На 1 януари 2005 г. ще има категоризация на всички терени у нас

Ели Монева е завършила Международни икономически отношения в УНСС /ВИИ "Карл Маркс"/ през 1981 г. Има международни специализации в сферата на недвижимите имоти, сред които CIPS /лицензиран оценител на недвижими имоти/. Сега ръководи фирма ББФ ООД, която управлява офиссгради в повече от 10 града на страната. Член е на управителния съвет на Националното сдружение Недвижими имоти от 2002 г. Председател е на комисията по професионална квалификация и работната група за изчисляване на индекса REMI към сдружението. Омъжена, с една дъщеря.

Г-жо Монева, индексът REMI, който националното сдружение недвижими имоти разработи с подкрепата на American Chambers of ommerce, се ползва вече 1.5 г. каква беше причината да се въведе и как се наложи на пазара на недвижимата собственост?
- Индексът REMI дава обобщена информация за развитието на реалните пазарни цени на недвижимите имоти. Това е необходимо, защото дава възможност на големите инвеститори - български или чужди, и на гражданите да се ориентират в движението на пазарните цени на недвижимите имоти и да решават дали да инвестират, да продават или купуват. Започнахме да работим с него на 1 септември 2002 г. и отчитаме като успех, че го наложихме за толкова кратко време. Това е един от първите индекси, който се реализира в централно- и източноевропейски страни. Анализът на работата ни показва, че е по-логично той да се разработва на тримесечна база по две причини. На първо място това показва международният опит и на второ - определя се от характера на стоката, чиято продажна цена реализираме. Имотите не са с бърза ликвидност като ценните книжа или акциите. Нормалният срок за реализация на един недвижим имот в зависимост от неговия характер е 2-3 месеца. Преди време се случваше определени терени да са на пазара повече от година. Това положение показваше, че пазарът е на купувачите, защото има свръхпредлагане. А свръхликвидност има, когато всичко, което излезе за свободна продажба, се купува веднага. В подобна ситуация бяхме миналата година, когато цените на недвижимите имоти растяха по-бързо от всички други. Затова е нормално един индекс за недвижими имоти да се изчислява в тримесечен период. С промяната на периодичността на измерването ще направим промяна в методологията, която ще се състои в събиране на по-детайлна информация за имотите на пазара. Това ще доведе до по-реално отразяване на движението на цените. Новата методология ще включи изработване на стандарти за жилища и недвижими имоти. На първо време ще започнем с жилищата и ще определим зони за локация в градовете, където ще наблюдаваме индекса. В методологията ще има параметри за тип конструкция, качество на довършителните работи и др.


Pащо досега индексът REMI се е изчислявал всеки месец?
- Нищо специално не е изисквало ежемесечното изчисляване, ние сме приели така методиката. Това се прави за първи път в България и нямаше натрупан опит. Нормално е методологията да се развива и да се правят анализи след година. Това е естествено развитие на индекса, а не стъпка назад.


Как ще определите стандартите? Имате ли някаква основа, върху която работите?
- Има определени параметри - във всяка страна има определени стандарти, които са местни, но достатъчно обобщаеми, така че информацията да е съпоставима. Например София ще бъде разделена на централна и периферна част. Това ще ни даде възможност да я сравняваме с други страни и ще се сравняват апартамент в центъра на Варшава с такъв в центъра на София. Тук отново ще има доуточняване, защото средното жилище във Варшава е по-малко, отколкото едно в София, същото е и в Токио. Предстои ни доста работа първо на национално ниво, след това ще правим международни съпоставяния. Пазарът на недвижимите имоти едва сега започна да се развива.


Кои градове наблюдавате?
- Измерваме индекса в градовете, в които националното сдружение има свои структури - София, Варна, Бургас, Плевен, Шумен, Видин. Той варира според икономическата обстановка, обема и броя на продажбите в градовете, защото те не са съпоставими. До този момент сравнявахме информация, в която жилищата бяха разделени на гарсониери, едностайни, двустайни, тристайни, многостайни и къщи. Сега в зависимост от стандартите, които ще разработим, ще добавим локализация на жилището, тип строителство. То ще бъде разделено на нисък, среден и висок клас. У нас все още няма такива стандарти за жилища и се очертава много трудна задача. Надявам се, че до края на годината ще приключим с работата по параметрите, което ще доведе до добро качество на индекса.


Как изчислявате данните от регионалните представителства?
- Информацията постъпва при нас по електронен път. Тя беше за типа жилища и реалните продажни цени на имотите през изминалия месец в съответния регион. Например информацията от Варна - гарсониери 3 броя, разгърната застроена площ толкова, обща цена еди-колко. Това, което включвахме при изчисленията на индекса, е усреднената цена за цялата страна на всички имоти - жилищни площи, бизнесимоти и земеделска земя. Така че REMI не отразява движението само на жилищата. Цифрата се образува според съответното тегло в общия обем продажби, реализирани в даден сектор от пазара на недвижими имоти. И след като най-много се купуват жилища, те имат и най-голямо тегло при индекса. Така сравняваме с предходния месец.


Наскоро казахте, че към индекса remi ще допълните данни за наемите. как ще се изчисляват те?
- Това ще е отделен индекс за наемите на жилищата и бизнесимотите, също с цикличност на 3 месеца. Чрез него ще имаме възможност да изчисляваме категоризация на наемите. Предстои да решим кои наеми ще бъдат включени - дали само нови сделки или и наеми по вече реализирани сделки. Има още неща за уточняване, но се надявам, че до 1 април всичко ще бъде ясно, дори и името на индекса.


Как работите по този нов индекс?
- Със същата фокус група, която направи и индекса REMI за недвижимите имоти. Ние разполагаме с тази информация, защото колегите от страната ни я подават и ние я следим, но досега не е обработвана така.


Има ли възможности на нашия пазар да се разработи индекс, който да е за отделна група имоти?
- Има такава идея, защото ще разполагаме с необходимите бази данни, но вероятно ще има такива индекси, които всъщност са подиндекси. Но това ще стане на основата на категоризацията, на стандартизацията на имоти, защото тогава информацията ще бъде по-квалифицирана и подредена. Засега мога да ви кажа, че на 1 януари 2005 г. ще имаме стандарти и категоризация на всички терени у нас.