Симеон Митев: Цените на парцелите ще паднат с още 20%

, Симеон Митев - управител на аг. „Шанс 96”
Господин Митев, новите логистични сгради около София много ли са, или само така изглежда?
- Само така изглежда. Даже има недостиг на добри логистични бази.


Търсят ли се терени за строеж на нови логистични бази?
- В момента по-скоро се търсят построени бази под наем. Няма достатъчно терени, които да са достатъчно евтини и да са подходящи за логистични бази.Преди 7-8 месеца бях на изложение във Виена. Там направих проучване какво е положението в Европа. На щандовете на Чехия, Унгария, Хърватия, Сърбия попитах колко струва 1 кв. м земя в индустриална зона, където може да се развива логистика край околовръстно шосе. Отговорите ме озадачиха - бяха между 5 и 25 EUR на кв. м. В Румъния беше най-скъпо - 30 EUR на кв. м. Говоря за терени с бетон, ограда и охрана, а не гола поляна. На северната полудъга на Околовръстното шосе в София, където може да се развива логистика, цените са 50-60 EUR на кв. м. И то става дума за нива, която трябва да влезе в регулация. След това трябва да има изградена комуникация, за да добие статут на земя за логистични бази. Изводът ми е, че цените са двойно и тройно по-високи от европейските, и то в кризисен момент. Затова всяка логистична компания, която иска да си направи представителство, ще търси локации извън България - в Сърбия, Турция, Гърция.
Ние в момента сме в капан по отношение на цените на индустриалните площи. Капанът е следният - преди 2-3 години много от хората са купували терени на цена от 20 до 70 EUR на кв. м. Те са ги регулирали и т.н., за да ги продават на 100-120 EUR на кв. м. Много от спекулантите, които искаха да правят бързи пари, купиха много земя, и то на цена, която е по-висока от сегашната. Ако продават сега, трябва да е на загуба. В този случай се получава заспиване на пазара.


Как се отрази кризата на пазара на индустриални площи?
- В първите шест месеца на кризата пазарът на имотите замръзна. Всички инвеститори мислеха как да запазят инвестициите си. Предлагаха се много обекти, които не са били до този момент на пазара. Тогава мотото преди кризата беше: Няма да си продам земята на цена на 1 кв. м балатум. След като дойде кризата и се видя, че нямат свободни пари, клиентите започнаха да идват при нас и да казват: Само намери кой да я купи. Според мен всяка цена трябва да бъде определена на базата на разумен анализ.
Според мен тази криза добре изчисти пазара и остави само професионалистите. Тя подейства оздравително, защото бизнесът беше много труден. Много от хората не успяха да отговорят на високите изисквания на инвеститорите на пазара и отпаднаха. Кризата ще направи така, че клиентите да искат професионално обслужване. Тенденцията за спада в цените даже се преекспонира. Дори има клиенти, които искат да купят логистична база за 10 хил. EUR, да я дават под наем и смятат, че заради кризата трябва да има имот на такава цена.


Каква е цената на парцелите, върху които може да се строят логистични бази?
- Техните цени варират от 10-15 EUR до 500 EUR. Подходящите за логистични бази са с цени 50-100 EUR на кв. м.


Коя е успешната тактика сега - да се купува терен и да се строи собствена логистична база, или да се наема?
- При всяко положение трябва да се анализира. Защото терените около Елин Пелин в момента са много добра локация. Те са между два коридора. Освен това оттам ще минава и новото Околовръстно шосе и ще се получи суперлокация за логистичните компании. От друга гледна точка на комуникации и на логистика най-доброто решение е този район и районът около Люлин - край Божурище. Там се пресича другият коридор от Гърция и Сърбия. Дори тази локация е по-добра от другата край Елин Пелин, защото наблизо има метро, а то е най-добрият транспорт за мен. В западното направление ще бъде и един от най-големите американски търговски центрове.


Какви са наемните цени на логистичните бази?
- От 2 до 6.5 EUR на кв. м. Зависи къде се намират. Скъпите бази са по 4-6.5 EUR на кв. м, близо до входа на аерогарата. Около Елин Пелин има бази на цена от 3 EUR на кв. м. В основата на ценообразуването тук е цената на терена. Сега се търсят логистични площи с цени от 2 до 4 EUR на кв. м. Клиентите гледат луксозен склад, например на Тишман, който е на цена Х. Гледат в близост друг склад на по-ниска цена - Y. Те искат да наемат склада на Тишман, но на цената Y. Клиентите искат по-добро качество, повече екстри, по-добра локация и на по-ниска цена. Заради кризата купувачите смятат, че трябва да им се предостави пълна екстра за малко пари, понеже смятат, че са царете на пазара.


Цената ли е основният мотив за наемане на една база или локацията?
- На първо място, цената и на второ - локацията. Въпреки че основните параметри са локация, локация, локация. Ако имаме два обекта, които са харесани, печели този с по-ниската цена.


Ще се задълбочи ли недостигът на добри бази през тази година?
- Не. Ще излязат нови проекти - испански, италиански.


В такъв случай ще има ли ръст на незаетите логистични площи?
- Не вярвам. По-скоро новите проекти ще доведат до понижение на цените.


Какъв е спадът в цените на парцелите?
- С около 30%. За да има добър пазар, очаквам цените да паднат с още 20%. Говоря за парцели, терени, масиви, подходящи за индустриална собственост. Няма активност. Този пазар е различен от пазара на жилищните имоти. Ако там цените може да паднат още с 5-10%, в индустриалните имоти се движат с 6 месеца назад и някъде през март-април очаквам още едно намаление с 10-15%, за да започнат индикации за нормален пазар, който да бъде достигнат в края на годината. За 2009 г. имаме 2-3 сделки. Много трудни. Клиентите имат много големи изисквания. Преди не искаха транспортни решения, а сега това е задължително изискване, проверка на почвата и т.н., за да може да започне строителство, или искат да платят депозит и когато имат виза или проект за строеж, да платят вече 100%. Определено се качиха изискванията на купувачите. Купувачите са претенциозни и дори толкова добре са запознати с материята, че като дойдат при мен, познават пазара за района, в който искат да купуват, дори по-добре от някои брокери.


Каква е отстъпката, която може да се постигне от първоначалната цена на парцел за логистична база?
- В интерес на истината сделките, които направихме, бяха по следната схема. Продавачът определя една цена, а компанията отсича: Ние ви даваме толкова и толкова пари, ако ги приемете, сме готови на сделка веднага. Не сме имали преговори. Твърдата програма е от купувачите.


Какви са мотивите за продажба на собствениците - притиснати са от банки ли?
- Мотивите са различни. Някои са притиснати от банки, на други им трябват пари за различни цели. Например има предприятия, които ползват 20-30% от земята си и останалата искат да я продадат. Тези кеш пари се реинвестират в бизнеса. Ако сега продаде земята на една цена, през март-април ще я продаде на по-ниска цена.