Печелившите сегменти на имотния пазар

„В зависимост от инвестиционния хоризонт най-сигурно е да се инвестира в сегмента, който носи най-малък риск за съответния времеви период. От гледна точка на имотите това са обработваемите земеделски земи. Заслужава си да се обмисли и възможността за инвестиции в правилно подбрани жилищни имоти при предприемачи с по-дългосрочни инвестиционни намерения”, каза в интервю специално за imot.bg Маню Моравенов, изпълнителен директор на Fair Play Properties АДСИЦ.

- Господин Моравенов, как оценявате пазара на АДСИЦ към днешна дата, почти четири години и половина след началото на кризата?

- Пазарът на АДСИЦ имаше няколко различни проявления от началото на кризата, но като цяло може да се обобщи, че за разлика от останалите индекси пазарният измерител на тези дружества BGREIT отчита по-малка волатилност.

Като цяло оценката ми за пазара на АДСИЦ през последните четири години и половина е, че той се наложи като по-устойчив на волатилност при кризи, по-прогнозируем в средносрочен период в сравнение с останалите пазари на акции на нашата борса, а и основните дружества в индекса BGREIT са със сигурност в Топ 40 на най-ликвидните компании.

Бъдещето на пазара на АДСИЦ със сигурност е свързано обаче с необходимостта от адекватни на пазарните практики промени в тяхната регулация, в противен случай те биха могли да загубят своята атрактивност пред инвеститорите.

- В кой сегмент е по-сигурно да се инвестира през 2013-а и защо?

- Въпреки че кризата доведе до сериозно преосмисляне на ефективността на икономическите теории в сферата на инвестициите, които се прилагат в последните 20 години, все още се приема за до голяма степен верен един основен икономически закон, а той гласи: рискът и доходността са правопропорционални. Така че в зависимост от инвестиционния хоризонт най-сигурно е да се инвестира в сегмента, който носи най-малък риск за съответния времеви период. Ясно е, че от гледна точка на имотите това са обработваемите земеделски земи, както и доходоносните имоти с множество, относително диверсифицирани и дългосрочни наематели. Заслужава си да се обмисли и възможността за инвестиции в правилно подбрани жилищни имоти при предприемачи с по-дългосрочни инвестиционни намерения.

- Какви тенденции се наблюдават на пазара на ваканционни имоти от началото на тази година?

- Няма особени изменения от последните две години. Нови проекти почти не се забелязват. Продължава развитието на вече наложили се на пазара проекти основно по черноморското крайбрежие. Може би предприемачите, в това число и чуждестранните със замразени проекти на нулева фаза все по-често обмислят дали не е дошъл момента за развитие. Със сигурност обаче ще се изчакат оценките на първите действия на новото правителство и техния ефект върху икономиката и бизнес климата в страната. Ваканционните имоти са и ще бъдат константно сегмент от пазара на имоти, към който има инвеститорски интерес стига да се развиват разумно, екосъобразно със съдействието на държавата и общините, и при адекватна регулация.

- Наблюдава ли се интерес от страна на българи към ваканционните ни имоти?

- Ако трябва да направим сравнение с периода преди кризата, то интересът към момента е слаб. От една страна, причина за това са по-малките финансови възможности на българина, а от друга - липсата на дългосрочна стабилност на доходите и скъпото банково финансиране.

- Миналата година споменахте, че няма да се насочвате към нови проекти, а ще развивате досегашните, като Санта Марина. Има ли промяна в това решение? Имахте планове за два жилищни проекта в Студентски град. Други проекти, като този в Паничище например, бяха почти спрени.

- Да има промяна. В момента сериозно обмисляме евентуално рестартиране на дейността ни по развитие на жилищни имоти в София. Нямаме твърдо решение, че това ще се случи още тази година, но и не го изключваме като възможност. Относно Паничище – проекта ни там беше съществено редуциран като в момента изчакваме общината да осигури необходимата инфраструктура.

- Спечелихте приз в Международните награди за успешни архитектурни и инвестиционни проекти Bulgaria Prix d'Excellence Awards 2013. Какво е за Вас тази награда?

- Тази награда е част от международен конкурс, организиращ се за първи път в България, а възможността да представим страната ни в чужбина ни кара да се гордеем. Мога спокойно да кажа, че всяка награда за нас е важна, защото тя е измерител на външната независима оценка към това, което създаваме.

- Възнамерявате ли да участвате в конкурса не само на регионално, но и на световно ниво?

- Да възнамеряваме.

- Каква е рецептата за печеливши проекти по време на криза?

- Такава каквато е рецептата за дългосрочно устойчиви проекти и преди криза. В този бизнес не може да се твърди, че има универсална рецепта, но спазването на някой основни принципи е от значение. Всички те са описани отдавна в добрите учебници по инвестиции, маркетинг и развитие на недвижими имоти. Добавете щипка предприемачески нюх, креативност и стремеж към професионализъм, и ще се получи.

- Какви индикации трябва да са налице, за да започнат и други чужденци, освен руснаците, да проявяват интерес към българските ваканционни черноморски курорти?

- Много е важно как се представя страната ни пред света? Какво е лицето, с което тя е известна? Как се възприема от гражданите на западна и централна Европа? До колко страната ни се маркетира пред големите азиатски пазари? Адекватна ли е държавната политика за привличане на чуждестранни инвестиции както на едро, така и на дребно? За разлика от руснаците и съседите ни, света не ни познава, а страната ни се свързва често с корупция и най-общо казано с негостоприемна за инвеститори, свикнали на правов и административен ред, среда. Промяна в тези индикатори ще бъде много по-силен стимул за инвеститори, отколкото продължаващ спад в цените на имотите. Иначе един бъдещ бум на цените и нов балон със сигурност ще привлече инвеститори, но въпросът е: това реалистично ли е, кога би се случило? А последствията от спукването са ни известни.

- Кога ще се върнат чуждестранните предприемачи и в кои сегменти ще ги видим най-напред?

- Мисля, че предходният отговор е валиден и за този въпрос. Трудно ми е да кажа точно в кои сегменти, защото за всеки сегмент си има различни инвеститори. Във всеки случай най-вероятно е чуждестранните инвеститори да се насочат в сегментите, които най-много пострадаха от кризата, а същевременно имат потенциал за развитие съобразен с даденостите на страната ни и прогнозите за развитие на икономиката и.

- Какво да очакваме от Лято 2013 в областта на ваканционните имоти?

- Можем да очакваме добър туристически сезон, особено по морските дестинации. Можем да очакваме запазване на традиционния интерес от страна на руски купувачи, въпреки че някои предприемачи отчитат лек спад на огледите. Можем да се надяваме, че първите сериозни намерения от страна на купувачи от други държави ще се забележат още това лято.