- Госпожо Здравкова, какво по-различно се случва на жилищния пазар през последните месеци?
- Последното тримесечие на изминалата 2010-а и началото на новата 2011 г. ни изненадаха. Обикновено в края на годината хората не бързат да взимат важни решения и са в очакване на евентуални корекции в данъчните ставки и такси, въвеждане на промени във вида и броя на документите, необходими при прехвърлянето на имот, изтичане на срокове за съответната календарна година и други. От началото на кризата се изчаква и с цел придобиването на имот на по-ниска цена. Това, което ни изненада е, че декември 2010 г. беше изключително динамичен. Активността на купувачите продължи и през първото тримесечие на 2011-а. Рядко, дори преди кризата, януари-март са били толкова силни. За разлика от началото на 2009 и 2010 г., когато имаше само огледи, сега регистрираме и завишен брой реализирани сделки.
- Какво търсят клиентите?
- Купувачите се разделят рязко на две основни групи - хора, които се ориентират към много евтини жилища, или такива, които желаят да придобият скъп, но качествен имот в определени квартали на столицата.
Спокойно може да кажем, че кризата удари средната класа и именно тези клиенти отсъстват в момента от пазара. Те търсеха основно двустайни апартаменти с бокс или тристайни с големина между 80 кв.м и 100 кв.м в кооперации ново строителство. Днес на пазара останаха по-заможните клиенти. Те се интересуват от стойностни имоти в представителни кооперации с атрактивно местоположение в центъра и Лозенец на цени между 120 000 EUR и 170 000 EUR.
- Казахте, че освен в горния ценови диапазон, се търсят и евтини жилища. За какви цени става дума там?
- При двустайните апартаменти говорим за нива около 40 000 EUR, а при тристайните - 50 000 EUR. Това са цени, на които реално се сключват сделки. Нивата се върнаха в годините от 2003-2005-а, а повечето покупко-продажби са продиктувани от чисто битови нужди. Част от клиентите продават по-големите си жилища, купуват по-малки и с разликата покриват задълженията си. Налице е и обратният вариант - от по-малък към по-голям апартамент. Покупката става с помощта на ипотечен кредит.
Важно е да се отбележи, че клиентите вече имат повече изисквания от преди. Не се хвърлят главоломно да купуват, от страх, че утре въпросният имот ще бъде придобит от друг, или че собственикът може да поиска по-висока цена. Потенциалните купувачи днес следят за място, състояние на инфраструктурата, наличие в близост до имота на училище, детска градина, магазини. На някои места една улица води до рязка промяна в цената - ако от едната страна се предлагат апартаменти на стойност от 1000 EUR/кв.м, то от другата офертните нива падат на 500 EUR/кв.м. Подобна е ситуацията в Манастирски ливади. Оказа се, че новото строителство в такива квартали е рискована инвестиция, която най-вероятно няма да се възвърне. Заблудата, царяща у хората, че след като се строят луксозни и скъпи кооперации, ще се изгради и подходяща инфраструктура, ги караше да купуват апартаменти. Това не само, че не се осъществи, но и някои от започнатите строежи останаха незавършени. Голям е и броят на необитаемите жилища, придобити със спекулативна цел. Купилите имоти в подобни комплекси в периода 2007-2008 г. не могат да ги продадат на стойността, на която са ги придобили. Дори имотът да се отдаде под наем на по-високи от средните нива, инвестицията ще се възвърне за много повече години от нормално определения за това срок при жилищните имоти.
Кризата наистина стресна купувачите. Мисля, че доста от тях в момента разполагат със средства, но не ги използват, защото ги е страх от бъдещето. Но като че ли през тази година хората малко се поуспокоиха - започнаха да мислят за почивки, за имоти. Жилища, които са в хубави сгради, започнаха да се търсят. На пазара излизат имоти с много добри цени и сега моментът е подходящ за покупка. Така например, след няколко години цените в центъра ще се повишат и то не с 5-10%, а с повече.
- Споменахте, че средната класа липсва, а много от имотите, които се строяха по време на бума на пазара, бяха именно за този тип клиенти. Каква ще е съдбата на тези апартаменти, които вече са изградени, при положение, че липсва средна класа?
