Нотариалният акт не гарантира собствеността

Преди броени дни "Нова телевизия" показа репортажи за хора, изгубили апартаментите си вследствие на измами. В ефир двама души разказаха как научили, че вече не са собственици, въпреки че не са продавали жилищата си на никого и не са стъпвали при нотариус. И в двата случая на бял свят са се появили нови нотариални актове, като и двете сделки за прехвърляне на имотите са били изповядани при столичния нотариус Слави Крашевски. Той заяви, че вероятно е бил подведен.

"Дневник" научи за друг случай, при който софиянец е бил лишен от част от имота си, като новите собственици са се сдобили с нотариален акт по давност чрез така наречената обстоятелствена проверка. Става дума за брилянтно заобикаляне на закона, чрез което всеки може да стане жертва на недобросъвестни лица, а нотариалният акт на негово име да се окаже нищо незначеща хартийка.

Казусът

През юни тази година С.П. установил, че собственият му таван, прилежаща част към апартамента му и изрично упоменат в нотариалния му акт, е заключен с катинар. Оказало се, че това е дело на съседите - двама братя, които наследили апартамента точно под тавана. (Предисторията е, че когато придобил апартамента през 1997 г., С.П. бил помолен от бащата на въпросните братя да остави някакъв багаж на тавана. С.П. се съгласил и до неговите вещи съседът складирал буркани). Когато видял катинара, С.П. настоял съседите да го махнат, но те отказали. Той не разбил вратата.

Скоро из кооперацията се понесли слухове, че братята желаят да придобият тавана и собственикът изпратил с нотариална покана официално предупреждение до тях, до всички живеещи във входа и до домоуправителя, с което ги уведомил, че владее тавана и че претенциите към имота са неоснователни. И добавил, че "евентуалните ваши показания пред нотариус или пред съд, към които ви приканват господата за установяване на техни права върху собственото ми таванско помещение, не биха отговаряли на действителното фактическо положение и биха ви злепоставили пред закона".

Месец по-късно обаче с изненада научил, че братята са се сдобили с нотариален акт за чуждото помещение и даже са успели да го продадат на чужденец заедно с апартамента си, който се намира точно отдолу. С.П. предполага, че така цената е била доста висока заради възможността двата имота да бъдат превърнати в мезонет.

Съседите придобили тавана извънсъдебно, като се позовали на изтекла придобивна давност - способ, уреден в Закона за собствеността и Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Вероятно по съвпадение нотариалният акт е бил издаден от споменатия вече нотариус Слави Крашевски въз основа на обстоятелствена проверка. Нотариусът заяви, че е спазил закона. По негови сведения трима свидетели се явили лично и дали убедителни показания, че спорният таван е владян над 10 години от двамата братя. Той посочи като аргумент и факта, че от общината са издали документ, че таванът не се води на ничие име. Юристи обаче обясниха, че тъй като таваните и мазетата са прилежаща част към апартаментите, за тях не се водят индивидуални партиди в данъчните служби. Г-н Крашевски коментира, че С.П. е трябвало да се противопостави поне устно на братята, които претендирали за тавана му. Според него и те, и свидетелите са били категорични, че никой не им е пречил да владеят. Любопитна подробност е кои са тримата свидетели - двама от тях са колеги на новите собственици, които живеят в отдалечени квартали, а третият е възрастна съседка на С.П. В случай че те са казали неистини пред нотариуса, ще носят наказателна отговорност. По случая истинският собственик вече е подал жалба в прокуратурата, за да се установи дали има извършено престъпление. Интересен факт е, че нотариусът се оказа уведомен за прокурорската преписка, при положение че твърди, че не познавал предварително участниците в тази история.

Едновременно с жалбата в прокуратурата С.П. е завел граждански иск срещу лицата, заграбили тавана му, и срещу новия му собственик. Перспективата пред него е дълъг и скъп съдебен процес, който ще му коства и доста нерви. Докато делото започне и бъдат наложени евентуални обезпечителни мерки, таванът може да продължи да сменя собствениците си.

Обстоятелствената проверка

Според Закона за собствеността, ако едно лице завладее чужд имот, грижи се за него в продължение на пет или 10 години и през това време собственикът не се противопостави, може да се сдобие с нотариален акт чрез обстоятелствена проверка. Процедурата протича в две фази:
1. молба до общината по местонахождението на имота, за да се издаде документ, че имотът не е държавен или общински.
2. процедура пред нотариус, включваща разпит на трима свидетели за фактите около имота, който предстои да бъде придобит. Всичко това отнема около два месеца и резултатът е, че владелецът бива провъзгласен за собственик. Този способ се прилага нерядко по информация на юристи.

Случаят на С.П. обаче съвсем не може да се отнесе към тази законова разпоредба. Той се е противопоставил явно и категорично на претенциите на съседите си, но този факт липсва в протокола от обстоятелствената проверка. Прокуратурата трябва да установи по чия вина се е случило това.

Удобството на "заблудите"

От казуса на С.П. могат да се направят няколко важни извода. Единият от тях е, че съществува голям риск от злоупотреби, когато става дума за придобиване по давност и в този случай законът наистина е като врата в полето. Грубо казано, това означава, че който позволи на съседа си да държи буркани на тавана му, рискува собствеността си.

Според Елена Еленкова, председател на Съвета на Нотариалната камара, е възможно придобивната давност да се използва за заобикаляне на закона, но не може да се твърди, че има такава тенденция (виж блица). Всеки трябва да има едно наум, когато купува имот, придобит по давност или чрез завещание, защото поема риск нотариалният акт да бъде оспорен в съда, съветват и нотариуси, и адвокати.

Законовата уредба по отношение на придобиването на имот по давност чрез обстоятелствена проверка е оскъдна и правната сигурност е под въпрос. Формалната проверка в общината не заслужава никакво доверие, когато става въпрос за тавани, гаражи, складови помещения, сутерени, тъй като те са прилежащи части към основното жилище. Общинската администрация пък се интересува единствено от интересите на държавата.

От нотариуса зависи да не се поддаде на неистински обяснения от страна на мними владелци и лъжесвидетели. Върху него лежи отговорността да положи достатъчно усилия, за да се убеди, че наистина има законови предпоставки имотът да смени собственика си. Практиката показва, че при повечето измами с имоти нотариусите са били умело "заблудени". За Слави Крашевски например Нотариалната камара е гласувала преди време да му бъдат отнети правата. Срещу него има наказателно дело, което обаче все още е висящо, и тъй като по презумпция той е невинен, продължава да упражнява професията. По мнения на нотариуси, които не пожелаха да бъдат назовани от съображения за професионална етика и колегиалност, наистина съществува възможност един нотариус да бъде заблуден от недобросъвестни свидетели, както и самите свидетели да бъдат заблудени от лицето, което желае да стане собственик. В случая възпираща би трябвало е наказателната отговорност за потвърждаване на неистина. Наказанието за това престъпление обаче е незначително - до три години лишаване от свобода (практиката е да се налага условна присъда) и глоба от 100 до 300 лв.

Софийският нотариус Слави Крашевски, който е изповядал сделката с тавана на С.П., заяви за "Дневник", че е спазил закона. Той предостави справка за начина, по който извършва обстоятелствена проверка. В нея се казва, че "свидетелите трябва да установят, че владението на молителя върху недвижимия имот е постоянно, непрекъснато, явно и несъмнено".

В устен разговор нотариусът обясни, че за него е достатъчен фактът, че таванът не е регистриран в данъчната служба, защото това означавало, че е ничий. Според него обясненията на свидетелите в случая със С. П. са били изчерпателни. Той им задал въпросите: от колко време молителите владеят имота, някой пречил ли е на владението им в продължение на 10 години, какво представлява имотът. Таванът е самостоятелен имот и има правна възможност да се прехвърля, казва Крашевски.

