Пазарът на недвижими имоти, както и редица други сектори от икономиката, претърпяха съществена промяна след пандемията от коронавирус. В почти всички сегменти – като се почне от жилища и се стигне до офиси и магазини, ще има промяна. Каква ще е тя? Къде ще се насочат купувачите? Отговор на тези въпроси дава в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg, собственикът на агенция „Явлена” инж. Страхил Иванов.
Инж. Иванов, какво промени пандемията от коронавирус като процес при покупката на недвижими имоти?
Пазарът може да се промени в обозримо бъдеще в рамките на тази и 2021 г. Може да очертаем три пункта:
1. Много сериозна промяна на пазара на офис площи, поради отдалечената работа на хората от офисите. Това означава освобождаване на офис площи, намаляване на цените и намаляване на строителния капацитет на строителните фирми, които инвестират на офисния пазар.
2. Намаляване на интереса по отношение на наемане и по отношение на покупка на магазини, от гл.т. на това, че магазините бяха стопирани и това, според мен, ще се отрази не по-малко от половин-една година на пазара на имоти.
3. „Бягството” на част от хората от градовете и отиването в околните села при просторни терени, в къщи (не редови къщи), свободни стоящи, които да бъдат заградени и отдалечени от други хора.
Интересно е да споменем, че има около 40 критерия, на които трябва да отговаря една къща, разположена в околоградски район.
Трите подварианта са:
* затворен комплекс;
* еднотипно застрояване на къщи в една обща визия и план;
* каквато къща или парцел намери клиентът да си направи къща или да си купи стара, която да се реновира.
Имаме и една четвърта промяна, която е вследствие на третата – покупка на ваканционни имоти по морето и на места, добри за живеене – Хисаря, Велинград, Банско, с. Баня, където има минерални извори. И то имоти, които могат да се ползват целогодишно.
Ще станем ли свидетели на продажба на жилища с цел покупка с доплащане на къща?
За момента по-скоро не. Причината е, че хората, които живеят в апартаменти, искат да отидат в къща, но не знаят, дали обитаването ѝ ще им донесе удоволствието, спокойствието и това, което търсят.
Въпросната схема може да бъде реализирана на един по-следващ етап, когато те премествайки се в една къща, се чувстват достатъчно сигурни и спокойни и знаят, че това е мястото, което биха искали да обитават и след това ще дойде момента на продажбата на къща.
Какви са вариантите за покупка?
Единият вариант е през ипотекиране на апартамента, за който става въпрос. Той представлява обезпечение за покупката на къща с доплащане от собствени средства. Ако купувачът разполага със спестени пари и си купи къщата, след това има свободна продажба на апартамента.
Къде е проблемът по отношение на замяна чрез покупко-продажба?
Проблемът е в това дали ползването ще им донесе удоволствие, както и наличието на детски градини, пътувания, училища на децата, средата, бита на хората в селото, дали има достатъчно заведения, дали има видео наблюдение, дали бързо реагира СОТ, дали има хранителни магазини, дали стоките са качествени, дали транспортът до София е добър и дали интернетът е качествен и до каква степен малцинствените групи са преобладаващи.
Защо изключваме варианта подобна къща първо да бъде наета за 3-4 месеца, наемателят да види дали го устройва имота и тогава да реши дали да го купи?
Този модел по отношение на наемане е изключително добър, тъй като наемането дава много високо ниво по отношение на информиран отговор на въпроса „Това ли е моят имот?”. Това става, когато имаш много голямо насищане на предлагането. Около София и големите градове не наблюдаваме такова.
Какво правят строителните предприемачи? Те търсят бързо влизане в инвестицията и бързо излизане. Инвестиционен проект на затворено селище се реализира за около 3 години, защото има проектиране, градоустройство, инфраструктура и други. Това е достатъчно време, за да могат предприемачите да искат да вложат достатъчно средства, за да го построят, защото това са големи инвестиционни проекти. Ако имаш 50 или 200 къщи, това е голям инвестиционен проект и рисковете от това да наемеш, а не да продадеш и да осребриш това, което си инвестирал, стават прекалено големи.
Какво ще стане с проектите за къщи от затворен тип? Част от тях в момента са в етап на строеж, но има и такива – „на хартия”.
В района на Плана планина има няколко проекта. Има и такива, които в момента се разглеждат в посока Самоков. Работим и проект, където първият ни етап е за около 400 декара земя в западна посока. И друг инвестиционен проект на Изток за около 30 къщи. В момента това е нещото, което се заражда, за да може да с отговори на потребителското търсене. Във високия клас цените на къщите са над 300 000 EUR. Среден клас е между 150 000 и 220 000 EUR и нисък клас – под 150 000 EUR. Зависи от площта, инфраструктурата и изглед.
Да не се случи така, че сега инвеститорите да започнат да ги строят и след 2 години, когато са готови, търсенето да е наполовина и да останат непродадени?
Тогава ще се отдават под наем и ако наемателите ги харесат ще ги купят.
В началото на разговора споменахте за пазара на офиси и магазини. Свидетели сме, че магазините по-лесно се преобразуват в кафене, аптека и обект за друга търговска дейност. Какво обаче ще стане с офисите, ако се увеличат свободните площи? В какво могат да бъдат преобразувани?
На първо място ще сме свидетели на битка за клиенти. Клиентите, които да са наематели. Второто е силно ограничаване на разрешителните за строеж по отношение на офиси и изграждането на нови офис сгради. Третото е, че ще има много контакти и предлагане на западни фирми, които да изнесат дейността си в България, но това е повсеместен процес, който е валиден не само за България, т.е. търсенето на клиентите ще е изключително сериозно.
Тук имаме друг момент. На този етап картината няма да е толкова трагична – да в началото ще падне процентът на заетост, ще се намалят наемните цени. В някаква степен може и такса обслужване да се пипне, но след това ще имаме отново увеличаване на заетостта на офисите, тъй като народопсихологията (не само българската) е такава, че хората искат да общуват с хора, тъй като синергията, която се получава от физическото присъствие на едно място, дава друг продукт, който е трудно измерим.
Защо чужденците да продължат да идват в България?
Все още по-ниското възнаграждение продължава да оказва влияние – колцентрове, дистрибуторски фирми и други.
При проектите, които са за офис сгради и които все още нямат „първа копка”, инвеститорите на две групи ли бихме могли да ги разделим – от една страна, тези които ще отложат стартирането на строителството и от друга – които ще се откажат и ще искат да преработят идеята си, например от офиси в сграда с друго предназначение?
Ще намалят инвестиционния риск, като в зависимост от локацията, изберат дали да направят промяна на проекта и то само при положение, че зоната по Общ градоустройствен план им го позволява. Ако имаме складова зона или такава за обществено обслужване, то там жилища няма да може да се построят, но при смесена многофункционална зона може да се пипнат някои от нещата, като например ателиета, апартмент хаус или нещо друго, което да се промени или да се отиде в другата посока, която в момента също е много нелицеприятна, а именно изграждането на хотели.
Какво друго интересно наблюдавате у клиентите през последните месеци?
Много лекари търсят ваканционни имоти и желаят да живеят извън града. Те са хората, които видяха в най-фронтален план това, което се случва от близостта с други хора. Отчуждението и откъсването от други хора е нещо, което се надяваме да бъде преживяно, но ще трябва време. Клиентите търсят природа, зелено, откъснатост.