- Инж. Перфанова, какви тенденции се очертаха на имотния пазар през 2014 г.?
- Продължава интересът към инвестиране в жилищни имоти, където хората чувстват най-голяма сигурност от влагане на средства. Разминаването на търсенето и предлагането дава потенциал за новото строителство, и строителни и инвестиционни компании отново започнаха да се насочват към усвояването на незастроени терени, а други да дават началото на реализацията на замразени проекти.
Все още не може да се каже, че има динамика в продажбата на офисни площи, въпреки повишения интерес и към тях 2014 г. Наемането на офисни площи обаче и то в бизнес центрове все повече набира скорост. Това е сравнително нова концепция на нашия пазар, която вече има своето пазарно налагане и бъдеще.
През годината имаше засилен интерес и към закупуването на търговки площи – инвестиция, която носи по-добра доходност, но изисква по-сериозен инвестиционен капитал и съответно крие по-голям риск. Поради високите ценови нива и често икономически необосновани искани цени от продавачите, много от предлаганите търговски площи остават дълго на пазара, както и купувачите за тях.
- Какви бяха изискванията на клиентите през изминалата година?
- Клиентите станаха все по-взискателни относно качеството на имотите, които искат да купят, както и от към състоянието на сградите, в които се намират. Тази тенденция следва да направи по-чувствителна разликата в цените на старо и ново строителство за една и съща локация. Най-търсени са жилищата с една и две спални. Засилва се интереса към ремонтирани и завършени до ключ апартаменти. Има запитване и за напълно обзаведени имоти, не само при наемите, но и при продажбите. Състоянието на мебелировката при отдаването под наем все повече влияе на интереса към едно жилище.
Всички тези индикации са положителни за развитието на нашия имотен пазар, защото те биха дали нови предпоставки за поддръжката на сградите и имотите в тях с цел съхраняване на стойността им във времето.
- Освен офериране на реална цена на имота, на какви други фактори се дължи намаляването на срока от пускането на жилището за продажба до сключването на сделката с новия собственик?
- Динамиката на пазара, определена от други икономически фактори оказва влияние върху маржа между офертна и продажна цена. Когато имотът е оценен правилно, в моментния пазар, неговата реална продажна цена се различава от офертната с не повече от 5%. Това скъсява и периода за реализация на един имот.
Казано накратко, имаме благоприятен за инвестиране имотен пазар – атрактивни цени, ниски лихви по депозитите, понижени лихви по кредитите, известен смут настъпил в банковата система покрай случая с КТБ, който накара хората по-бързо да се замислят за обезценката и сигурността на парите, наличието на кеш на пазара, ежедневната необходимост от имоти както за жилищни, така и за бизнес цели, промяната на мисленето на българина и все по-ранното отделяне на младите членове на семействата в самостоятелен имот, навлизането на нови международни компании, които отварят нови работни места (преобладаващо в IT сектора), нуждата от смяна или разширяване или намаляване на използваните площи и други.
- Непрекъснато се говори за поскъпване или поевтиняване на цените на жилищата. Защо не е „здравословно” клиентите – и продавачи, и купувачи да вземат решения на база прогнози?
- Прогнозите са нещо хубаво, когато са подкрепени от факти и са дадени с разбиране. Фактът, че си задаваме все още въпроса ще се качват ли или ще падат цените означава, че все още цените не са поели стабилно в дадена посока. Тенденцията за ръст на цените следва да се разглежда като перспектива – в дългосрочен план. Трендът не може да бъде обърнат за един ден – имотите са бавно ликвиден финансов инструмент. Те не се търгуват като акциите на борсата. Което означава, че има етапи на преход, които няма как да избегнем. Така, както след големия бум беше неминуемо минаването през кризисен спад на цените и свиване на имотния пазар, така и сега ни предстои плавно излизането от сравнително спокойния в ценови аспект пазар през последните две години, навлизайки в нов етап – процес, който вече започна.
Свидетели сме как в момента губим имотни сделки поради политически фактори в други държави – това са непредвидими събития в дългосрочен план, които могат да променят пазарните тенденции там, където са засегнатите региони.
- И все пак какви са прогнозите за развитие на пазара на жилища през 2015 г.?
- През последните два-три месеца в много търговски обекти за стоки от първа необходимост се забеляза спад на оборотите. Това е сигнал за притеснение на населението относно ежедневните им разходи. В същия този момент съвсем логично стремежът за съхранение на парите срещу обезценка води до инвестирането им в актив като недвижимите имоти, което означава повече купувачи, но вече с по-високи изисквания, купуващи не на всяка цена, а на нормална и обоснована пазарна цена.
Завишеното търсене е фактор за инвестиционните компании да задоволяват пазара с нови продукти. За качествените имоти можем да говорим за започващо повишение на цените. При ваканционните имоти по Черноморието, поради оттеглянето на част от руските инвеститори може да очакваме лек спад на цените, но това ще увеличи българските инвеститори в региона. Докато в района на Банско, където цените стигнаха доста ниски нива може да наблюдаваме раздвижване на пазара и то основно от български купувачи. В по-малките населени места, в зависимост от перспективите за развитие на региона може да очакваме на този етап увеличение на броя на сделките, но с по-бавни темпове отколкото в основните икономически центрове в страната.
Не всички българи биха предпочели да инвестират в страната, така че би следвало да очакваме, макар и по-малка част от купувачите да се насочат и към други дестинации.
Трудно е да сложим под един знаменател пазара в цялата страна, но като цяло той е стабилен, без сериозни ценови колебания, по-динамичен в сравнение с предходните 5 години и по-оптимистичен.
- Икономисти споделят, че няма промяна в интензивността на покупка на жилища след като започна изплащането на сумите към клиентите на КТБ. Защо този фактор не влияе върху имотния пазар?
- Ако банковата система и правителството не бяха взели бързи и адекватни мерки, ефектът на доминото можеше да повлече след себе си множество банки. Тогава факторът КТБ щеше да създаде сериозна паника на пазара, а ние нямаме нужда от това. Спестяванията от КТБ частично се пренасочват към други банки, частично към покупка на имоти. Обемът на тези капитали, които се очаква да бъдат инвестирани в недвижимости не е чак толкова голям, че да промени пазара.
По-съществен фактор е политиката на банките да намаляват лихвите по депозитите и след тях тези по кредитите. Парите трябва да бъдат в обръщение, за да движат икономиката. И колкото тези проценти намаляват, толкова повече пари следва да се въртят в нея.
А инвестицията в недвижими имоти си остава един от най-сигурните финансови инструменти за влагане на средства с цел съхраняване на тяхната стойност, особено в тази пазарна фаза, в която се намира в момента пазарът на имоти с България.