Equest Balkan Properties: Инвестираме само в бизнес площи с осигурени наематели

Емисия от 140 млн. британски лири на британския фонд за имоти Equest Balkan Properties бе регистрирана на алтернативния сегмент на Лондонската фондова борса. Набраните средства ще бъдат инвестирани в офисни, търговски и индустриални площи в Югоизточна Европа, предимно в България и Румъния. Според управата на фонда между 30 и 35% от средствата ще бъдат насочени към недвижима собственост в България.

- Г-н Хаатая, към какви проекти се ориентирате на Балканите?

- Инвестициите на нашия фонд ще бъдат насочени към вече изградени бизнес площи, в които има наематели, течащ наем и могат да генерират доходност веднага. Няма да се занимаваме с проекти в развитие, т.е. със изграждането на подобни обекти, а ще инвестираме във вече съществуващи такива. Интерес за нас представляват търговски центрове, индустриални и логистични обекти, както и офис площи. Жилищните и ваканционните имоти от типа "втори дом" остават извън полезрението ни. Основният фокус на фонда е насочен към България и Румъния - вече имаме офиси в София и Букурещ. Втори приоритет са Сърбия и бившите Югославски републики, а в по-дългосрочен план гледаме и към Турция.

- Защо избрахте модела на инвестиция в готови сгради, при положение, че разработването на един проект би донесло по-висока доходност?

- Така е, но проектите за развитие са и по-рискови. А ние обещахме на нашите акционери да им изплащаме годишен дивидент от вече съществуващите наеми. На пазара има различен тип инвеститори - някои са ориентирани в по-дългосрочен план, готови са да изчакат 3-4 години за развитие на даден проект, но да получат по-висока възвръщаемост - например 200-300%, при по-голям риск. Друг тип инвеститори, като тези в Equest Balkan Properties, предпочитат да закупят съществуващи активи, които вече носят доходност. Те търсят по-ниско рисковата инвестиция, която в същото време е насочена не само към България, а като цяло към Югоизточна Европа, т.е. рискът е диверсифициран. Много от тези инвеститори вече имат позитивен опит в страни, като Чехия, Полша и Унгария. И тъй като тези държави в известен смисъл вече са изчерпали възможностите си да генерират висока доходност, нашият фонд се превръща в инструмент за инвестиции на по-перспективните в това отношение Балкани.

- Т.е. при вашата схема на инвестиции, собствениците на акции в Equest Balkan Properties ще получат дивидент още след първата година от съществуването му?

- Да, точно така.

- Какъв тип инвеститори са закупили акции на фонда?

- Мога да кажа, че 99% от акционерите ни са институционални инвеститори. Това са основно институции, които инвестират в така наречените нови пазари с потенциал за висока доходност. Става въпрос за най-големите банки, пенсионни и инвестиционни фондове, както от континентална Европа, така и от Великобритания, Скандинавия.

- Какви са техните очаквания за развитието на имотния пазар в България през следващите години?

- Това, което ги привлича към Балканите и в частност към България, е, че те вече са видели подобно развитие на пазара на имоти в страни като Чехия, Полша и Унгария. Те отчитат напредъка на съдебната система, на сигурността по отношение на собствеността и на договорите за наем. В страните от Югоизточна Европа те виждат преди всичко един стабилен и висок икономически растеж и очакват той да се запази и след присъединяването на България и Румъния към ЕС. Очакванията им са постепенно цените на имотите в тези държави да се приближат и изравнят с тези в новите членки на ЕС от Източна Европа. Именно този предвидим път, който европейската перспектива отваря пред двете страни, привлича инвеститорите. Развитието на пазара в България е все още с няколко години назад спрямо новите членки на ЕС, ето защо инвеститорите очакват и по-висока възвръщаемост, както от гледна точка на наемите, така и като потенциал за нарастване на цените на собствеността.

- Каква възвръщаемост се очаква в сегмента на бизнес имотите у нас?

- Ако говорим например за офис площите, всеки институционален инвеститор търси на този пазар 10% и повече възвръщаемост. Очакванията ни са цената на този тип имоти да продължи да се покачва, но с по-бавни темпове. Прогнозата ни за следващите години е и за ръст на наемите, които засега изостават от продажните цени. Трябва обаче да разграничим пазара на офис площи в София от този в Букурещ. В София все още предлагането е по-голямо от търсенето, докато в Букурещ процентът на незаетите офис площи е изключително нисък. Всъщност нашият по-голям залог са индустриалните и търговските площ. Добри логистични центрове в България почти не съществуват, а търсенето е наистина голямо. Същото е положението и при обектите за търговия на дребно. В същото време покупателната способност на хората се увеличава благодарение на банковото кредитиране и икономическия растеж, така че ще нарасне и търсенето на такива площи.

- Планирате да инвестирате около 35% от набрания капитал в България. Има ли у нас достатъчно мащабни готови обекти, към които да насочите подобна голяма инвестиция?

- Да. На практика тези средства са набрани на основата на вече съществуващи проекти в България, Румъния и Сърбия, които изцяло покриват набраната от нас сума. Ако говорим за България, ще се концентрираме основно в София, но имаме и проекти за други райони на страната.

- Къде например?

- Плановете ни са за верига от логистични центрове в цялата страна - става въпрос както за България, така и за Румъния. До голяма степен познаваме и клиентите на такива логистични центрове и затова сме убедени в успеха на тази инвестиция.

- Кога планирате да стъпите в бившите югославски републики?

- Вече идентифицирахме някои възможности в Белград и в края на първото тримесечие на 2006 г. планираме да имаме вече офис там. Първите ни инвестиции на този пазар вероятно ще са през второто тримесечие на годината.