Инвестиция в недвижим имоти. При споменаването на това изречение първата аналогия у българина е покупка на жилище или къща. Останалите сегменти като офиси, логистични и търговски площи не представляват интерес за българина. А какво да кажем за инвестицията в недвижимост посредством АДСИЦ? Последните съществуват близо две десетилетия на българския пазар, но така и не бяха припознати от българина. Какви са предимствата и недостатъците от подобна инвестиция? Отговор на този и други въпроси по темата дава в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Тодор Брешков, председател на съвета на директорите на „Фонд за недвижими имоти България“ (ФНИБ).
Господин Брешков, България има вече над 30 години свободен пазар на недвижими имоти. Преминахме през две големи кризи – през 2008 г. и пандемията от 2020 г. И двете кризи промениха значително пазара на имоти. Защо българинът така и не припозна инвестицията в имот чрез фонд?
Темата за недвижими имоти и инвестиции е много дискутирана, както в България, така и по света. Особено в нашата родина много хора, които имат заделен капитал веднага се насочват към инвестиции в недвижими имоти, като в повечето случаи това се свързва с физическа покупка на имот (най-често апартамент, къща или ваканционен имот) и то без да се запознаят с останалите възможности.
Все още хората в България предпочитат да инвестират директно в недвижими имоти, докато концепцията за инвестиране чрез посредничеството на фонд за мнозина остава доста абстрактнa. Като цяло инвестиционната култура у нас все още изостава от тази в Западна Европа или в САЩ. Тук все още вярваме, че инвестиция е само нещо, което можем да видим и да пипнем или иначе казано - физическа покупка, с която да разполагаме и да управляваме сами.
Много от нас са чували за фондови пазари и за инвестиции в недвижими имоти, но едва ли са много тези, които знаят, че могат да ги комбинират и да се опитат да извлекат максимума от своя инвестиционен капитал.
Какви са предимствата и недостатъците за физически лица от една страна и за юридически – от друга в инвестирането в недвижими имоти посредством дружества, които набират капитала си чрез издаване на ценни книжа?
Предимствата за физическите и юридическите лица са много сходни. На първо място не е необходимо инвеститорът да има опит в управлението на недвижими имоти, за да се възползва от възможностите на пазара. В този случай той се възползва от опита и уменията натрупани през годините от мениджмънта на тези дружества.
На второ място инвестицията в такива компании позволява гъвкавост в размера на вложените средства и по-лесно влизане на пазара на недвижими имоти. В тях могат да инвестират както малки инвеститори с малки суми, така и по-големи инвеститори с по-големи възможности.
Допълнително предимство е, че в хода на инвестицията си според своите ликвидни нужди инвеститорът може да промени размера на вложените от него средства, като купува или продава акции от съответното дружество. Също така чрез инвестиции в такива компании всеки един от неговите акционери има възможност да участва в по-мащабни проекти, които не биха били по силите на индивидуалните акционери.
В допълнение не е за пренебрегване и възможността за намаляването на инвестиционния риск посредством разпределяне на вложените средства от страна на компаниите в различни по вид, размер и възможности имоти. Много важно предимство е и по-лесният достъп до финансиране на такива дружества, което допълнително увеличава възвръщаемостта от вложените пари. Физическите лица от друга страна могат да се възползват и от по-доброто данъчно третиране на реализираните печалби от такива инвестиции.
По отношение на недостатъците може да се отбележи необходимостта от задълбочаване на финансовата култура на инвеститорите и нуждата от ползване услугите на инвестиционен посредник за участие на пазара на ценни книжа. Друг недостатък при излизането от инвестицията е зависимостта от пазара на ценни книжа и по-специално от ликвидността на акцията, в която са вложени средствата. От друга страна тези дружества са строго регулирани от КФН, което намалява риска за вложителите.
Наскоро беше открита нова сграда в София Тех Парк. Районът се очертава като по-близкия до центъра вариант на Бизнес Парк София с предимството, че разполага с инкубатор и лабораторен комплекс. Този микс от сгради ли ще е печелившата схема в сектора на недвижимите имоти?
Локацията на "София Тех Парк" предлага множество предимства за реализирането на една офис сграда, които я правят много привлекателна за инвеститорите. Преди всичко основното предимство на такива проекти е местоположението - "София Тех Парк" се намира в близост до главните артерии на града, като АМ "Тракия" и булевард "Цариградско шосе". Това осигурява бърз и лесен достъп до центъра на София и други ключови точки в града. Също така със завършване разширението на линия 3 на софийското метро се очаква да се увеличи в значителна степен свързаността на парка с останалите части на града.
Много важна особеност на „София Тех Парк“ е и самата концепция за неговото създаване. Идеята е да се изгради една среда и общност, която да предразполага развитието на технологичните компании в България. В тази връзка изградената инфраструктура в парка подпомага реализацията на тази идея. Наличието на високоскоростен интернет, инкубатор за млади компании, лабораторен изследователски комплекс, супер компютър, паркова среда, спортен комплекс и зали за събития дават една добра основа за успеха на това начинание. Всичко това е запазена марка на „София Тех Парк“ и го отличава от всички други локации в града. Това е причината и нашият основен наемател в новооткритата мултифункционална бизнес сграда от ново поколение Синерджи Тауър, РОБЕРТ БОШ, да избере това място, където успешно да развива своите бизнес идеи. Това привлече и нас като инвеститори и вярваме в бъдещето на нашия най-нов проект.
Кои са другите печеливши стратегии днес да се печели от имот?
Тъй като във „Фонд за недвижими имоти България“ (АДСИЦ) се занимаваме предимно с отдаване и управление на офис имоти, мога да дам мнение за стратегиите за инвестиция именно в такива активи. Основната стратегия си остава инвестирането в първокачествени имоти и тяхното професионално управление. Това може да бъде добра инвестиция, особено ако имотите са в добри локации, каквато е например „София Тех Парк“.
Много важен елемент от успеха на една такава инвестиция е гъвкавостта по отношение на наемателите. Времената днес са много променливи и всеки един собственик трябва да умее да се адаптира спрямо условията на пазара. Специфичното при инвестициите в офис имоти е все по-голямото значение на създаването на социална среда в сградата и предоставянето на допълнителни услуги на наемателите. Вложенията в подобрения на имота, като например ново обзавеждане или ремонт на общите части и енергийната ефективност на сградата могат също значително да увеличат стойността на имота.
Всички тези стратегии могат да бъдат използвани за печалба от офис имоти, но е важно да се проведе добро проучване на пазара и да се избере подходящата стратегия за конкретния имот и пазар.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК