Част от Правилника за етажната собственост създава конфликти

През 53-годишното си прилагане Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост претърпя на осем пъти изменения и допълнения на залегналите в него разпоредби.

Приетият от Министерски съвет през 2002 г. (ДВ, бр. 87) правен порядък съдържа обаче положения, които вместо да допринесат за неговото усъвършенстване, създават предпоставки и условия за излишни конфликтни ситуации.

Многобройни и остри станаха споровете между обитателите на етажната собственост и ползващите за нежилищни, но доходоносни нужди помещения (апартаменти).

Проблемът е в справедливото разпределение на текущите разходи

за електрически ток, вода, почистване, поддържане и пр. на общите части на сградата в съответствие с реалната стойност на тяхното ползване от всеки един от потребителите им.

Става дума за упражняващи професия или извършващи дейност в етажната собственост адвокати, консултанти, брокери, лекари, зъболекари, занаятчии и пр., която е свързана с достъп на външни лица по-чест от обичайния. Определеният размер на участие в тези разходи за всеки от тях е като за петима обитатели.

В последното изменение на чл. 9 от Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост, вместо предишното изброяване на професии и дейности е използвано събирателното понятие "лица".Тази формална промяна обаче дава възможност за

тенденциозно интерпретиране на разпоредбата

с оглед интересите на притежателите на адвокатски кантори, кабинети, фирми и пр. с немалък брой персонал. Именно с оглед тази възможност лесно може да се обясни изменението на правилника.

А по същество то се свежда в случая до приравняване в задължението на физическото лице (обитател) на юридическото лице (фирма) без оглед на обема на ползваните услуги. Въпреки че в самия правилник има разграничение (чл. 9/5), но с размиването на неговия смисъл в третирането на понятието "лица" се създава привилегия за така интерпретираните "юридически лица", като тези с по-голям личен състав участват неравнопоставено, с относително по-малки вноски в разпределението на текущите разходи по поддържането на сградата.

Това заключение може да се направи от един действителен пример на етажна собственост с 15 апартамента, от които 10 се ползват за жилищни нужди на 23 обитатели и 5 апартамента за стопанска дейност.

Средните месечни разходи от 200 лв. се покриват от обитателите в размер общо на 46 лв. ¬ по 2 лв. на лице. Петте юридически лица с персонал съответно 1, 2, 3, 4 и 5 души с вноска за всеки от 10 лв. покриват разликата от 150 лв. При това разпределение няма спорни ситуации.

Друго решение би било

нелогично, несправедливо и дискриминационно

Нелогично е юридическо лице с персонал 4, 5 и повече лица да заплаща колкото и това с 1 и 2-ма души. За покриване в случая на разликата от 100 лв. до цялата сума на текущите разходи от 200 лв. следва вноската на всеки обитател да се увеличи от 2 на 4 лв. месечно. Трябва да се има предвид обаче, че това са предимно пенсионери и учащи се ¬ 2/3 от обитателите.Несправедливо е и разпределението между персонала на юридическите лица с различен брой служители да е поравно, т.е. за персонал 1 лице да е 20 лв., за 3 лица ¬ по 7 лв. и за 5 лица ¬ по 4 лв.,

разходите за текущо поддържане са поначало пропорционални на броя на персонала.

Създаваните по този начин привилегии в полза на юридическите лица при разпределението на разходите за текущо поддържане на сградата според международното право и националното законодателство е дискриминационно и следователно недопустимо. Ето защо нормативният орган ¬ съответно Министерски съвет, е длъжен да вземе неотложни мерки за изменение в чл. 9 на Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост, като задължи юридическите лица (фирми, кантори, кабинети и пр.) да участват в покриването на текущите разходи в зависимост от броя на заетия в тях персонал като за пет обитатели.

За решаването на проблема, който стои пред етажната собственост има практически две възможности, произтичащи от

сбъркания текст на чл. 9 от правилника

Едната е определената от общото събрание вноска от 2 лв. на обитател да се увеличи на 4 лв. (общо 96 лв.) ¬ респективно 20 лв. на юридическо лице (общо 100 лв.) за покриване на възлизащите на 200 лв. разходи.

Втората възможност е общото събрание да възложи на управителния съвет да се обърне към Районния съд с молба да бъде издаден изпълнителен лист за принудително събиране на отказалите да внасят полагаемите им се суми адвокати, зъболекари, лекари, брокери, консултанти и други, изпълняващи професии или дейности външни лица.

Ако сметнат за уместно, длъжниците могат да оспорят вземанията по изпълнителния лист по реда на ГПК.