Строителството на комплекси от затворен тип започна преди около пет години, в отговор на желанието на клиентите да живеят в по-качествена среда. Масивното застрояване на централната градска част и редица столични квартали, най-вече южните, подтикна хората да потърсят спокойствие и простор далеч от напрегнатата атмосфера. Растящият пазар на недвижими имоти в съчетание с привлекателния инвестиционен климат, който създаде страната ни, накара редица чуждестранни предприемачи да се насочат към изграждането на комплекси от затворен тип.
С настъпването на кризата пазарът на този тип имоти премина през няколко етапа. Първият се характеризираше с изчакване и ориентиране в новата икономическа обстановка. Може да се каже, че този период вече отминава. „През последните няколко месеца наблюдаваме активизиране на пазара, което е продиктувано от предлагането на по-атрактивни банкови схеми за кредитиране. Това е решаващ фактор за увеличаване броя на сделките”, коментира Иван Горанов, управляващ съдружник на агенция Home for you.
Цените
За периода юни 2008-юни 2010 г. спадът в цените на имотите в комплекси от затворен тип в София е между 17% и 30%. Бурното развитие на пазара на недвижими имоти повиши цените в квартал Симеоново например до 1100 EUR/кв.м. Днес средната стойност е около 800 EUR/кв.м, или с 30% по-малко в сравнение с пролетта на 2008-а. Най-малко кризата се е отразила на пазара в кварталите Витоша и Малинова долина. За две години стойността на квадратен метър е спаднала съответно със 17% и 18%. В Малинова долина тристайни жилища могат да се намерят и срещу 640 EUR/кв.м. Към момента във всички останали разглеждани квартали жилища се оферират на цени около 800 EUR/кв.м.
Наблюдаването на спад в цените под 20% за последните две години при комплексите от затворен тип има своето обяснение. Фирмите започнаха да предлагат много повече опции на клиентите. „Съотношението цена/качество стана изключително важно и при този тип комплекси. Продавачите вече са по-гъвкави спрямо купувачите. Някои от тях започнаха да предлагат наем с възможност за покупка. Тази схема е на пазара повече от година. Опцията беше добре възприета и много клиенти се възползваха от нея”, обяснява Татяна Емилова, мениджър „Жилищни имоти” в Colliers International.
Предлагането
Ако направим ретроспекция на количеството предлагани жилища в комплекси от затворен тип през последните три години например, ще установим, че предлагането е спаднало или в най-добрия случай е на нива от миналата годината. Причината офертите да са по-малко е, че част от предприемачите се ориентираха към схемата отдаване под наем с опция за покупка. Други решиха да пуснат за продажба част от новопостроените апартаменти.
При двустайните жилища най-голям избор има в Малинова долина – около 450 имота, което е почти същото количество предлагано през юни миналата година. На второ място е квартал Витоша с 330 оферти, а третата позиция е за квартал Бояна със 150 предложения.
При тристайните жилища се наблюдава спад в предлагането в сравнение с миналата година. Така например във Витоша през юни 2009-а са се оферирали 450 апартамента, докато в момента клиентът може да направи избор между 350 имота. В някои квартали се наблюдава и обратната тенденция. В Симеоново през миналата пролет клиентът е можел да избира между 50 жилища, докато сега техният брой е малко над 80.
Начините за покупка
Усложнената икономическа обстановка, накара предприемачите да стана по-гъвкави при продажбата на имоти. През последните две години се очертаха два начина за покупка на имот в комплекс от затворен тип.
Първият е чрез наем с възможност за покупка след време. Потенциалният купувач сключва договор за наем, например за три години. След изтичането на този срок имотът може да се купи като наемите се приспадат. „Предимството е, че покупната цена се уговаря в момента на наемане на жилището. След три години стойността може да е различна. За много от клиентите това е предимство”, обяснява мениджърът на „Жилищни имоти” в Colliers International. Голям плюс на тази схема за покупка е, че клиентът има на разположение дълъг период от време, в който да прецени дали се чувства комфортно в средата, в която се намира.
Друг вариант за покупка, който все по-често предлагат инвеститорите, е разсрочено плащане. Клиентът може да изплати имота за срок от 3 до 10 години.
И двете схеми са добри, тъй като дават възможност на купувача да изчака по-изгодни условия за кредитиране. След две или три години условията по ипотечните заеми ще са по-изгодни, отколкото в момента.
Управлението
Една от спецификите на комплексите от затворен тип е, че имотите в тях се нуждаят от допълнителна грижа. Собственикът, респективно наемателят, плаща за поддържане на зелените площи, почистване на басейна (ако комплексът разполага с такъв), жива охрана и други. При покупка клиентът трябва да отчете този фактор, тъй като става дума за месечна такса, а не еднократен разход, какъвто е самата покупка на жилище. „Важно е да се знае, че наличието на услугата „управление” поддържа добра цена. Да не забравяме, че всеки един имот, който купуваме за лично ползване, е и вложение. Една инвестиция държи цената си, когато е поддържана”, казва Емилова.
Прогнозите
Първият фактор, от който се определя движението на цените на имотите е търсенето. При комплексите от затворен тип не по-малко влияние оказва и качеството на средата, в която се намира комплексът и с какви удобства разполага. „Определено има сектори от пазара, които общо ще поевтиняват, включително и комплексите от затворен тип, защото има някои от тях, които не са достатъчно добре позиционирани. Достъпността е много важна за такъв тип имот. Цената зависи и от самото качество на изпълнение и като строителство, и като управление”, обяснява Горанов.
През следващите месеци интересът към покупка на жилища в комплекси от затворен тип ще продължи с досегашните темпове. Очакваното стабилизиране на пазара след няколко месеца ще спомогне за сключването на повече сделки.
Съветите
Клиентите внимателно да разгледат предложенията, защото не всички комплекси от затворен тип са с много високо качество или отлична инвестиция. Всичко зависи от това с какви средства разполагат купувачите и какви са техните очаквания и нагласи” е мнението на Горанов.
Важното е да не се прави компромис с качеството. Предложенията трябва да се разглеждат внимателно, тъй като на пазара излизат имоти, купени с цел инвестиция или отдаване под наем, които до момента не са били предлагани.