През последните месеци една от тенденциите, които отчитат анализатори, е изчерпване на жилищата ново строителство. Може би именно сега е моментът да си зададем въпроса какво трябва да се промени, за да се избегнат грешките, които се допуснаха при строителния бум отпреди кризата. „Пазарът няма нужда просто от ново строителство. Има нужда от онзи продукт, който се търси и отговаря на критериите на съвременния купувач”, казва в интервю за imot.bg инж. Ирена Перфанова, председател на управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти” и на FIABCI-България.
- Инж. Перфанова, през последните месеци се отчита спад в предлагането на жилища ново строителство. В същото време данните на Националния статистически институт отчитат ръст в броя на разрешителните за строеж. Какво трябва да знаят предприемачите, които днес инвестират в изграждането на жилищни сгради?
- Спадът в предлагането може да се дължи на частично изчерпване на новопостроени имоти на фона на цялостния пазар, поради застоя в строителството през последните няколко години. Възраждането на строителния процес е добър знак за пазара и положителен в икономически аспект – строителството е вид производство, което създава нов продукт, наема работна ръка и допринася за увеличението на БВП. Именно сега е момента да повторим, че пазарът няма нужда просто от ново строителство. Има нужда от онзи продукт, който се търси и отговаря на критериите на съвременния купувач. Консултацията с агенциите за недвижими имоти в начален етап на проектиране би била успешна първа крачка за всеки инвеститор. Имотните агенти контактуват най-пряко с купувачите и познават най-добре техните изисквания за конкретен район.
- Кои са грешките, които те не трябва да допускат на базата на опита от последния строителен бум? В какво най-много се „разминават” купувачите на жилища от първичния пазар и строителите?
- Всички знаем, че една от големите грешки на бума беше презастрояването. В Европа инвеститорът печели повече от екстрите и комфортните условия, които предлага в даден проект, а не от изпълването на проекта със застроени площи, около които липсва въздух. Българинът се умори да интимничи със съседите си. Натовареното ни ежедневие оказва сериозни промени в усещането за пространство и профила на купувача.
Друг проблем, който възпрепятства и до днес продажбата на много нови имоти е липсата на инфраструктура. Не може да очакваме да продаваме успешно, ако не можем да стигнем до сградата по асфалтова улица и нямаме създадени условия за отглеждане на деца.
Трети проблем – несъразмерни стаи по квадратура и форма. Българинът не обича малки и криви стаи. Не обича и скосявания. Избягва и прекомерно големите тераси. Мезонетите също са трудно продаваеми, освен ако не са големи и панорамни тип пентхаус.
- Последните месеци актуална е темата за това колко въвеждането на Еврокод 8 ще оскъпи новото строителство. Какво е Вашето мнение?
- Ако се огледаме наоколо виждаме строителство, което е било типично за времето си – на 40-те, на 60-те, на 80-те години на миналия век, преходното и експериментално строителство на 90-те, новото съвременно строителство след 2000-та година. Идва момента и на Еврокод 8. Няма как да има завишени норми за сеизмична устойчивост на сградите и това да не се отрази на себестойността на строителството. Но това не е и единствената причина за повишаване себестойността на този продукт. Има и други изисквания на Европейския съюз, които също ще трябва да се спазват относно топлинната и енергийна ефективност, зелени сгради, вторична употреба на отпадни води и т.н.
Да, цената ще се покачи, но ще получаваме по-качествени и сигурни сгради. Ако процентът печалба, който залагат строителите, е разумен няма риск да уплашим купувача.
- Кои тип ваканционни имоти ще се развиват през тази година и защо – летни, зимни, голф ...?
– Летните курорти са най-атрактивни поради интереса на руските купувачи към тях. Голф игрищата ни се продават доста добре. Да не забравяме, че те са едни от най-добре управляваните курортни комплекси у нас, предлагащи и допълнителен сървис в лицето на голфа. Това за висок ценови клас имоти и те носят други характеристики, различни от масовия продукт. Зимните ни курорти продължават да изостават, за съжаление страдащи тази година и от липсата на сняг. Но мисля, че е дошъл моментът да се развиват балнео и SPA курортите. Отдалечеността им от летища и не добрите транспортни връзки към тях забавиха интереса на чуждестранния инвеститор. Необходима ни е сериозна реклама, за да предизвикаме интереса на повече клиенти. SPA услугите са търсени от много нации, които обичайно не пазаруват имоти в България. Но нашата страна има страхотно богатство в тази насока и трябва да го използваме по най-добрия икономически начин.
- Преди дни беше направена първа копка на рехабилитационен център „Преображение”, чийто инвеститори са руснаци. Реализирането на подобен проект именно днес каква индикация е за пазара на ваканционни имоти и предпоставка за какво е?
- Този въпрос е продължение на темата от предишния. Това е индикация, че добрите познавачи на българската карта оценяват какво богатство имаме и са се насочили в правилната посока. Зад този проект седи и една предварително осигурена клиентела, подобно на проекта в Камчия. Индикация е, че има неизползвани възможности у нас и нови пазарни ниши. Предпоставка е за нови чуждестранни инвестиции в СПА и ЕКО зоните в страната.
- Какви фактори трябва да са налице, за да се развие балнеотуризма в България? По време на възхода на пазара този сегмент остана настрани?
– Необходими са инфраструктура, добри връзки с летищата в страната, добра международна реклама, инициирана от държавата, създаване на проекти за развитие на дадени територии съобразно природните ресурси, с които разполагат, здравна информация за минералните извори и климата в страната, и сериозен капитал.
- Инж. Перфанова, отскоро заемате длъжността председател на управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти”. Каква политика ще водите?
– Издигане престижа на професията насочено към по-качествено обслужване на клиентите и повишаване на доверието и уважението към агентите на недвижими имоти. Това е престижна професия в цял свят, специалност която се изучава в най-уважаваните световни университети, а от 10 години и у нас. Агентът е специалист по маркетингови и финансови въпроси, свързани със сделките с недвижими имоти. Той се избира като доверено лице както личния адвокат, семейния лекар, финансовия консултант.
- Какво трябва да се направи, за да са по-доволни клиентите (купувачи, продавачи, наематели и наемодатели) от предоставяната от брокерите услуга в краткосрочен и средносрочен план?
– Процесът е двустранен – и едните, и другите има какво да направят за взаимните си отношения. Това, което изключително усложнява работата на нашия пазар е от една страна липсата на информация за квалификацията на брокерите и агентите по недвижими имоти, а от друга страна необученият клиент, който смята, че когато се обърне към повече агенти ще си свърши по-добре работата. Един професионален регистър би създал повече спокойствие и информираност за клиента. А с клиентите ще работим все по-тясно, за да обясним защо една сделка е по-успешна, когато е възложена само на един посредник, какво е това MLS, какви са изискванията за работа между посредник и клиент според европейския стандарт за операции с недвижими имоти.