Арендаторът плаща данъците за ползване на земята

Като фундамент на земеделските отношения арендата има изключително голямо значение за развитието на пазара на земя и на земеделието изобщо. Тя може да бъде формулирана най-общо като правоотношение, при което едно лице, притежаващо земеделска земя, я отдава за обработване на друго лице срещу съответно възнаграждение.

Закони

Основните нормативни актове, които регламентират арендните отношения в България, са Законът за арендата в земеделието (ЗАЗ) и Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Договорът за аренда се сключва в писмена форма и е задължително с нотариална заверка на подписите. Наред с това се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, като за самото вписване се предоставя скица на арендувания имот, издадена или заверена от общинската служба по земеделие. Трябва да се отбележи, че минималният срок на договора за аренда е четири стопански години, като според ал. 2, т. 3 от ЗАЗ „стопанска година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата”. Принципно при приемане и връщане на обекта на арендата се съставят описи, но в случай на тяхна липса законодателят е заложил презумпция, според която обектът на договора е бил приет и съответно върнат в надлежното състояние.

Задължения

Страни по договора за аренда са арендодателят и арендаторът. Законът постановява, че арендаторът плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот, а арендодателят - данъците и таксите, свързани със собствеността върху него. Наред с това (ако страните не са уговорили друго) задължение на арендатора е да застрахова сградите, инвентара и животните, както и привнесените в договора вещи и добивите. Арендното плащане може да бъде уговорено като твърда сума, а може и да е в натура - като част от добивите. Ако не е уговорено друго, дължи се в първия работен ден след изтичане на селскостопанската година.

Промени

Наскоро приетите промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи са от изключителна полза за уредбата на арендните отношения. На първо място става дума за отпадането на чл. 4а, според който лице може да продаде земеделска земя на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че я е предложил на ползвателя, с когото има сключен договор за аренда или договор за наем за срок от 5 и повече години. Тази разпоредба бе причина собствениците на земеделска земя у нас масово да сключват 4-годишни договори за аренда, за да избегнат сложната процедура за съгласие на първи купувач при бъдеща продажба на имотите си.

Има и друг, чисто правен проблем. Член 4а ограничава гарантираното от конституцията право на собственост и по тази причина можеше да бъде обявен за противоконституционен при сезиране на Конституционния съд. Обезпокоителен остава чл. 24 а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, според който земеделските земи от държавния поземлен фонд може да се отдават под наем или аренда без търг или конкурс, ако са заети с трайни насаждения и не са използвани две или повече стопански години. Излиза, че така държавата умишлено може да остави неизползвани големи земеделски площи, след което да ги отдаде абсолютно непрозрачно под аренда.

Тенденция

Като цяло тенденциите, които може да бъдат очертани в арендните отношения, са свързани с увеличаване на рентираните площи и на възнагражденията, свързани с тази дейност. От интерес за цялото общество и националната икономика е да има качествена нормативна регламентация на арендата, която да гарантира прозрачност, сигурност и устойчиво развитие на арендните отношения.