100 процента възвращаемост от строителството в София

В последните две-три години се наблюдава засилен интерес към инвестиция в земя. Най-търсени са терените за застрояване. Дали обаче от покупката на земя с цел строителство може да спечели всеки? Каква земя да закупим - в регулация, неурегулирана или земеделска? Колко време и средства ни отнема това? Можем ли да разчитаме на финансиране за инвестицията в земя?

На тези няколко въпроса ще се опитаме да отговорим.

Първото нещо, което инвеститорът трябва да знае, е че цената на терените за строителство зависи най-вече от тяхното местоположение.

Най-голямо търсене за закупуване на земя и съответно най-високите цени в момента са в населените места, предимно по-големите градове, зимните и летните курортни селища (Черноморието, Пампорово, Боровец, Банско и др.), райони с подчертано промишлен характер и покрай големите пътни атртерии. Цените на парцелите в по-големите градове като София, Варна, Пловдив и Бургас в централните райони се движат от средно около 150 - 300 евро за кв. метър, но може да стигнат и до 1200 евро за кв. метър при имоти с уникално местоположение.

Засиленото търсене на земя в Банско в последните две години доведе до рязък скок в цените на земята дори и в околните села. Силен е интересът за покупка на земя около съществуващите и бъдещите контролно-пропусквателни пунктове на България.

Второто нещо, което индивидуалният инвеститор трябва да проучи, е какво е позволено да се прави на терена и дали то съвпада с неговите намерения. С други думи - какъв е статутът на земята.

Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) поземлените имоти се класифицират според основното им предназначение - населени места, земеделски територии, горски, защитени и нарушени територии.

Строителство е възможно само в рамките на първите две територии. За да може да се строи върху един имот, обаче, той трябва да е в регулация и застрояването му да е съобразено с Подробния устройствен план (ПУП) за имота. С ПУП се урегулират улици, поземлени имоти за застрояване, обществени сгради, общи мрежи, съоръжения на техническата инфраструктура. Той се изготвя на базата на общия градоустройствен план (ОГП) за населеното място.

Когато купуваме земя с цел да построим на нея жилищен блок например, трябва да проверим какво е заложено за този имот в ПУП за района на населеното място. След това е необходимо да си направим сметка за разходите - колко даваме за парцела, колко за изграждането на сградата заедно с проектирането, разрешенията за строителство и какво бихме получили при евентуалната продажба на апартаментите в сградата.

При една съпоставка между разходи за изграждане и продажба на жилищна сграда в Пловдив и в София, може да установим следното:
В района на гр. Пловдив има засилен интерес към парцели в рамките на града, извън тях все още няма търсене за закупуване на имоти. В зоната на ресторант „Стадиона" например, парцел с площ около 400 кв. метра може да се купи за 150 - 200 евро/кв. м. Върху този парцел съгласно ПУП е възможно застрояване на сграда с разгърната площ около 1500 кв. м, на 4-5 етажа. Разходите за изграждане са около 300 евро/кв. м, включващи проектиране, груб строеж, довършителни работи, надзор. При продажба цената, която се достига, е около 500 евро/кв. м - 600 евро/кв. м, т. е. възвращаемостта от инвестицията се движи между 40 и 50 % при положение, че имотът е построен за една година и половина, и продаден изцяло след около две години.

При същите условия възвращаемостта от инвестицията в София ще е около 100 %. В района на квартал „Изток", парцел с площ около 450 кв. метра е реално да се купи за около 200 - 250 евро/кв. метър. Върху парцела съгласно ПУП може да се построи сграда до 6 етажа с разгърната застроена площ около 2300 кв. метра. Разходите за изграждане, включващи проектиране, груб строеж, довършителни работи и надзор, са същите като в Пловдив - около 300 евро/кв. м. При продажбата на имотите цената, която може да се постигне, е около 800 - 1000 евро/кв. м.

Когато обаче един имот е в регулация, но заложените параметри на застрояване не отговарят на нашите инвестиционни намерения, е възможно да поискаме промяна на ПУП. Промяната се прави по нормите и правилата на Закона за устройство на територията. Изработването на промяната се извършва от технически правоспособни лица. Предложението за промяна се обсъжда от заинтересованите лица, които в едномесечен срок правят писмени възражения, предложения и искания до общинската администрация.

Един месец след изтичане на този срок, проектите, заедно с постъпилите възражения и искания, се приемат от Общински експертен съвет. Съгласно решението на общинския съвет, кметът издава заповед за влизане в сила на изменението. Процедурата по промяна на ПУП отнема между три и шест месеца. Тя струва и допълнителни средства на инвеститора - между едно и две евро на квадратен метър, в зависимост от местоположението на земята.