Точното оценяване на имоти е ключът към чуждите инвеститори

Икономическата криза е основната причина за оттеглянето на чуждестранните инвеститори не само от България, но и от целия регион. Не по-маловажна обаче е и една друга причина, а именно: оценяването на даден недвижим имот. Това е изключително важно за всеки предприемач, за да може той да е наясно за колко време ще му се възвърне инвестиция и как може да печели оптимално от построения имот.

В България подобна оценка местните предприемачи не правеха преди кризата. Специалистите си обясняват това с факта, че българският инвеститор разглеждаше вложението в недвижими имоти като краткосрочна инвестиция. Изчисленията, които той си правеше, бяха колко ще му струва земята, строителството, на каква цена ще продаде квадратният метър застроена площ и колко ще спечели от подобна операция. Това обаче е само началото на жизнения цикъл на една сграда. В дългосрочен план предприемачът се интересува как ще може да печели от имота си за години напред, какво ще трябва да оптимизира в управлението на сградата – като последващо обслужване, микс от наематели (особено при търговски и офис сгради), за да печели повече от построения имот.

Проблемът, с който се сблъскват обаче повечето чуждестранни предприемачи, идващи на българския и съседни пазари, е липсата на точна оценка. Това се дължи на две основни причини: разминаване в законодателството и липсата на точна информация (реална цена на аналогични на оценявания имоти) при изготвянето на оценката.

„Имаме международните стандартни за оценяване, които са написани за добре развити пазари. В същото време работим на нововъзникващи пазари. Държавите ни (България и Сърбия) са в период на преход от една към друга, напълно различна политическа и икономическа система. Имаме международни оценителски стандарти, но те не са достатъчни за пазарите от Източна Европа и не ни позволяват да дадем надеждни съвети по отношение на стойността на имота”. Това каза Небоиша Нешованович, MRICS, директор „Оценки“ за Югоизточна Европа, Jones Lang LaSalle по време на първата RICS конференция в България „Оценки и инвестиции в недвижими имоти“.

Различната правна рамка в страните от Западна и Източна Европа също е проблем. Така например, в законодателството на запад няма термин „незаконно строителство”. За съседна Сърбия това е голям проблем, тъй като там има 3 милиона незаконни сгради.

„В момента създаваме база данни с всички сделки с недвижими имоти, която ще се регулира от Националната банка на Сърбия. Базата данни ще е на разположение на оценителите и това ще ни помогне след 10 години да бъдем по-добри оценители. Пазарът ще е по-прозрачен и правната система ще е стабилна”, прогнозира Нешованович.

В България основният проблем, който изпитват оценителите на имоти е липсата на реална пазарна цена на даден имот в конкретен район. Причината идва не само от липсата на подобна статистика, но и от ниската ликвидност на пазара през последните години. Често оценителите прибягват до офертните стойности, но пък възниква въпросът с колко процента те се разминават от действителните цени. При един възходящ пазар разминаването е минимално, но не и при низходящ, обясняват анализатори.

Именно липсата на ликвидност гони чуждестранните предприемачи. „Активни сме на пазари в Западна Европа, но през последните три години не сме правили вложения в България. Пазарът тук е много плитък. Проблемът не е в продуктите, а в ликвидността на пазара, която отсъства. За нас точната оценка е много важна, тъй като сме глобален фонд и се очаква в определен момент да излезем от дадена сделка. Българският пазар има потенциал, но най-големият проблем е, че сега е трудно да се излезе от сделка”, каза Джордж Пентидис, инвестиционен директор на Bluehouse Capita.

Преди кризата част от чуждестранните предприемачи, които инвестираха в недвижими имоти у нас, успяха да внесат част от методологията за оценка на имота, но тя далеч се различава от тази, която се прилага в Западна Европа и САЩ. Липсата на чужди предприемачи сега на практика прекратява възможността за внасяне на опит отвън.

„От нас зависи да убедим клиентите, че единствено следвайки международни стандарти, каквито са тези на RICS, можем да бъдем обективни. Недвижимият имот е специфичен актив, има поредица от фактори, които трябва да се вземат предвид при оформянето на оценката и всеки от тях има своята тежест. А разминавания се срещат при най-базисните неща – като например формирането на използваемата площ при офис сградите. Различните подходи могат да доведат до разлика в цената от 20%. При абсолютните стойности на инвестициите в този сектор, това е сериозна сума”, коментира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton.

Оценката на недвижим имот е особено важна, като се има предвид, че между 60% и 75% от националното богатство на всяка държава е в недвижими имоти. Почти 60% от всички налични материали се използват в строителството. Същият е и процентът на наличната енергия, която се използва за обслужване и управление на сградите.

Прилагането на международните стандарти за оценка би намалило риска пред инвеститорите и по този начин би направило България по-атрактивен пазар. Като резултат ще има повече чуждестранни инвеститори и по-голям брой сделки.