През последните три-четири години поскъпването на жилищата е в рамките на 4-5% на годишна база. Това е плавно и бавно увеличение, което определено не може да доведе до образуването на имотен балон. „Не виждам основание да се определя сегашната ситуация като някакво надуване на „балон”. Съществува търсене и хората имат нужда от жилище, съответно и купуват”, каза в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Добромир Ганев – председател на Национално сдружение „Недвижими имоти”.
Господин Ганев, каква е ситуацията на пазара на жилища в двата най-големи морски града от началото на годината?
С 8% повече сделки с жилища има през първото полугодие на тази година във Варна. Издадените разрешителни за строеж са за 240 000 кв.м. РЗП жилищна площ, а в етап на строеж са 230 000 кв.м. РЗП. Отчита се ръст между 40% и 60% спрямо първото полугодие на 2017-а. Идентична е и картината в Бургас. Там има издадени разрешителни за строеж на 130 000 кв.м. жилищна площ, а в етап на изграждане са 120 000 кв.м. Ръстът в броя сделки е по-малък от този в Морската столица – 1%.
Миграцията ли е основният фактор за ръст в броя сделки?
За Варна и Бургас имаме много различни групи купувачи. Има и такива, които мигрират, но не те са основната група купувачи. Друга група са млади семейства, които сега са решили да купят имот. Трети са българи, които живеят в чужбина. Четвъртата група са студенти, които са решили за постоянно да се установят (Варна е сериозен университетски център, където има около 30 000 студенти).
Също така имаше период между 2008 и 2014 гг., когато всеки отлагаше покупките. Сега те се реализират. Има ръст на ипотечните кредити.
Често вече се спекулира с въпроса, че сме близо до нов имотен балон. В същото време излезе и информация, че новата финансова криза отново ще тръгне от имотите.
Едва ли ще тръгне от България. Лично аз считам, че този термин „балон” е много интересен за медиите, но няма нужда да говорим за „балон”, защото първо като прочетем какво е определението за „балон” в икономическата сфера или в тази на недвижимите имоти, ще разберем, че няма такъв „балон”. „Балон” при недвижимите имоти означава, че за кратък период цените скочат много бързо. Това го имаше в периода 2006-2008 гг. Тогава можеше да се каже, че имаше нещо подобно, но сега не виждам такава тенденция. Цените скачат с по 4-5% максимум на година. А статистиката за първото полугодие сигурно ще покаже и по-малък процент на ръст.
Все повече клиенти се изкушават да купят на етап строеж или дори „на зелено”. Какви са рисковете за тях?
Когато излиза такова голямо количество строителен продукт съществува риск, ако няма финансиране за съответния инвеститор, в някакъв момент нещата да се объркат като парични потоци. За мен в момента това е риск. Когато се решава да се купи „на зелено” трябва да се внимава какви договори се подписват, кой е инвеститор, да се знае дали има финансиране, да се знае дали разчита единствено и само „на зелено” или пък е някакво съотношение между пари получени на етап „на зелено” и банков заем. Това са важни неща, които могат да създадат някакъв проблем, ако самите потребители се отнасят нехайно към своите финанси.
Не виждам основание да се определя сегашната ситуация като някакво надуване на балон. Съществува търсене и хората имат нужда от жилище и купуват. По какви причини – това е друг въпрос. Доходите са добри, макроикономическите параметри на страната са добри. Да винаги има вероятност в следващ момент да се обърне тенденцията и да имаме вече по-малко продажби, по-малко ръст на цените или някакъв спад. Но това зависи от много други неща.
Кои са те?
Например, лихвите, които се очаква да започнат да се повишават. Това според мен, ще стане не по-рано от 2020 г. Европейската централна банка ще започне с ново по-плавно покачване едва след 2019 г., нещо, което може да се отрази в някаква степен възпиращо на пазара, защото всяко покачване на лихвите, означава по-големи вноски по ипотечни кредити. Това води до по-малко покупки и влияе на цените. Нещата са обвързани и освен това България е твърде малка икономика, за да не зависи от световната такава. Така че има някакви сътресения, които вероятно ще се отразят на пазара в България. Дали ще има и кога е трудно да се прецени.
По отношение на сегашните инвеститори във Варна, строителите на какъв принцип избират къде да купят парцели – цена на земята, местоположение или...?
Всичко това е важно. Цената на съответния парцел, възможността и параметрите на застрояване, възможности за това какво РЗП може да бъде изпълнено, какви са цените в дадения район, какви са очакваните цени, какви са продажбите. Разбира се, и оценка на макроикономическата обстановка в средносрочен план, което не и никак лесна процедура. Процесът е дълъг – придобиване, градоустройство, проектиране, строителство, продажби. Това е минимум 2-3 години.
В София имаше места, където се строеше без инфраструктура. Тези имоти си останаха с проблемите.
Това вече е избегнато като риск, защото купувачите са значително по-внимателни и по-грижовни за своите финанси. Ставаме по-мъдри и по-опитни и това спомага за доброто развитие на пазара. Със сигурност пазарът днес е много по-стабилен в сравнение с преди 10 години. Тогава действително имаше психологически фактори, дори единствено и само от очакването, че ще влезем в ЕС и това очакване изобщо не означаваше (и то така се и случи), че като ни приемат, на другия ден ще станем по-богати. Днес няма такъв психологически фактор, че нещо ще се случи, като например да дойде една голяма група чуждестранни купувачи да катализира пазара. Това го няма. Основно купувачите са българи и наши сънародници, които живеят в чужбина. Явно последните виждат перспективата, след като работят в активния си период от живота си, да прекарат старините си в България.