Пловдив определено е градът, който през последните години претърпява промяна. Причината не е само това, че е обявен за Културна столица на 2019-а, но и значителните инвестиции, които чуждестранни компании реализират в промишлените зони и в самия град. Как всичко това обаче се отразява на пазара на недвижимите имоти? Отговор дава Христо Хаджиев, уравител на „Ейч Ейч Пропърти” в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.
- Господин Хаджиев, през последните две години се наблюдава ръст на инвестициите в недвижими имоти в Пловдив. В кои сегменти те са най-много?
- Бих казал, че всички сектори (офиси, магазини, терени за строителство, промишлени имоти, халета, складове) излязоха от периода на застои. Като много динамичен мога да определя жилищния сектор. Там започна реализирането на доста сериозни инвестиции, а други са в етап на проектиране.
- Кои са факторите, които налагат повече да се строи в жилищния сегмент?
- През последните две години наблюдаваме много по-голямо търсене спрямо предлагането, т.е. имаме недостатъчно предлагане. Банковите услуги, по отношението на ипотечното кредитиране, са на изключително добри нива. Спомням си периоди, в които лихвите по ипотечните кредити бяха около 14%. За сравнение, в момента те са 4%-4.5%, а в някои случай и под тези нива. С тези темпове в скоро време може да достигнем лихви характерни за развитите и големи европейски държави.
Също така се наблюдава и характерното остаряване на сградния фонд. Има млади двойки и семейства с по-високи доходи, които търсят и искат жилища с по-добро качество. Наблюдава се и не малка миграция към Пловдив. Налице са бизнеси, които се разширяват и служителите им естествено имат своите жилищни нужди.
Пловдив се развива изключително бързо, както по отношение на индустрията, така и в IT сектора. Това също поражда необходимост от задоволяване на жилищни нужди било то с цел наемане на жилища, или покупка на такива с инвестиционна цел или за собствено ползване.
- Към кои райони се насочват предприемачите и защо?
- В период на възстановяване и растеж във всички райони (без кв. Изгрев) има „играчи“ - инвеститори които имат интерес, от среден към нисък до висок клас. Нека разгледаме квартал по квартал ситуацията:
Тракия – свободни терени за застрояване, големи булеварди, хранителни вериги. Всичко необходимо е там. Това е кварталът с най-малко ново строителство спрямо останалите. Тук има и най-много панелни блокове.
Въстанически – по-ниска цена на терените за строителство, по-висок КИНТ. Налице са добре изразени, големи комплекси. Съответно по-ниска цената на терените и на жилищата.
Смирненски – зелената част на града, Гребната база, братската могила, Мол Пловдив. Това е район, в който се наблюдава повишен интерес от лекарските среди и от хора, търсещи спокойствие.
Център – район с постоянен интерес, съответно и с постоянно добри цени. Липса на терени за строителство.
Кършияка – Новотел Пловдив, хотел Ленинград. Това е също предпочитан и търсен район.
- Повечето инвестиции и реализиране на проекти как ще се отрази на имотния пазар?
- Като всеки един икономически процес и този си има собствена и проста логика, характерна за всеки един цикъл от икономиката. Ако се запазят тези нарастващи тенденции, ще настъпи момент, в които ще имаме повече предлагане отколкото търсене както беше преди време. Дано не сме забравили този момент вече. През 2018-2019 г. ще настъпи равновесие на пазара в частта цени.
- Като че ли през тази година и строители, и банки, и купувачи „се отпуснаха” и отново започнаха да инвестират в пазара „на зелено”. Кризата като че ли се забрави, но на фона на това, което беше след нея, за какво трябва да внимават всяка група от участниците на пазара (инвеститори, банки и купувачи)?
- Много хубав въпрос и много лесен отговор – същото като преди кризата. Инвеститорите не трябва да се предоверяват на пазара, че той постоянно ще е ОК и да се разчита основно на продажби „на зелено“. Банките имат свой собствен поглед върху нещата. Бих казал, че действат много по-разумно спрямо периода преди кризата. Купувачите днес са много добре информирани и осъзнават напълно кога и какъв риск поемат при дадена сделка с недвижим имот.
- Има ли опасност от нов имотен балон?
- Смея да твърдя, че имаме тенденции за подобно събитие. Да не се опияняваме от радостта от постигнатите резултати до момента, а да мислим разумно и отговорна занапред.
- Бизнесът обяви, че ще забави темпове в следствие на подаване на оставката на правителството. Как това ще се отрази на пазара на недвижими имоти?
В дните след подаване на оставката на правителството моментално се почувства застой в отрасъла на недвижимите имоти, което си е характерно действие в подобна ситуация. След три седмици ситуацията си е по старо му. Това ще е до следващата новина относно управлението на държавата. Но не забравяйте, че и характерно за края на годината е да има завишен интерес към недвижимите имоти. Ако негативните новини относно правителството се задържат ще се създаде лош бизнес климат. Това ще доведе до по-малко инвестиции, задържане на темпа на растеж на заплатите, следователно недостатъчен доход за покупка.
- В края на годината сме. Какво се случи на пазара на жилища в Пловдив през 2016 г.?
- Пазара на жилища в Пловдив през 2016 г. беше и е още разбира се свръх динамичен и активен. Наблюдава се много силно развитие на наемните нива на жилища, голямо търсене на жилища под наем от чуждестранни студенти и от хора заети в IT компании с по-добри доходи от средните. Също така продължава откриването нови заводи около Пловдив. Това води съответно до по-голям интерес от тези, които инвестират в жилища. Много млади хора се решиха на тази сериозна крачка да закупят жилище с оглед на това, че по някакъв начин се чувстват по-сигурни в себе си и в доходите си. Не забравяйте, че Пловдив е и Европейска столица на културата 2019 г.
- Какъв беше профилът на купувача – кой какво търси на пазара?
- Профилът на купувача за 2016 г. е много динамичен и разнороден с оглед на повишеното търсене. Банките не дават почти никакви лихви по депозитите. Доста средства бяха вкарани отново в обръщение, от лица на възраст 25-35 г., купуващи първи дом, както и от нуждаещи се от по-голямо жилище вече с оглед на нарастване на броя лица в семейството. Също така има и дългогодишни наематели, решили се да станат собственици, както и купувачи с чисто инвестиционни намерения. На силен пазар всички искат да участват.
- 2016-а се оценява като година с умерен ръст в цените на жилищата. Какво ще се случи през 2017 г.?
- Зависи от много фактори. Очакват ни нови парламентарни избори, може би неясно политическо мнозинство след тях, нов президент. Ще видим каква ще е и политиката на банките относно кредитните нива, политическата среда като цяло в Европейския Съюз. Сигурно ще се дискутира и влизането в еврозоната и еврото като парична единица в България. Надявам се да няма нови големи бежански вълни към България. Предполагам 2017-а ще е една добра, хубава и успешна година.
- Кои фактори ще са движещата сила на имотния пазар през следващата година?
- Ще се радвам да бъдат същите, както и през 2016 г. Това ще са желанията и нуждите на нашите клиенти, покупателната способност и доходите им. Не трябва да забравяме и банковата политика и система. Важен фактор е и стабилността на пазара и цените на имоти, достъпност на все повече хора до сделки с недвижими имоти, качествени имоти и сгради.