През изминалата година се увеличи от една страна ползването на ипотечен кредит при покупка на жилище, а от друга – хората започнаха отново да купуват в етап на строеж. Какво обаче трябва да се провери и знае, когато клиентите са решили да придобият подобен вид имот и най-вече как да не се повтарят грешките отпреди няколко години. Отговор на тези въпроси за читателите на imot.bg дава инж. Ирена Перфанова, председател на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти”.
- Инж. Перфанова, какво трябва да знаят хората, които се насочват към придобиване на жилище в строеж през 2016 г.?
- Клиентите трябва да са запознати с практиката на строителната фирма, какви други сгради са строили, каква е пазарната им история. Трябва също да имат предвид, че не винаги строителят и инвеститорът са една и съща фирма. Тогава разделяме проучванията отделно за инвеститора, който може и да няма строителна история, и опита и качеството на строителство
- От инженерна гледна точка какво да гледат клиентите като купуват такъв имот или какво да изискат от строителя, ако имотът е в процес на строеж и са го купили "на зелено"?
- Разбира се, важните технически параметри на новото строителство трябва да се обследват, като качество на грубия строеж, качество на довършителните работи, инсталации, отопление и вентилация, дренаж, хидро- и топлоизолации, архитектурно разпределение, дограми, мазилки и замазки.
Проучват се степента на завършване на новото строителство, както и степента на лукса, което оказва влияние върху цената на завършения продукт.
Важно е да се знае дали са предвидени някакви общи помещения, какъв е размерът на приспадащите се общи части и какво влиза в тях, каква е застроената площ и какво влиза в нея, какви складови помещения се полагат, има ли идеални части от земята, има ли предвидени места за паркиране.
Други важни въпроси са тези свързани с бъдещото управление на сградата.
- Какви проверки е добре да направят преди покупка на ново жилище?
- Проверява се собствеността на земята, независимо дали към съответния имот има идеални части от нея, защото тежестите учредени върху земята преди прехвърлянето на право на строеж се разпределят и върху бъдещата сграда. Проверява се за тежести и самият имот. Прави се проверка и на документите, които водят до възникване на строителството - покупка на земята или учредяване на право на строеж или апорт, одобрени строителни книжа и екзекутиви, издадени протоколи за етапите на строителство и разрешителни, приети актове, удостоверения, регулация.
- Коя схема на разсрочена покупка на жилище в строеж е често практикувана?
- Най-обичайната схема за закупуване на имот в строеж, съответно ново строителство, е на разсрочено плащане. Тази схема е гъвкава и може да се договаря в повечето случаи индивидуално с всеки клиент, като договорената схема е възможно да се отрази на крайната цена на имота. Когато се купува такъв имот с кредит трябва да се има предвид, че банките не отпускат заем за сгради в начален етап на строителство, т.е. купувачът трябва да предвиди своето самоучастие спрямо условията на банката и да има това предвид и при договаряне на схемата за разсрочено плащане с инвеститора.
- В кой момент инвеститорът прехвърля собствеността на клиента, като се има предвид, че част от клиентите купуват с ипотека?
- Обикновено инвеститорът прехвърля собствеността на имота на името на купувача след приключено пълно плащане на продажната цена. Това означава, че купувачът седи с подписан предварителен договор през целия период на разсрочено плащане. Според българското законодателство предварителните договори не подлежат на вписване, т.е. няма къде да се направи справка дали за един имот има подписан такъв договор, освен ако продавачът не предостави тази информация.
Ако клиентът купува имот чрез разсрочено плащане, който инвеститорът е ипотекирал преди това, за да получи финансиране за строителството, до момента, в който ипотеката бъде вдигната от конкретния имот седи риска имотът да излезе на публична продан, в случай, че инвеститорът престане да обслужва кредита си. Тогава купувачът рискува да загуби платените до момента суми. Затова трябва да се правят горните проучвания и да се има предвид кой е инвеститорът. Ако купувачът договори по-благоприятни условия и инвеститорът му прехвърли собствеността преди пълното изплащане на продажната цена, то предприемачът ще учреди ипотека в своя полза за остатъка от неплатената част. В този случай е важно банката да е вдигнала ипотеката, за да се намали споменатия по-горе риск. Или в едни подобни преговори участва и банката-кредитор. Разбира се, ако клиентът купува също с кредит, тогава е възможно да има и втора банка, обслужваща купувача и ще трябва да се договорят още много детайли устройващи и втората банка.
