В много страни да купиш имот чрез ипотечен заем се счита за съвсем нормално. Само допреди няколко години обаче такава опция в България не беше популярна. Българите традиционно притежават своите домове и дори идеята за ипотечен заем беше трудна за възприемане по време на комунистическия режим.
След промените и подобряването на икономическите показатели на България ситуацията започна да се променя.
Днес повечето банки на българския пазар предлагат редица ипотечни инструменти. Първите съвременни ипотечни заеми бяха отпуснати от "Българо-американска кредитна банка".
Условията за отпускане на кредит обаче далеч не отговарят на очакванията на един западноевропеец или американец например. Първият логичен въпрос се отнася до цената на заема, т.е. годишната лихва. Механизмът на търсене и предлагане доведе до раздвижване на ипотечния пазар и само за няколко години лихвените нива паднаха до 8.5 - 12%, като допреди няколко години лихвите достигаха 16%. Конкуренцията между банките и нарастващото предлагане доведе до намаляване на лихвените нива, макар че според западните стандарти лихвите в България са все още твърде високи.
Тенденцията за постепенен спад на лихвените проценти вероятно ще се запази и през следващите няколко години, тъй като все повече банки се стремят към по-голям пазарен дял.
Друг фактор, оказващ влияние върху намаляването на лихвените проценти, е състоянието на българската икономика като цяло - колкото по-голям е темпът на икономическо развитие, толкова по-силно е положителното въздействие върху изчисляването на кредитния риск от страна на банките, а това води до понижаване на лихвите по ипотечните заеми.
Различните банки предлагат схеми на заем с фиксирана или плаваща лихва. Сегашните ниски лихвени проценти, поддържани от централните банки, създават впечатлението, че заемите с плаваща схема са по-изгодни, но в дългосрочен план това може и да не е вярно.
Най-голямото предимство на заема с плаваща лихва е, че през целия период лихвата, която кредитополучателят плаща, се определя от пазарните нива, докато при фиксирания процент клиентът поема риск да изгуби пари, ако лихвените проценти се понижат драстично в дългосрочен план.
Срокът на ипотечните заеми е още един елемент, по който България се отличава от икономически развитите страни. Нормалният срок на ипотечния кредит в България вече е 10-20 години. По-късият период в сравнение с други държави дава негативно отражение върху размера на месечните вноски и по този начин увеличава риска от просрочване на плащанията. Банковият сектор обаче е разбираемо консервативен - ресурсът, с който разполагат банките, е краткосрочен като цяло и затова сроковете на кредитите, които банките предлагат, не позволява те да бъдат например 35 години, каквато е практиката в по-развитите страни. Освен това потенциалните кредитополучатели нямат надеждно кредитно минало, а на самите банки им липсва централизирана система за проверка на кредитополучателите.
Конкуренцията между банките доведе и до друг феномен - нарастването на глобите за предсрочно изплащане на кредити, защото банките искат да предпазват портфолиото си от ипотечните заеми. Например, таксите за предсрочно погасяване, налагани от "Българо-американска кредитна банка", са нараснали през последните няколко години, като в момента достигат до 10%. Като цяло глобите за по-ранно изплащане на ипотечен кредит варират между 2-4% в различните банки.
Друг проблем при търсенето на ипотечен кредит е времето, което отнема процедурата по отпускането му, както и качеството на услугата. По принцип процесът отнема около един месец, като някои банки предлагат възможност за предварително оценяване на кредитния статус и издаване на сертификат за кредитоспособност и избягването на раздразнението и загубата на време след избора на желания имот. Такива банки са ING, Хеброс, Булбанк и др.
В Западна Европа и САЩ брокерите на недвижими имоти са най-активните популяризатори на ипотечните заеми, които банките предоставят, като по този начин предлагат допълнителна услуга на своите купувачи и улесняват процеса на покупката.
Много от банките в България също започнаха да предлагат такива обучения и договори на брокери на недвижими имоти - Биохим, Булбанк, ING, Хеброс, SG Експресбанк.
Друг факт, свързан със степента на развитие на банковия сектор, е отвореността му към чуждестранните граждани, желаещи да получат ипотечен заем. При въвеждането им на нашия пазар нито една банка не би рискувала да даде кредит на чуждестранен гражданин. Отново конкуренцията и цялостното развитие на сектора доведоха до промени в практиката.
В резултат на повишеното търсене на ипотечни кредити от чужденци някои банки вече се ориентират към предлагане на такива възможности, като това обикновено се обвързва с определен срок на пребиваване на чуждестранното лице в страната.
В средносрочен план се очаква банките да подобрят условията за отпускане на кредит на чуждестранни лица, което ще позволи на повече чужденци да закупуват недвижими имоти с цел инвестиция или лично ползване.
Броят на чужденците, които решават да останат в България след приключване на договорите им за работа в страната, се увеличава. Освен това много чужденци инвестират в недвижимо имущество с цел реализиране на капиталова печалба от бъдеща продажба, съчетани с текущи доходи от отдаването на имотите под наем. Това неминуемо ще повиши търсенето на ипотечни заеми от чуждестранни граждани и от своя страна ще подтикне банките да продължат да облекчават и подобряват условията за отпускане на ипотечни кредити.
Като цяло перспективите за развитие на пазара на ипотечни кредити в България са положителни. Търсенето на заеми ще се увеличи в резултат на подобрените икономически условия и по-голямата информираност за кредитирането, както на брокерите на недвижими имоти, така и на купувачите. От друга страна, предоставянето на различни ипотечни условия от все повече банки ще доведе до намаляване на ипотечните лихви и ще даде по-голям избор на кредитополучателите.
Друг положителен сигнал за развитието на пазара е, че банките започнаха да отдават голямо значение на ипотечните кредити като част от кредитния си портфейл, в резултат на което първите ипотечни облигации се появиха на пазара.
Въпреки че стойността на тези облигации все още не е много висока, тя се очаква да нарасне заедно с развитието на сектора.
Поставете оценка:
Оценка от 0 гласа.