Господин Павлов, кои бяха акцентите на имотния пазар през изминалата година?
Определено пазарът 2016 г. беше в големите градове. Висока активност имаше в София, Варна, Бургас, Пловдив. Относно ваканционния сегмент има сделки и с българи, но те са на нива 10 пъти по-малки по обем.
Какво се случва в малките градове?
Цените са доста ниски. Но това са цените, отговарящи на доходите на хората там. Пазарът е по-слаб. Важно е да се гледа строителната активност. Тя показва какъв е оптимизмът. Това е истинската инвестиция – да започнеш нещо от нула.
Именно активизирането на строителството беше един от основните моменти на пазара на недвижими имоти през 2016 г.
Поглеждайки към него ще забележим, че след спадът при ваканционния пазар, София стана лидер по строителство на жилища в България, което е логично. Преди беше в Бургас, което беше нелогично.
В София вече се строи в обеми от порядъка на бума – около 6500 жилища са стартирали строителство. При комунизма е строено два пъти повече, но демографската ситуация е била различна. София е нараснала не толкова много. Въпросът е на година колко нараства, защото и в края на комунизма беше над 1 милион. Около 12 000-15 000 души годишно се увеличава населението.
Изразиха се опасения, че при темповете, с които се строи в момент (т.е. достигнати отпреди кризата) отново може да има излъгани и измамени купувачи. Не е ли малко по-различен механизма на покупка на жилища в етап на строеж или „на зелено” днес, спрямо 2006-2008 г.?
Не. Тук акцентът е не толкова върху обема, а върху бизнес цикъла. Когато пазарът започне да отслабва, инвеститорите, които не са подготвени за това, могат да не успеят да завършат проектите си. Този риск трябва да се регулира от държавата. Това не може да се направи от частния сектор.
При сделките с недвижими имоти, от една страна имаме инвеститори, от друга страна имаме граждани, които правят покупка веднъж в живота си. Налице е голяма асиметрия по отношение на информацията. Имаме един човек, който работи само това и един човек, който го прави веднъж в живота си. Няма как да има саморегулация.
Анализатори говорят за нови „горещи точки” в столицата. Кои ще бъдат те през 2017 г.?
София се променя. Бюджетът на общината е над 1 млрд. лв. Строителството е няколкостотин милиона. Общинската политика се променя и това влияе.
В различните сегменти са различни горещите точки. Новото нещо, което обаче три пъти сме го преживяли, е строителството на третия лъч на метрото, заедно със Северната скоростна тангента, която постепенно също ще стане фактор.
Другото нещо, което движи жилищното строителство е изграждането на офиси. Струпването на този вид имоти на едно място води до интерес за жилищно строителство.
Но за мен горещата тема в София е политиката. Ситуацията на жилищния пазар в България, и дори в София, не е уникална за последните 25 години. Всичко, което ще кажем за 2016 г. се е случвало вече. Обаче изведнъж политиката да влияе на пазара на недвижими имоти, което очаквам да се случи, досега не се е случвало, защото какво означава „ако референдумът спечели”. Това означава спиране на строителството в Младост и още нещо ... Това означава, че на други места хората ще бъдат окуражени и има възможност и там да се появяват референдуми, съответно и там временно да се спре строителството. Диалогът трябва да бъде засилен, за да се намери някакъв компромис. Не трябва двете групи да застават на крайни позиции, защото едната ще бъде разочарована и това няма да е добре.
Кой ще е съдията?
Съдията е публичната администрация, която сме избрали. Тя е с най-голямо доверие от всички страни. Тя трябва да вземе решението накрая. Тя ще гласува ОУП или промените в него.
В България липсват публични политики. Реагираме на кризи, на наказателна процедура от Брюксел, но в крайна сметка тези политики – такса смет да се плаща според замърсяването, а данък сгради, според стойността трябва да се случат.
Работим по системата „ниско облагане ниско обслужване” – ниско облагане с данъци, ниско публично обслужване и поради тази причина строителството се концентрира върху местата, където е изградена публичната инфраструктура и я пренатоварва.
Работа на общината е да планира развитието. Тя да инвестира в новите зони и т.н. и да възстанови парите чрез данък „Сгради”. Това е политиката на общината. Но тя избягва това. Тя спестява тези пари и разходът не се плаща във вид на пари, а се плаща във вид на намалено качество на живот, увеличено недоволство, претоварване на публичните услуги.
Този процес на приватизация трябва да се спре и общината и държавата трябва да видят какво им е останало като собственост в София и да кажат, че тези публични ресурси ще бъдат използвани за публични услуги – паркове, детски градини, комунални центрове, а не за приватизация, нещо което не се върна.
Очаквам това да продължи. Това е част от голямата вълна на недоволството, на хората от елитите. Защото елитите не си свършиха работата. Да – построиха се куп неща с европейски пари, но някои проблеми се ниглежираха, натрупват се и вече изгърмяват.
Това е основният проблем, който спъва развитието на пазара?
Много са проблемите, които спъват развитието на пазар, но основно са свързани с публичните политики – ОУП, въпроси свързани с прозрачността на информацията. Защо само агенциите публикуват информация за цените. Имаме имотен регистър. Имаме Агенция по вписвания. Агенцията дори не разделя броя на сделките между апартаменти и земи. Не засяга и въпроса с продажбите „на зелено”. Нито има регулация как се прави това нещо, нито предварителните договори се вписват в Агенцията по вписванията, което е едно от възможните решения за някои от проблемите.
Да правят се някои неща от типа на пътна инфраструктура. Направи се програмата за саниране. Това е чудесно, но не означава, че няма куп други въпроси, които изостават.
Програмата за санирането отразили се по някакъв начин на пазара?
Пазарът на жилища е много по-голям в сравнение с програмата за саниране, която обхваща около 5000 жилища. Това е пример за истинска публична политика. За ефекта ще разберем след един сезон. Тогава топлинните счетоводители могат да кажат дали потребителите са спестили пари или не.
В близките години може ли да очакваме не толкова бурно развие на строителството, колко бизнесът би могъл да предложи?
Да, определено. Още едно място, където публичната политика има голямо значение. Имаме много голямо строителство и то е концентрирано в по-горните сегменти, т.е. в горния ценови клас. Строителният бум не е в Люлин и Надежда. Това е лош индикатор, тъй като търсенето е пирамидално – колкото по-евтино, толкова по-голямо търсене има на по-хубаво, по-ново строителство и публичната политика явно пречи то да се реализира.
Важен фактор тук е цената на земята. Цените в крайна сметка отразяват цялата информация. Люлин е доста по-голям от Младост. Младост има 4, а Люлин има 3 метростанции. Метрото не обхваща голяма част от Люлин 1, докато в Младост има и разклонения. Люлин би трябвало по логиката на 4 метростанции в Младост да има 6 спирки.
Как мое да се постигне уравновесяване на пазара по отношение на търсене и предлагане?
Общината трябва да е големият изравнител. Трябва да формулира обществени политики, да работи с хора, които да са способни да формулират такива обществени политики и да ги прилага дългосрочно. Хубавото при кметовете, за разлика от правителствата, е, че първите в България битуват дълго. Те трябва да имат дългосрочна визия. Един път като те изберат за кмет вероятността да изкараш 10 години е много голяма. Кметовете трябва да имат дългосрочна визия.
Предстоящите избори ще се отразят ли на пазара?
Пазарът на недвижими имоти, въпреки всичко се развива много добре, заради фундаментални фактори: ниска безработица (достигна нивата на бума), икономически ръст (по-слаб, но генериран от стабилни фактори, почти без чуждестранни инвестиции). Тези неща ще продължат да действат.
Много често фактори като предсрочни избори влияят положително на активността, защото недвижимите имоти в България играят ролята на златото на международните пазари. Те са сигурната, спокойната инвестиция и в несигурни времена. Кое е по-идейно – да откриеш магазин и да го развиеш, или да купиш магазин? Да купиш магазин. Така, че турбуленциите по-скоро се отразяват позитивно на пазара.
Ние се заблуждаваме, че хората търсят само качество в недвижимите имоти. Хората в крайна сметка имат ограничен бюджет. Не че не търсят качествения имот и не го искат, но накрая вземат много малка спалня, защото това са по-малко пари.
В Румъния изборите ги спечелиха социалдемократите. Едно от нещата, които предложиха за намаляване на данъците е 0% ДДС върху жилищата. При нас е 20%. Голяма част от купуващите нови жилища са млади хора. Казваме така: искаш да имаш деца. На държавата дай ДДС 10 000-20 000 EUR, а ние ще ти връщаме 30 лв. детски на месец. Това демографска политика ли е? Сметката не излиза. За цял живот няма да му се върнат тези пари на човек.
Подмяната на стария сграден фонд с нов как я виждате? В Лозенец се случи до някаква степен.
Първо не трябва много да разрушаваме. Сградите имат дълъг живот. 150 години е нормална възраст за една сграда. Но трябва да се поддържа. Тук големият проблем е обединяването на собствениците в една сграда. Едно, че като национална история и характер трудно се обединяваме и второто, че не е лесно да се прокарат лесно законни решения на етажната собственост. По всякакъв начин могат да се атакуват тези решения – трудно се вземат, трудно се обявяват, за елементарни неща не могат да се вземат решения, но държавата (ако имахме политика) щеше да насърчава влагането на пари в поддържането на сгради, защото това е с огромна възвръщаемост.
Да погледнем жилищния фонд на национално ниво. Това е национален капитал за десетки милиарди левове. Трябва да влагаме пари за поддръжка. Да се обединяваме на местно ниво – на ниво вход, сграда. Държавата трябва да създава механизма тези, които са се обединили за нещо разумно, да могат да прокарат решението си.
Другият въпрос, който спъва пазара е неправилното разпределение на данъците. Имаме огромен данък върху транзакцията, докато промилите са малко и фактически големият данък върху имота се взема при покупката, а не при държането. Общината по този начин казва: „Не си продавайте имоти, не живейте в имоти, които отговарят на вашето качество на живот. Смяната на жилището ще ви е много скъпо”. Не трябва да има бизнес модели, които са свързани с покупка или продажба на жилище и по този начин регулират търсенето и предлагането. Това също затруднява.