В протокола от обстоятелствената проверка тримата свидетели са дали абсолютно еднакви показания, които гласят следното: "Познавам молителите и имота. Имотът е такъв, какъвто е описан в молбата, а именно таванско помещение с площ от около 21 кв.м при граници... Молителите го владеят повече от 10 години, а техните родители го владяха от 1960 г. Никой не е имал претенции към таванското помещение и никой не им е създавал пречки. Те се грижиха за имота и плащаха данъци." Нотариусът показа ксерокопия от личните карти на тримата свидетели като доказателство, че са се явили лично пред него. На въпрос защо двама от тях са хора, които живеят в отдалечени квартали и очевидно не познават имота, той отговори, че по закон е желателно свидетелите да са съседи, но това не е задължително.

Елена Еленкова, нотариус: Възможно е да се заобикаля законът, но няма тенденция

Има ли опасност един собственик да изгуби имота си, в който не живее и който от години не е наглеждал? - Има такава възможност. В Закона за собствеността е регламентирано, че правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закона (чл. 77 от Закона за собствеността). Ако един собственик не упражнява своето право, ако не се грижи за имота, е възможно той да загуби правото си на собственост. Това става, ако друго лице е придобило по давностно владение собствеността и това му право се установи по съответния ред чрез извършване на обстоятелствена проверка. Когато при вас дойде клиент с такъв случай и води трима свидетели, вие интересувате ли се на чие име се води имотът? - Да, разбира се. Производството по издаване на констативен нотариален акт на основание изтекла придобивна давност започва с молба-декларация по образец. В нея има описание на имота, заверка, че имотът няма държавен или общински характер и не е актуван като такъв, заверка на чие име е деклариран в данъчната служба и имената на трима свидетели, по възможност съседи на имота. Това е необходимо, за да се образува нотариалното дело. Ако става въпрос за празно място, се изисква скица, ако имаме наследяване - удостоверение за наследници и други документи според конкретния случай. След това процедурно нотариусът пристъпва към разпит на свидетелите. Най-важните доказателства в случая са гласните - свидетелските показания. Нотариусът проверява самоличността на свидетелите и ги предупреждава за наказателната отговорност за лъжесвидетелстване. Разпитът на свидетелите трябва да докаже дали наистина молителят е придобил имота по давностно владение. Въпросите са относно фактическото владение - в какво конкретно се е изразило то - примерно в обработването на имота, застрояване, ограждане, продължителност по време, намерение на владелеца и други. Нотариусът прави извод дали лицето е станало собственик или не с мотивирано постановление. След което се издава констативен нотариален акт. Може ли истинският собственик на завладения имот да възрази? - Законът е предвидил възможност при наличие на гражданско-правен спор между молителя и трето лице да се спре охранителното производство, като на молителя се дава едномесечен срок да предяви иск по съдебен ред (чл. 430 от ГПК). Ако вече е издаден нотариален акт, същият може да се обезсили по реда на чл. 431 от ГПК - по съдебен ред. Окончателно ли е изгубен един имот, придобит по давност, или първоначалният му собственик може да си го върне? - Следва да се има предвид, че това е охранително производство, което се базира на искането на една страна. Издаденият констативен нотариален акт няма сила на присъдено нещо. Всяко трето лице, на което се противопоставя актът, може да доказва, че титулярът му не е собственик. Често ли извършвате обстоятелствени проверки? - Да, житейските и правните хипотези са най-различни, но на фона на другите сделки не е толкова често. Какво бихте посъветвали собствениците, които не наглеждат имотите си? - Ако изоставят имота си, има вероятност друг да го придобие по давностно владение. Това е възможно да се случи и със земеделските земи, собствеността върху които е възстановена със Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, но хората не ги обработват, не са ги отдали под аренда, изоставили са ги. В този случай е много вероятно друго лице да ги завладее и след 10 години се снабди с нотариален акт, установяващ правото му. Собственикът има и права, и задължения. Мнозина обаче гледат на нотариалния акт като на абсолютна гаранция, че притежават даден имот. - Нотариалният акт е документ с официална доказателствена сила. Той може да се обезсили само по съдебен ред. Това дава правна сигурност. Актът, издаден по обстоятелствена проверка, също е доказателствено средство. Придобивната давност е законово регламентирана и намира своето приложение. В това не виждам нищо нередно. Възможно е да се използва за заобикаляне на закона, но не мога да кажа, че има такава тенденция.