Пазарът на недвижими имоти в Талин започна постепенно да се възстановява. Очакванията са този процес да се ускори, при условие, че Естония не приеме еврото като разменна парична единица през 2011 г. Дъното беше достигнато през третото тримесечие на 2009-а, когато цените бяха със 63% по-ниски в сравнение с ценовия пик, достигнат през юли-септември 2007 г. Тогава средната стойност на квадратен метър жилищна площ беше 1821 EUR.
През последното тримесечие на миналата година беше отчетен макар и минимален ръст. Средната цена на двустаен апартамент се повиши с 0.4% - от 741 EUR/кв.м на 744 EUR/кв.м. Доказателство, че поскъпването не е било епизодично, е фактът, че през първото тримесечие на 2010 г. статистиката отчете по-сериозно поскъпване от 4%. Така средната цена на квадратен метър в края на март вече беше 773 EUR/кв.м.
Процесът на възстановяване, който се наблюдава в Талин, не се разпространява и върху други части на страната. Така например в Тарту, втория по големина град в Естония, средната стойност при двустайните жилища е спаднала с 6% през последното тримесечие на 2009 г.
Как Естония успя да се оттласне от дъното?
Лошите прогнози за обвързването на естонската крона с еврото се оказаха неоснователни. Страната успя да запази бюджетния дефицит в рамките на икономическия и паричен съюз и се фокусира върху засилване на финансовия пазар. “Реализирането на всичко това беше много трудно, но резултатите не закъсняха. През 2011 г. прогнозираме положителен ръст на БВП”, отбелязват местни анализатори. През тази година БВП се очаква да се свие с 1%, но това е почти нищо на фона на -14.1% през 2009 г.
Независимо от добрите икономически новини, пазарът на недвижими имоти в Естония все още се счита за рисков. Причините са основно две. На първо място е налице свръхпредлагане на луксозни апартаменти, въпреки голямото търсене на жилища. Втората е, че условията за кредитиране остават тежки, независимо от ниските лихвени проценти по ипотечните заеми.
След въвеждането на еврото през 2011 година - накъде
Очаква се Естония да получи разрешение за въвеждане на единната европейска валута през следващата година. Това ще бъде психологически тласък за потребителите, чуждестранните инвеститори и купувачи на жилища и ще е доказателство за силата на естонската финансова система, въпреки най-тежката рецесия от обявяването на независимостта є през 1991 г.
Естония ще бъде първата страна, присъединила се към еврозоната след финансовата криза. Приемането на еврото ще улесни процедурата по придобиване на имоти от страна на граждани на ЕС и ще повиши търсенето на жилища. Има ли обаче голям избор на имоти? Както можеше и да се очаква, в резултат на кризата жилищното строителство рязко намаля. В периода 2004-2007-а средногодишно са се издавали разрешителни за строеж на около 10 000 жилища. През 2009 г. тази цифра е спаднала до 2081. Това е рефлектирало и върху броя сделки. През миналата година той е достигнал най-ниската си точка от 2003 г. насам. За 2009 г. са сключени сделки на стойност 426 млн. EUR. За сравнение през 2006-а те са били на стойност 1 960 000 000 EUR.
Големият бум в периода 2000-2007 година
Причините за него бяха ниските лихвени проценти, ниската инфлация, силният икономически растеж, бързо увеличаващите се доходи на населението и не на последно място огромният интерес от страна на чужденци. Тези фактори доведоха през 2006 г. пазара на недвижими имоти до най-високата му точка за всички време. Над половината от всички сделки се реализираха в столицата Талин. Там средната цена на двустаен апартамент в периода 2001-2005 г. се увеличи с 27% и с над 50% на годишна база през 2006-а. Равносметката при цената на двустайните жилища за периода 2000-2007 г. е следната: Талин - ръст от 448.7%, Тарту ¦ увеличение от 431.5% и Парну - поскъпване от 440%. Също толкова впечатляващо е и увеличението на цените при тристайните апартаменти.
Логично е, че през 2008 г. спадът в стойността на имотите в Естония беше един от най-големите в целия свят. Беше толкова силен, че можеше да се сравнява единствено с този на Латвия.
Най-бързото нарастване на ипотечния пазар в историята
Бумът на цените на жилищата се подпомагаше не от голямото търсене, а от бързото разрастване на ипотечния пазар, увеличил се със средно 62% на годишна база за периода 2002-2006 г. През 2000 г. жилищните кредити съставляваха 4.7% от БВП, докато през 2007-а те вече бяха 37%. Силното развитие на ипотечния пазар беше подхранено от благоприятната макроикономическа среда, реформи във финансовата сфера, навлизане на чуждестранни банки на естонския пазар и по-ниски лихвени проценти в сравнение с някои съседни държави. Търговските банки предлагаха 100% заемен капитал и изплащане за срок до 30 години.
Защо се стигна до свръхпредлагане
Причината се корени в далечната 1991 г. Веднага след разпада на СССР жилищното строителство рязко спадна и се въвежда практика имотите да се продават още преди да бъдат построени. Ръстът на жилищното строителство започва през 2001 г. Изграждат се предимно крайградски къщи и луксозни апартаменти за представители на средната и висша класа на естонското общество. През изминалите две години се стигна до свръхпредлагане, свиване на търсенето и спад в цените.
Строителство и пазар на наеми
Изграждането на нови жилищни сгради рефлектира върху пазара на наеми. От 2003 г. до 2007 г. средният наем за двустаен апартамент в Талин се увеличи с 34%, докато продажната цена се повиши със 179%. Съответно, комбинацията от застоя при наемите и бързо покачващите се цени доведе до спад в доходността. Може да се очаква известно повишение на наемите, но то още не е започнало.
За разлика от други страни от ЕС, Естония отказа политическо стимулиране на икономиката, а избра политически непопулярни мерки за съкращаване на разходите. Бюджетният дефицит на страната от 2.9% от БВП през 2008 г. и 1.7% през 2009 г., беше в рамките на изискванията от ЕС. Естония обеща да поддържа дефицита в границата до 3% до 2012 г. При тези данни е вероятно да є бъде позволено да приеме еврото през 2011 г. Председателят на Европейската комисия Жозе Барозу заяви, че по отношение на приемането на единната валута, Естония се движи в правилната посока.