Контролът върху наемите става все по-популярен в много европейски държави, но експерти отбелязват, че това рядко решава жилищни кризи и дори може да доведе до страх у инвеститорите. Контролът върху наемите е държавна политика, независимо дали на местно, или национално ниво, която цели ограничаване повишаването на цените на жилищата. Тази политика цели да поддържа жилищата достъпни, поне за най-уязвимите части от населението. Политиката обаче има своите критици.
В Швеция например контролът върху наемите свали правителството там. В Германия въпросът беше предмет на едногодишна съдебна битка. Междувременно законодателите в Нидерландия, Великобритания и Ирландия също водят подобни дискусии.
Като говори за високите цени на жилищата в Нидерландия, Ник Вриселар, старши икономист в RaboResearch, че пазарът „става неприемлив“. „Това е въпрос на търсене и предлагане поради средата с ниските лихвени проценти“, допълва той.
Има вековна тенденция хората да се стичат в градски райони, където има повече работни места и по-високи заплати. Във време на ниски лихвени проценти и схемите за помощ при закупуване на жилище повече хора купуват имоти или като първи собствен дом, или като инвестиция. Това търсене тласка цените нагоре предвид и ограниченото предлагане на жилища.
В допълнение, така нареченият „ефект на Airbnb“ влоши ситуацията, отбелязват експерти. Вместо да продават имот или да го отдават дългосрочно, много наемодатели избират да предоставят къщите или апартаментите си за кратък престой. Това означава, че има по-малко запаси за местните жители, което допринася за по-нататъшно ускоряване на наемните цени.
Между 2010 г. и първото тримесечие на 2021 г. наемите са се увеличили с 15,3% в Европейския съюз, според Евростат.
Отделни данни, събрани от европейската статистическа служба, показват, че през 2020 г. прогнозните средни нива на наеми на апартаменти са най-високи в Дъблин, следван от Копенхаген, след това Париж, Люксембург и Стокхолм.
Колм Лодър, ръководител недвижими имоти в инвестиционната банка Goodbody, коментира пред CNBC, че очаква наемите да продължат да растат. Той се опасява, че ако в Ирландия бъде въведен контрол на наемите, то капиталите към сектора на имотите ще секнат и проблемите с предлагането на жилища ще се задълбочат.
Порочен кръг
Инвеститорите в имоти виждат значителен недостатък в контрола върху наемите, тъй като това ограничава възвръщаемостта. Ако не постигнат целевата си възвръщаемост, инвеститорите ще отидат другаде, според Лодър.
Частните инвестиции играят решаваща роля в подкрепата на пазара на жилища, като насърчават строителството и обновяването. Ако инвеститорите постигнат по-висока възвръщаемост в други държави, те вероятно ще прехвърлят средствата си там и предлагането ще остане ограничено на този първоначален пазар.
Не всички обаче са съгласни с тази гледна точка. Барбара Щенберген, член на Международния съюз на наемателите и бивш депутат от германския регион Кьолн, казва, че подкрепя мярката контрол на наемите, ако това е част от цялостен пакет за жилищната политика. Тя подчертава колко важен е контролът върху наемите за семейства с ниски и средни доходи, като подчертава, че например в Берлин увеличението на наемите е експоненциално, но не и ръстът на доходите.
Това разделение е „заплаха за социалния мир“, според нея. Тя казва, че не е видяла инвеститорите да бягат от пазари с контрол на наемите. Едно от предизвикателствата е, че инвеститорите се фокусират върху луксозните сгради и по-малко върху достъпните и социалните жилища.
В крайна сметка решението може да се крие в корена на проблема. „Това, което мисля, че трябва да се направи, е увеличаване на предлагането“, казва Вриселар, предава Investor.
В изявление, публикувано през 2018 г., Европейската централна банка отбелязва, че „завършването на жилищата в еврозоната е значително под средното си ниво от началото на паричния съюз“ през 1999 г. Освен това банката посочва, че липсата на разрешителни за строеж и недостигът на работна ръка са ограничение за подобряване на предлагането.
Според Вриселар правителствата могат да променят и начина на облагане на сектора, за да могат по-добре да се справят с жилищната криза. По същество той вярва, че Нидерландия може да облага повече богатството на хората, включително другите им имоти, и да намали тежестта върху доходите на хората, така че наемателите да имат повече пространство да обслужват наемите си.