Американският бизнес подкрепи безсрочните наеми

Насърчаване на инвестициите и развитие на различни форми на договаряне на пазара на бизнес имоти оча¬ква Американската търговска камара с отпадането на 10-годишния срок на наеми за фирмите. Ограничението ще отпадне с внесеното от проф. Огнян Герджиков и група депутати предложение за промени на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Според чл. 229 от него договор за наем не може да се сключва за повече от 10 години, а при по-дълъг срок той има сила само за този период. Ако промяната в текста бъде приета, срокът няма да важи за търговските сделки.


Интерес

Все повече инвеститори поставят ограничения срок при наемните договори като проблем, посочи президентът на Американската търговска камара Борислав Боянов. Той даде пример с веригата McDonald’s, която при стъпването си на българския пазар преди години е търсела помещения с договори за наем от 30-40 години. Впоследствие подобно търсене се появи и на пазара на търговски площи, посочи Борислав Боянов. Според Пепа Димитрова от Tishman Management Company изненадата на компанията е била голяма, когато със стъпването на българския пазар е научила за ограничените срокове на наемните договори. В световната практика няма подобно нещо, посочи тя. Tishman планира един от най-мащабните инвестиционни проекти у нас - Sofia Airport Center, който ще включва логистичен център и офисна част, предназначени за отдаване под наем.


Ефект

Според компаниите, членуващи в камарата, 10-годишният наемен срок вреди както на собствениците, така и на наемателите на бизнес площи. Наемателите нямат интерес да правят скъпи и трайни подобрения, тъй като те не се изплащат. Собственикът пък по-трудно ангажира големи и платежоспособни наематели. Според Младен Митов от агенция Явлена на развитите пазари не са рядкост наемни договори от 15-20 години, които с промените в закона се очаква да станат практика и у нас. Отпадането на 10-годишния срок ще има благоприятен ефект и за развитието на инвестиционния пазар на имоти. Запълването на една офис сграда с големи компании, обвързани с дългосрочни договори за наем, повишава цената й при продажба, коментира Митов. Очакванията на бизнеса са промяната да насърчи и сключването на по-специфични сделки от типа на продажбите с обратно наемане. При тези договори собственикът на офис сграда, търговска или складова площ продава имота, за да получи финансиране за основния си бизнес, но при условие да остане в него като дългосрочен наемател.


Практика

Според вносителите на законопроекта крайни срокове за наемните договори няма в законодателствата на повечето развити държави в Европа, като например Франция, Швейцария, Австрия, Унгария. Българският проектозакон вече е минал през Консултативния съвет по законодателство и се очаква още на следващата сесия на Народното събрание да влезе в пленарната зала.


Извън времето
- Максималният 10-годишен наемен срок в ЗЗД е наследен от първия вариант на този закон от 1892 г.
- Идеята на законодателя тогава е била да защити наемодателите, тъй като договарянето на дълги наемни срокове е стеснявало правата им, обясни адвокат Ангел Калайджиев, който е сред инициаторите на сегашните промени в закона.
- Често при договори за 30 или 50 години собствениците са пропускали да договорят актуализация на наемните цени и са губели от това.
- Днес подобни мотиви са неоснователни, а пазарът предлага разнообразни механизми в това отношение.
- Практиката при по-дългосрочни отношения е да се договаря нарастване на наема с определен процент годишно или да се залага актуализирането му на определен период.