Земя до 75 EUR/кв. м в София за склад е компромис

Причина за нарастващия инвеститорски интерес към тях са все още приемливите цени на земята, най-вече на фона на нереално високите нива, които държат терените около летище София.

По принцип подходящи за промишлено строителство - логистични и складови бази, производствени сгради, са терени, чиито продажни цени не надвишават 50-60 EUR/кв. м. На фона на слабото предлагане и високите офертни нива в София обаче тази граница вече се измества нагоре. При това положение пред инвеститорите в индустриални площи има две алтернативи: първата е да се насочват извън София - към Елин Пелин, Верила, Божурище Костинброд, където още може да се намери земя за промишлено строителство по 15-25 EUR/кв. м. Но тези, които търсят терени в рамките на града, все още могат да купят земя в оформящите се индустриални зони в покрайнините. В тези райони добри парцели на първа линия със съответното отреждане се търгуват средно по 60-75 EUR/кв. м, което ги прави подходящи за изграждане на складови бази и на малки производствени сгради.


Горубляне
Районът, затворен между Метро 1, Боила и бирената фабрика, между Младост и Горубляне е една от зоните с потенциал за развитие на промишлени обекти. В момента в тази част на столицата за продажба се предлагат около 120 дка на цени около 75-100 EUR/кв. м. Предимствата на този район са близостта до бул. Цариградско шосе и околовръстното шосе, наличието на пътна връзка покрай жк Младост с излаз в южна посока. По новия общ градоустройствен план на София тази зона е отредена за промишлено строителство, а в близост вече има големи търговски и складови обекти.


Военна рампа
В тази част на София все още може да се намерят терени за производство и логистика на цена до 50 EUR/кв. м. Районът започна да се развива в последните 2-3 години с препродажбата на изкупени преди време на безценица държавни предприятия, които сега излизат за продажба на пазарни цени. Близостта до жп линии прави района подходящ за компании, работещи с голям обем товари, за които наличието на този транспорт е ключово.


Илиянци
В тази част на София вече почти не се предлага земя, а цените на малкото останали терени достигат 50-75 EUR/кв. м. По-голямата част от площите там са изкупени от фирми, които вече развиват дейност в района.


Пътят за Банкя
В района около стария път за Банкя до института “Н. Пушкаров” се предлагат за продажба реституирани имоти на цени около 35-50 EUR/кв. м. Причината за по-ниските цени в сравнение с останалите посочени райони е и локацията - тези земи са сравнително отдалечени и встрани от основния поток. Районът е подходящ за производства от големи компании с развит вътрешен транспорт.


Кривина
Районът между околовръстното шосе и село Кривина вече се оформя като нова индустриална зона на София. Предимството й - близостта и бързият достъп до магистралите Тракия и Хемус, е причината там вече да се съсредоточават производствени, складови и логистични бази. Цените на земята там вече достигат 75 EUR/кв. м, докато в началото на 2006 г. се движеха около 27-30 EUR/кв. м.

Бързооборотни компании вдигнаха цените
Настаняването около столичното летище на бързооборотни компании, чиято дейност е свързана с логистика и обработка на товари, доведе до сериозното покачване на цените на земята там през последните 1.5-2 г. Тези компании генерират големи финансови потоци за кратко време и още преди 2 години можеха да си позволят исканите от собствениците на терени в този район цени от 80-100 EUR/кв. м.


Ефект
В момента за предлаганите парцели около аерогарата се искат 150-200 EUR/кв. м, което на практика блокира пазара на земя там. Неприятното е, че високите ценови нива около летището доведоха до необосновано в много случаи поскъпване на терените и в близките до него квартали - Полигона, Гара Искър, Промишлена зона Слатина. В последните два района например вече няма предлагане под 100 EUR/кв. м, а в Полигона исканите цени достигат и 150 EUR/кв. м.

Съветът ми към собствениците в тези райони е да се замислят дали имотът им наистина е до аеропорта, както обикновено се изтъква в обявите; дали в действителност бързооборотна компания би проявила интерес към него; какво е допустимото застрояване, за да определят реалната му цена.


Пазар
Като цяло обаче прави впечатление, че голяма част от собствениците на имоти започват да осъзнават пазарните принципи - къде и как могат да намерят информация за имота си и да повишат цената му. Идвайки в агенцията, много от тях вече предлагат по-високи пазарни цени, но и основателни доводи да повишаването им. Част от продавачите например тръгнаха по отдели по регулация и издирват в поземлени комисии съседите си, притежаващи имот в съседство на първа линия от даден масив. Обикновено след откриването им започват да ги убеждават да продават двата имота в пакет, на по-висока цена. Така, участвайки в един по-голям проект, имотът на втора или трета линия може да постигне по-висока цена, отколкото ако се продава самостоятелно.

Поскъпването заради ЕС е изконсумирано
лизането на България в ЕС породи много очаквания за покачване цените на имотите. Такова ще има, но не с темповете и обемите, очаквани от продавачите. Причината е, че ефектът от еврочленството на пазара у нас вече до голяма степен е изконсумиран - цените започнаха да растат още преди 1.5-2 г. Така че ако в страните от предходната вълна на присъединяване цените се вдигнаха с 20-30%, то у нас този процес вече е факт. Само през последните 12-18 месеца цените на имотите нараснаха с около 15%, а в някои случаи и с 20%. На пазара на земя еуфорията покрай влизането на страната в ЕС започна да се усеща по-отчетливо през третото тримесечие на миналата година. Ако през първите шест месеца се сключиха много на брой сделки на разумни цени, то от средата на лятото собствениците започнаха да вдигат цените и продажбите намаляха. През четвъртото тримесечие цените на имотите нараснаха значително, а много оферти бяха изтеглени от пазара.