим в по-дългосрочен план. Но едва ли някога ще се изравнят ценовите нива с тези в югоизточна София. Всеки град има зони в по-ниския ценови диапазон и други в по-високия. Този принцип няма да се промени и в нашата столица. И не това трябва да бъде политиката, по-скоро създаването на съвременен модерен начин на живот и комфорт дори в зони от по-ниския ценови диапазон. Освен подобряването на техническата инфраструктура говорим за обновяване на сградния фонд, спешно саниране и укрепване на сградите, застрояване с нови жилищни комплекси и търговски центрове, които да обслужват тези територии.

Но нека все пак да отбележим, че има и квартали в тези зони, които добре се развиваха през изминалите години, като Хаджи Димитър, Света Троица, части от Разсадника. Това, че те граничат с централна градска част оказа сериозно влияние върху стабилността на цените на имотите.

- Изместването на част на търсенето на имоти към тези райони на столицата как ще се отрази на пазара на имоти в София - търсене, предлагане, качество?

- При всички случаи развитието на една територия води до покачване на търсенето в района. Предвид постоянното напредване на технологиите и пренаситения в момента пазар на предлагане, качеството на строителство и функционалността на проектирането ще окажат сериозно влияние върху предпочитаните проекти. Като начало трябва да започне някаква динамика в района и след това да говорим за покачване на цени. Още е рано за подобна прогноза.

- По време на пика на пазара предприемачите се фокусираха върху изграждането първо на жилищни, след това на офисни и накрая на търговски обекти. Акцентът при сегашната ситуация на пазара от страна на предприемачи към кои тип имоти ще бъде и защо?

- Ако говорим отново за северозападната част на града, то нейното развиване би било свързано с изграждането и на трите вида имоти. Около новопостроените търговски центрове жилищните зони се разрастват и развиват. Често там се концентрират по-млади семейства. Това, от друга страна, е благоприятно за позиционирането на бизнес центрове в същата територия. Т.е. тези три вида проекти са много свързани помежду си. За северозападните зони на София обаче, ако започне изграждането на ново строителство, а не се извърши саниране на съществуващите панелни сгради, настъпва сериозен риск от обезценяване на последните.