Докато в Афганистан продължава гражданската война, местното население в големите градове отчаяно се стреми да води един нормален живот. Защо пазарът на недвижими имоти в Кабул не би могъл да бъде оприличен като перспективен за инвеститорите? Населението на Афганистан наброява почти 30 милиона души. Близо една трета от тях живеят на ръба на бедността по данни на Световната банка от 2014 г. През 2016-а Афганистан зае 23-то място в класацията на Global Finance Magazine на най-бедните страни на планетата и 7-мо сред най-корумпираните държави според класацията на Transparency International. Държавата обаче е сред лидерите по производство на наркотик в света. Какво представлява пазарът на недвижими имоти в страната?
Имотни спорове
Хаотичност. Това е една от основните характеристики на местния пазар. В страната няма кадастрална система и по информацията на Управлението по международна търговия на САЩ, около 80% от сделките се сключват неофициално, без каквито и да било документи, които да удостоверят правото на собственост на продавача.
Именно поради това един парцел принадлежи едновременно на няколко собственика, а местните съдилища не са в състояние ефективно да решат подобен спор. Като цяло пазарът на недвижими имоти е слабо урегулиран: законите са непълни и противоречиви, а юристите, които работят с недвижими имоти, не притежават необходимата компетентност.
Световната банка, която е проучила воденето на бизнес в пет от провинциите на Афганистан – Кабул, Балх, Херат, Нангархар и Кандахар, е изчислила, че регистрирането на имот след покупка в столицата, отнема средно 8 месеца и струва около 5% от цената на сделката.
Незаконното строителство
Близо 70% от жилищата в страната са построени незаконно, казва Джавад Пейкар, директор на Независимото управление на имоти (ARAZI) на Афганистан. За да се получи официално разрешение за строителство в Кабул, е необходима една година, а цената, която трябва да се плати инвеститора е близо 80% от стойността на обекта. В Кандахар е по-бързо и по-евтино – около 3 месеца и 28% от цената на инвестицията. Като цяло, за да получат разрешение за строеж на предприемачите ще им струва два пъти по-скъпо, от която и да е било друга държава в региона.
Едва през 2016 г. властите започнаха борба с проблемите свързани с нелегалните постройки. В ARAZI вече е пуснат пилотен проект за регистрация на обектите, които са незаконно построени в Кабул от 2001 г. досега. Ако той покаже добри резултати, властите планират да реализират подобна инициатива и в други региони на страната.
Търсене на евтини жилища
По данни на Международния валутен фонд (МВФ), през 2010 г. чуждестранната помощ е била в размер на 97% от БВП на Афганистан. Коалицията на НАТО и страните донорки раздаваха щедро пожертвования. По официални данни, става дума инвестиции в размер от 2 до 10 млрд. USD на година. Така например, през 2005 г. в Кабул е продължавал строителния бум, по време на който са били построени много на брой апартаменти в луксозния сегмент за чуждестранни, специалисти, работници на посолства, юристи и правителствени чиновници.
Но през 2012 г. коалицията на НАТО обявява решението си да напусне страната. Редица проекти са замразени, а цените на недвижимите имоти в Кабул за няколко месеца са спаднали между 30% и 50%. Инвестиционната привлекателност към страната рязко е намаляла.
Това обаче не води до напълно отсъствие на търсене към днешна дата. По официални данни населението на Афганистан в периода 2004-2017 г. се е увеличило почти с 40%. По данни на Министерство на градското развитие и жилищното строителство на страната годишно на нея са й необходими 500 000 жилища. За последните 5 години населението се е увеличило от 3.2 млн. души на 4 млн. Към Кабул се насочват много от хората от селските райони с надеждата да си намерят работа и да имат по-безопасен живот.
По данни на сайта Numbeo, цената на квадратен метър жилищна площ в центъра на Кабул се движи между 650 и 1500 USD, а в покрайнините – от 300 USD до 600 USD. Наемът на едностайно жилище е от 50 USD до 300 USD на месец.
Перспективите пред имотния пазар
Редица от анализаторите смятат, че продължаващият конфликт увеличава вероятността и следващото поколение афганистанци да повтори съдбата на своите родители: днес много деца не ходят на училище, много от семействата напускат домовете си в търсене на убежище.
Икономическата и социална криза задълбочава неравенството, което на свои ред създава благоприятна почва за разпространение на корупцията и прането на пари поне за следващите 15 години.