Ако трябва да обобщя, покупката на недвижим имот в строеж е по-сложна от тази на ново, но завършено строителство. Крие известни рискове, но когато са разгледани всички детайли и са направени необходимите договори и логични действия в схемата и начина на плащане, тези рискове се минимализират. Затова е важно в подобна сделка да има професионална помощ от екип от подготвени специалисти. Агенциите за недвижими имоти могат да окажат добра професионална помощ.
- Кои са предимствата при покупка на имот в строеж?
- Не са малко - разсрочено плащане, възможност за предварителни преустройства, снижаване на разходите за корекция на довършителните работи, контрол върху Акт15 (в случай, че купувачът вече е придобил собствеността по нотариален ред) и други.
- За какви грешки от миналото трябва да се внимава да не се повторят при покупката на подобно жилище?
- Грешките може да бъдат от много различно естество. Един по-масов случай по Черноморието е закупуването на ипотекиран имот, превеждане на цялата продажна цена в лична сметка на продавача, след което продавачът не прехвърля към банката-кредитор онази част от сумата, която е нужна за вдигане на ипотеката. По този начин имотът хем е продаден, хем е ипотекиран. Има множество случаи, в които тези имоти в последствие излизат на публичан продан и купувачът търпи финансови загуби. Затова, когато един имот е ипотекиран, процесът на плащане се договаря с банката-кредитор. Така купувачът се подсигурява частта от продажната цена нужна за заличаването на ипотеката да се използва по предназначение и имотът да бъде освободен от тази тежест.
- В част от имотите са правени преустройства. Какво трябва да има предвид новият собственик в този случай?
- Важно е, когато се купува такъв имот и когато преустройствата са свързани с усвояване на тераси, изправяне на покрив, преместване на мокри помещения, да се провери дали това е направено по законен начин и да се преценят бъдещите рискове от проблеми със съседи или институции.
Ако за един имот има екзекутиви след първично одобрените строителни книжа, трябва да се види какво засяга тази промяна и дали това не се е отразило на квадратурата на имота или на полагащите му се идеални части от общите части на сградата.
- Какво трябва да имат предвид клиентите, които купуват имоти, разположени в настроени етажи или пристройки?
- Когато клиентът купува имот построен в надстройка или пристройка на сграда трябва задължително да се провери кой държи право на строеж за това допълващо строителство. В зависимост чия е земята, как се разпределят общите части на сградата, казусите са няколко. Важното е за продавания имот да има законосъобразно създадено право на строеж. Практиката от минали години показва нарушения в тази посока.
- В жилищните сгради, построени в края на миналия и началото на този век, апартаментите на последните етажи са с доста големи тераси, да не кажем, че в някои случаи дори надвишават квадратурата на самото жилище. Какво трябва да проверят клиентите, решили да купят такъв имот?
- Когато се купува имот с голяма покривна тераса трябва да се провери дали цялата тераса е определена като собственост на този имот или част от нея е покрив на сградата, т.е. обща част. При всички случаи терасите на последните етажи имат особен статут – дори и да са част от собствеността на апартамента, те имат и характера на покрив на имотите под нея.
- Какво трябва да се знае при покупка на къща в затворен комплекс или имоти на партерни етажи със собствен двор?
- Необходимо е да се провери дали се прехвърлят идеални или реални части от земя, дали дворчето е със статут на двор или на тераса, как са определени границите им на ползване. Това е важно, за да няма претенции на трети лица в последствие, както и купувачът да знае, в случай, че реши да препродава имота дали има правото сам да взима решение или трябва да взима съгласието и на други съсобственици. Купувачът трябва да е наясно с тези особености, когато взима решение за покупката на имота. Така се избягват бъдещи неясноти и недоразумения.