Митев: Наемателите предпочитат престижните локации и оптимално ниски цени

- Господин Митев, какво се случва на пазара на складови площи през настоящата година?

- Може да очертаем три периода. Първият е от есента на 2012-а до подаването на оставка на кабинета Борисов през февруари 2013 г. Тогава клиентите бяха спокойни за бизнеса си и имаше голямо търсене за всички типове складови площи.

Вторият период е от март до началото на лятото. Тогава рязко спадна търсенето. Буквално два-три месеца не се наблюдаваше никакъв интерес към сегмента. Единствено се търсеха складове по спешност.

Третият етап е от началото на лятото досега. Виждаме връщане на клиентите и постепенно възстановяване на търсенето на складови площи.

- Какъв е профилът на клиентите?

- Спрямо търсенето могат да бъдат разделени отново на три категории. Клиенти, които търсят площи до 350-500 кв.м. Има силен интерес към складове до 100 кв.м. Предимно това са фалирали магазини, които трябва спешно да оставят някъде хладилници, витрини, регали и други. Обикновено в такъв случай се подписват едногодишни договори.

Също така има много български фирми, които досега са ползвали помещения от около 1000 кв.м и поради икономически причини решават да се свият. Те също се насочват към площи между 350 кв.м и 500 кв.м.

Втората група са тези, които се ориентират към наемането на имоти между 500-1000 кв.м.

Третата група са клиенти, които търсят над 1000 кв.м складове. Те обаче са много малък дял от пазара. Не надвишават 5%.

Очертава се и една друга група клиенти. Те търсят по-специфични помещения, като например фармацевтични, хладилни складове.

Друга интересна тенденция е, че 10-15% от фирмите търсят склад с включена логистична услуга, т.е. товароразтоварна дейност, вход-изход до стилажите, а също така и транспорт на дадена стока, както и складиране. Това е особено полезна услуга за фирмите, които пробват пазара и все още не са навлезнали трайно на него. А тези, които вече са наясно, търсят обикновени складови бази.

- Малко преди началото на кризата почти всички от големите чуждестранни хранителни вериги си изградиха подобни складове, поради липсата на такива. Каква е картината към момента?

- Вече има такива свободни складови площи, които се отдават под наем останали от големия обем от предкризисното застрояване. Те се дават и от компании, които търгуват с подобна стока, както и от такива, които си свиват обемите. Специално за фармацевтични складове е особено трудно намирането на подходящо помещение, почти невъзможно. Изходът е намиране на оптимални решения, близки до изискванията на фармацевтичната компания и допълнително се реконструират спрямо изискванията на клиентите, както и на база на строгото българско законодателство по този въпрос.

- Кои са предпочитаните дестинации в София?

- Оформят се две зони. Най-голямо е търсенето в зоната около бул. „Цариградско шосе”, аерогара, Слатина, Дружба. Тук удобна е връзката с вътрешността на страната. Другата много силна локация е Военна рампа, Надежда, Обеля, Люлин. Причината е новия път от Гърция и от Сърбия.

Това, което се наблюдава е, че наемателите, които са имали складове в централната градска част се изнасят към широк център или към логистичните райони, тъй като имат проблеми със зоните за паркиране. Това са главно търговци.

Друга интересна тенденция е, че част от наемателите предпочитат да платят повече за склад с идентични параметри, но той да е разположен на престижно място. Предпочитат да наемат по-малкия склад, но разположен на по-представителния район.

- Какви изменения се наблюдава при наемните нива?

- Към момента се движат между 1.5 EUR/кв.м до 5 EUR/кв.м. Тук не влиза последващото обслужване. Търсенето е в две направления. Едното е за прелокиране, а другото – за по-високо качество. Целта им е за същата цена да наемат по-качествен склад. Важно е да се отбележи, че 70% от предлаганите складове площи са старо строителство и едва 30% са ново строителство.

- Търсенето е повече от български или чуждестранни компании?

- По мои наблюдения са предимно български фирми, които искат да намалят складовата площ и отдават под наем собствени площи. Преди те са били на 15 000 кв.м, а сега отиват на 2000-3000 кв.м и останалата площ я отдават под наем. Ако погледнем процентното съотношение  на наемателите, за който ме питате, то може би е 85% български и 15% чуждестранни.

- В специализирания сайт imot.bg се наблюдава почти тройно повече предлагане на складове под наем, отколкото на покупка. На какво се дължи тази значителна разлика?

- Причината е, че в момента се опипва почвата. Политическата обстановка не е стабилна и няма основа за развитието на нормален и сериозен бизнес. От тази гл.т. се заема изчаквателна позиция.

- Какви са прогнозите относно сегмента до края на годината?

- Очаквам сегментът да продължи да се свива в очакване на стабилно правителство, което да създаде градивен бизнес климат.