- Зависи колко бързо ще се стабилизира пазарът и ще излезем от икономическата криза. Ключова роля има и политиката на банките и конкуренцията между тях. Те вече се борят да привлекат колкото се може повече клиенти като предлагат по-добри условия. Не без значение е и кога ще се достигнат европейските лихвени нива по ипотечни кредити.
Другата предпоставка за развитието на пазара, респективно покупката на имоти от среден тип, е сигурността на работното място. Когато клиентът е спокоен, че ще има работа и стабилни доходи, ще пристъпи и към покупка с помощта на кредит.
Много важна роля за успокояване на пазара има и медийният комфорт, тъй като гражданите са много чувствителни на публикациите в пресата и телевизионните репортажи. Ако днес се съобщи, че след няколко месеца цените ще се понижат с 15%, клиентите веднага ще отложат търсенето на жилище в очакване на по-изгодни оферти и броят на реализираните сделки ще се намали.
- А може ли да очакваме още спад в цените?
- Все още има накъде да се понижават, но зависи за кои имоти става въпрос. В момента на пазара излизат много собственици, които са притиснати финансово и продават на по-ниски от пазарните цени. Не е малък и броят на тези, които са купували имот с кредит, но за съжаление не могат вече да го обслужват и също се стремят бързо да го пласират на пазара. В регистрите на частните съдебни изпълнители също има голям брой имоти, собствениците на които са склонни да продават на всяка цена.
- По време на пика на кризата, отстъпката в цената при преговори достигна 20%. Какво е положението в момента?
- Трудно е да се определи точен процент. По-скоро зависи в кой ценови диапазон се движим. При жилище с офертна цена 40 000 EUR, може да се договори отстъпка в рамките до 1000-1500 EUR. При по-скъпите имоти, от порядъка на 110 000-120 000 EUR, е възможно да се намали с 5000-10 000 EUR.
- Какво бихте посъветвали участниците на пазара?
- Потенциалните купувачи, които продължават да чакат пазарът да достигне дъното, трябва да знаят, че няма да имат голям избор. Вярно, за тях ще останат най-евтините имоти, но и най-некачествените. Ако клиентът разполага с определена сума и е намерил имот, който отговаря на исканата от него големина, място, етаж, е добре да го купи сега.
Тези, които продават, за да купят друг имот, нека имат предвид, че ще продадат евтино, но и ще купят евтино.
Хората, разполагащи с кеш пари, бих ги посъветвала да пристъпят към покупка, а не да се страхуват, тъй като стойностните имоти едва ли ще поевтинеят повече, най-малкото, защото собствениците са си поставили един минимум на цената, под който няма да отстъпят и по-скоро ще оттеглят офертата. Те ще предпочетат да плащат още една-две години данъци и такси за този имот, да стои празен, без да им носи доходи и едва след стабилизирането на цените да го продадат.
Прави впечатление, че след Нова година, много от фирмите, които се отдръпнаха преди две години, сега се върнаха отново на пазара. Съветът ми към продавачи и купувачи е да проучват внимателно агенцията, чиито услуги искат да ползват и да се обръщат към фирми, които активно рекламират имоти конкретно в района, в който търсят или продават. По този начин ще им се предостави актуална информация за движението на цените, предимствата и недостатъците на квартала, типовете строителство и какво точно се търси. Важно е клиентите да изберат фирма, за която е приоритет взаимното доверие. Така те ще спестят от собствените си време, средства и спокойствие. От значение е, когато приемат да работят с конкретна агенция, да сключат посреднически договор с нея. По този начин те ще бъдат правно защитени. Договорите са двустранни и отстояват интересите и на двете страни. Те не само гарантират възнаграждението на посредника, но и показват сериозния му ангажимент да отделя средства за реклама на имота и да подсигури юридическото оформяне на сделката. Пазарът на недвижими имоти често е поле за изява на некоректни посредници и клиенти и понякога се случват измами. Пазете се от нелегално работещи агенции и брокери. Внимавайте с потенциални “купувачи”/”наематели”, тръгнали не да оглеждат имоти с цел покупка или наемане...