През миналата седмица България се представи на "Реал Експо" в Мюнхен и изненадващо се оказа хитова дестинация сред германските инвеститори. Като консултанти, които обслужват немски инвеститори при развитието и финансирането на проектите им у нас, как си обяснявате това преобръщане на тенденцията?
- Факт е, че досега Германия проявяваше минимален интерес към българския пазар за недвижими имоти. През тази година нещата се обърнаха на 180 градуса. На "Реал Експо" освен форума за Югоизточна Европа, имаше специален панел за България и страната беше представена на ниво, включително от главния архитект на София Петър Диков.
Досега германските инвеститори чакаха сигурен сигнал, че България влиза в Европейския съюз. След като това вече е ясно, те обърнаха поглед към страната. България става по-сигурна дестинация за инвеститорите и те започват да опознават възможностите й. Известно е, че германецът държи на сигурността. И преди да вложи средства, иска да му се изготви собствен правен и финансов анализ и едва след това дава пари.


Да разбираме ли, че германският предприемач по-скоро е ориентиран към бизнес имотите?
- Интересът естествено е концентриран главно в тази посока. Става въпрос най-вече за офиси, логистични зони и шопинг центрове. Интерес започва да се проявява също към жилищата, защото германецът научи нещо друго - българинът рядко живее в апартамент под наем и предпочита да има своя собственост. И тъй като хората предпочитат да купуват жилища, се смята, че покупката и препродажбата на апартаменти може да им донесе добра печалба.
За разлика от англичаните обаче германците трудно ще се впечатлят от ваканционните имоти, които се продават в България. Евентуален интерес биха могли да проявят големи туроператори, които биха направили мастерплан, след което биха се ангажирали и с последващия мениджмънт на имотите. Но аз не познавам немец, който би дошъл да купи ваканционен имот в България. Защото за него е важно да има кой да стопанисва имота, докато го няма и да му се осигурят наематели.


Като външни консултанти, стъпили на нашия пазар, кои имоти очаквате да бъдат интересни за инвеститорите в близките няколко години?
- Лошото е, че германците познават основно София. Отскоро имат известна представа също за Варна и Бургас. Рядкост са тези, които познават Пловдив, Стара Загора, Русе или Плевен. При срещите, които провеждаме с различни клиенти, обикновено те винаги питат за София. Напоследък все по-често им казваме, че за инвестиции в столицата вече е малко късно. Нещо подобно може да се каже също за Варна и донякъде за Бургас. И препоръчваме да се ориентират към Пловдив или някой друг град в България.


Кои от бизнес имотите ще бъдат атрактивни през 2007 г. според вас?
- Специално за София си мисля, че все още има нужда от офис сгради и то основно от средния сегмент. Повечето консултанти казват, че има сериозно търсене на сградите от т.нар. А-клас (луксозни офиси). Това обаче не е точно така, защото фирмите предпочитат да наемат офиси от Б-клас, средния сегмент, тъй като наемите не са толкова високи. Другата ниша, която интересува предприемачите, са специализираните търговски центрове за продажба на стоки за дома и градината.


Според част от посредниците в търговията с недвижима собственост през тази година инвестициите започват да се преместват от София към вътрешността на страната. Какви са вашите наблюдения и кои се очаква да бъдат следващите горещи точки за инвестиции в имоти?
- Тази тенденция безспорно се забелязва, но прогнозите са много трудно нещо. Има фирми, които се насочват към Добрич или някой друг район, за който понякога се чудиш с какво е атрактивен. Обикновено инвеститорите се интересуват преди всичко от наличието на инфраструктура - пътища, ВиК-мрежа и т.н. Важно е също дали могат да придобият земята евтино, защото в градовете с наложило се реноме, терените са скъпи. Заради скъпата земя например за мнозина вече не е изгодно да инвестират в Стара Загора.
Плевен и Русе напоследък стават доста интересни, тъй като до там има нелоши пътища и развитието на логистични центрове би било резонно. Пловдив също вече се развива добре, още повече, че оттам минава магистрала.


Мислите ли, че част от собствениците в България надценяват стойността на земите, които продават?
- Всички мислят, че след влизането на страната в Европейския съюз цените тук ще станат двойно или тройно по-високи. Това не е така. Напротив. Цените се стабилизират и дори малко се понижават, защото и военните започнаха да продават доста земи.
А германецът се интересува преди всичко от мястото, мястото и пак мястото на земята и колко струва тя. Тоест, от онази съвсем нормална сметка, която прави всеки бизнесмен.


Част от анализаторите констатират, че доходността от имотите в България започва да се понижава.
- Ако погледнем Чехия и Полша, рентабилността при жилищните имоти е 5%. В София мисля, че годишната доходност се движи около 9-10%, което е най-високият показател в цяла Европа. Изключение правят Москва и Санкт Петербург.
И от тази гледна точка България и Румъния са доста атрактивни за инвеститорите. Защото заради предстоящото им присъединяване в Европейския съюз вече се приемат за сигурни, от една страна. От друга - доходността от инвестициите в имоти в двете държави остава сравнително по-висока, отколкото тази в Чехия, Полша и Унгария.


Румъния обаче продължава да ни изпреварва по инвестиции в бизнес имоти.
- Те са по-напред, тъй като там има повече индустрия. Германците също предпочитат да правят вложения там. Защото се интересуват от броя на населението, възможностите на пазара и индустрията. А както е известно, Румъния е сериозен производител на части за автомобили и др. Освен това официално те отчитат по-ниска безработица.