През първото тримесечие инвестициите в бизнес имоти спаднаха рязко на повечето пазари в регион ЕМЕА, продължавайки тенденцията от края на 2022 г. Въпреки това инвеститорите очакват възстановяване по-късно през годината, тъй като несигурността около финансовите и макроикономическите условия може да намалее, според най-новия доклад на Colliers за капиталовите пазари в ЕМЕА.
Банковите кризи в Европа и САЩ задълбочиха съществуващите опасения, свързани с високата инфлация, повишаването на лихвените проценти, слабия растеж и геополитическите рискове, което доведе до значителен спад на инвестиционната активност на основните пазари през първото тримесечие. Обемите във Франция и Испания намаляха с над една трета в сравнение със същия период на 2022 г., а във Великобритания и Италия се свиха още повече. Междувременно Германия отбеляза едно от най-слабите си начални тримесечия от повече от десетилетие насам.
"Сътресенията в банковия сектор по-рано тази година подкопаха и без това крехкото доверие на инвеститорите, особено в Лондон и други пазари с голям финансов отпечатък", каза Люк Доусън, Мениджър капиталови пазари, Colliers ЕМЕА. "В противовес на това затишие в доверието определени сектори на някои пазари продължиха да отчитат високи резултати и ако приемем, че инфлацията запази низходящия си тренд, а лихвените проценти се стабилизират, очакваме съживяване на активността през втората половина на 2023 г."
В подкрепа на тази перспектива е и проучването, което Colliers проведе сред инвеститорите на годишната конференция MIPIM в Кан през първото тримесечие на тази година, според което 63% от анкетираните искат да купуват, а не да продават, което говори за широк оптимизъм по отношение на недвижимите имоти като клас активи. "Сделките все още се задържат от разликата в ценовите очаквания на купувачите и продавачите, но тя вероятно ще се намали, тъй като през следващите месеци ще се появи повече яснота относно пазарните условия и цената на финансирането", каза Деймиън Харингтън, Мениджър пазарни проучвания, Colliers ЕМЕА.
Настоящото затишие в инвестициите обхваща и по-широкия регион на ЕМЕА, като в Обединените арабски емирства също се наблюдава пауза в големите сделки. Въпреки това някои големи трансгранични трансакции продължиха да се осъществяват, като например покупката на смесения комплекс St Katharine Docks в Лондон за 395 млн. паунда (448 млн. евро) от сингапурската компания City Developments Ltd (CDL).
По-високите лихвени проценти и политиките в областта на околната среда, социалната сфера и управлението (ESG) също вероятно ще действат като катализатори на сделките през следващите месеци. "Инвестиционните групи, които са се възползвали от много ниските лихвени проценти, които преобладаваха доскоро, в някои случаи ще трябва да рефинансират на нови, по-високи нива, докато други ще трябва постепенно да изключат от портфейлите си активи, които не отговарят на изискванията на ESG", добави Харингтън. "Това ще ги мотивира да се освободят от част от активите си, което ще създаде значителна възможност за купувачите - особено за тези с изцяло капиталово участие."
Липсват големи сделки в Германия, въпреки че макроперспективите се подобряват
През първото тримесечие големите сделки в седемте най-големи града на Германия бяха паузирани и това вероятно ще продължи и през второто тримесечие, тъй като купувачи и продавачи изпитват трудности да постигнат съгласие по отношение на ценообразуването в настоящата среда. Въпреки че за Германия към момента не се предвижда рецесия през 2023 г., Colliers не очаква съживяване на инвестиционната активност преди последното тримесечие.
Лондонският пазар е засегнат от банковите сътресения
През първото тримесечие нервите на банковия сектор в Обединеното кралство бяха особено обтегнати, като се има предвид значението на сектора за Лондон, който е най-големият пазар на бизнес имоти в Обединеното кралство. Въпреки това икономическите прогнози на Английската централна банка за 2023 г. вече са по-позитивни, отколкото в края на миналата година, а липсата на качествени площи е в полза на наемите, което кара Colliers да очаква връщане на инвестиционния импулс по-късно през второто полугодие. Налице са първите положителни признаци за готовност на международния капитал да участва отново на пазара, където през разглежданото тримесечие германски и китайски купувачи осъществиха големи придобивания.
ESG излиза на преден план в Италия
Обемът на инвестициите в Италия спадна до 910 млн. евро през първото тримесечие - от 3,3 млрд. евро през първото тримесечие на 2022 г., като върху доходността оказаха въздействие по-високите лихвени проценти и нарастващите икономически опасения. Една ясна тенденция, отбелязана от Colliers, е все по-голямото значение на ESG сертификатите за инвеститорите в Италия, които ги разглеждат като гарант за дългосрочната стойност на активите, тъй като регулациите на ЕС продължават да се затягат.
Инвеститорите обръщат поглед към офиси и хотели в Испания
Въпреки спада на годишна база, обемът на инвестициите в Испания през първото тримесечие надхвърли очакванията, подкрепен от две големи жилищни сделки. Устойчив инвеститорски интерес се забелязва и към офиси клас А, отговарящи на изискванията на ESG, в бизнес районите на Мадрид и Барселона, както и към хотели, чиято дейност се развива все повече в резултат на възстановяването на туризма.
Признаци на живот на фона на спада в Норвегия
Въпреки че активността на норвежкия пазар отбеляза най-ниското си ниво за първо тримесечие от 2014 г. насам, бяха сключени някои значими сделки, които свидетелстват за доверието на инвеститорите в дългосрочните перспективи. За това свидетелства придобиването от американския инвестиционен фонд Heitman на портфейл от студентски общежития с около 1500 стаи в цялата страна за 1,8 млрд. норвежки крони (152 млн. евро). Купувачите продължават да имат желание да влагат капитал като цяло, но несигурността по отношение на финансирането възпрепятства взимането на решения и реализацията им.
В Нидерландия се наблюдават корекции на цените
В Нидерландия се очаква корекциите на цените да се запазят като тенденция и през второто тримесечие на 2023 г. Продължават да съществуват разлики между офертите и цените, а някои от най-големите предстоящи сделки бяха отложени. Въпреки това инвеститорите, които не зависят от външно финансиране, ще останат активни и през втората половина на годината. Вероятно пазарът ще възвърне жизнеността си, въпреки че съществуващата силна застъпеност на недвижимите имоти в инвестиционните портфейли и продължаващата икономическа несигурност означават, че обемите едва ли ще нараснат рязко.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК