Две години на промени. Така накратко може да бъдат описани 2025-та и 2026-та за пазара на недвижими имоти, и в частност за жилищата. Миналата година мина под знака на въвеждането на еврото – процес, който доведе до ръст на броя сделки, но и до ръст на цените. Текущата година обаче е по-интересна за пазара на имоти, тъй като наблюдаваме нещо ново, което за последните 30 години не се е случвало, а именно спад в броя на сделките, но продължаващо поскъпване на квадратен метър жилищна площ. На пръв поглед това е парадокс, тъй като участниците на пазара бяха свикнали, че щом има спад на сделките, то непременно трябва да се отчете такъв и при цената или поне да не се регистрира ръст. На какво се дължи тази нетипична за българския жилищен пазар картина?
„На първо място имаме много застаряващ жилищен фонд, а представителите на новите генерации – Z, милениалите, търсят модерно място. Искат не само ново жилище, но и нова среда“, казва инвеститорът в имоти Иво Димовски в коментар за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.
Също така се наблюдава и силна вътрешно квартална миграция. „Хората, които живеят в Надежда, в стара панелка, искат да живеят в затворен комплекс, където детето им може да тича, където може да ходи на детските площадки, където може да отиде и при баба си отсреща в панелката. Когато влезете в един квартал, виждате този процес – от старо към ново“, допълва Димовски.
Вторият фактор, който очертава днешната картина на пазара, са ипотечните кредити. Реално те са се удвоили за по-малко от 3 години като стойност. През първото тримесечие на 2023 г. стойността на всички ипотечни кредити в България е била 8.7 млрд. EUR. Към юли 2026 г. тази стойност вече е 19 млрд. EUR.
„Много хора си задават въпроса какво се случва на пазара и как цените станаха толкова високи. Истината е, че цената на стойността на парите е толкова ниска, че реално достъпността ѝ стана толкова добра и голяма, че българите взеха двойно повече жилищни кредити само за 3 години“, обяснява имотният експерт.
Голяма част от тези кредити днес са съсредоточени в София. Данните сочат, че в столицата 60% от клиентите купуват с ипотечен заем срещу 40% със собствени средства. В Пловдив процентите са почти равни, докато във Варна картината е обратна на София – 40% придобиват имоти жилищен кредит, а 60% разчитат на спестяванията си.
Голяма част от хората придобили жилище с банков заем са го придобили с инвестиционна цел и го отдават под наем. В близките 20-30 години те ще покриват месечните вноски с месечния наем, който получават и от тази гл.т. те не се замислят да излязат на имотния пазар в скоро време.
Много голяма роля играе психологическият фактор, според Димовски: „Има хора, които чакаха влизането на еврото, за да могат да видят докъде ще стигне нивото на цената на имота им. Това са хора, които имат наследствени имоти, имоти придобити чрез обезщетения. Те знаеха, че еврото ще е едва ли не големият връх. И след този връх те не знаеха точно какво ще се случи. Това, което обаче виждаме е, че транзакциите падат надолу, но те падат с нормален темп“, допълва Димовски.
Реално продават тези собственици, които така или иначе през последните 5 години са обмисляли да продадат имота си, но са изчаквали еврото, за да видят докъде ще стигнат цените. Всички останали, които имат имоти за собствено ползване или инвестиционни имоти, те нямат нужда да продават. Третата група са спекулантите. И трите групи не изпитват належаща нужда от продажба и поради това и цените не спадат.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg