На пазара на недвижими имоти излизат все повече предложения, които се доближават до изискванията на купувачите. През тази година се наблюдава и ръст на собствениците, които са придобили имоти с инвестиционна цел и решават, че именно 2018-а е оптималната за продажба на недвижимостта с печалба. Въпреки това акцентът при купувачите е придобиване на жилище за собствени нужди. Какво трябва да имате предвид, когато си избирате бъдещия дом именно през 2018 г.? Отговор на този въпрос в интервю за Imot.bg да председателят на Национално сдружение „недвижими имоти” (НСНИ) инж. Ирена Перфанова.
Инж. Перфанова, кои са спецификите при покупка на имоти (в частност на жилища) през 2018 г.?
Това, което се забелязва от началото на годината е увеличаването на броя на имотите, които се появяват на пазара и представляват интерес за купувачите. Този процес си има своята логика. През последните години наблюдаваме известно разминаване между онова, което купувачът търси и това, което пазарът предлага. Много собственици, които имат намерение да продават, както и други, които са инвестирали на по-ниски ценови нива със спекулативна цел, изчакваха по-чувствително покачване на цените. През 2018 г. забелязахме, че тези предложения започнаха да излизат на пазара. Част от тях са „след ремонт”. Увеличава се обаче интересът и към закупуването на имоти, които са за ремонт с цел реновиране и препродажба с известна печалба.
На какво трябва да обърнат внимание купувачите, решили да купят жилище за собствени нужди?
Купувачите, които търсят жилища за собствени нужди са много по-прецизни и избирателни от онези, които купуват, за да инвестират. Всеки има своите виждания за собствен дом. Има купувачи за всяка категория имоти. Има и клиенти, които харесват първите етажи и такива, които биха купили апартамент на висок етаж с гледка, но без асансьор. Макар последните да са по-голяма рядкост. Но тези, които купуват имот за лични нужди често са склонни да заплатят по-висока цена от инвестиционните купувачи, където влияние оказва процентът на възвръщаемост на инвестицията.
Важно при избора на собствено жилище е средата, в която предсто
Общото състояние на сградата, подмяна на инсталации, задължения към етажната собственост, обещанията за поставянето на асансьор или ремонт на покрива или подобряване на състоянието на общите части – това са все фактори, които не се намират написани в документ и не са редки случаите, в които „обещанията“ не се случват. Съветваме купувачите, когато определят цената, на която са склонни да закупят недвижим имот да оценяват недостатъците на имота такива, каквито са към момента, но и без да пренебрегват другите му предимства.
Разбира се, цената зависи от много фактори. Именно добрата среда на живеене и местоположението покачват цената на един имот, комуникациите за достъп, благоприятната околна среда също. Т.е. неща, които може да бъдат забелязани с по-малко изследване. Какво предстои да се строи наоколо и дали прекрасната гледка няма да бъде скрита или обратното – лошият пейзаж да носи потенциал за нещо ново и по-модерно.
Извън изброеното, проверяването на всички технически и правни обстоятелства са задължителни преди обвързването с договор и конкретна цена. В момента пазарът е динамичен. За една оферта има повече от един клиент. „Първият по време е първи по право“ – старо правило, което кара купувачите да оставят депозит само след повърхностен оглед на имота, оценен само по някой от неговите белези, за да не го изпуснат. Затова в тази ситуация, професионалният консултант е много полезен, защото може да спести време за събиране на информация и да помогне на клиента да изпревари конкуренцията или да го предпази от взимане на неинформирано решение. Доверието между клиент и консултант също е важно и то би следвало да изпреварва търсенето на имот. Казано с други думи „ Избирайте първо своя брокер, а не случайната оферта“. Не случайно международната статистика показва, че ползването на професионалните услуги дава по-добри финансови условия и за купувач, и за продавач, поради добавената стойност, която носят.
Какво е важно да знаят клиентите относно депозитите в процеса на придобиване на жилището?
Оставянето на депозит в агенция не винаги е гаранция, че са си запазили имота за себе си. Чести са практиките, в които именно това оставяне на депозит се оказва инструмент за агенцията, представляваща продавача, да информира останалите кандидати за даденото предложение и да превърне процедурата в скрит търг. Агенцията, която представлява продавача, особено при ексклузивни договори има задължението да постигне най-добри условия за него и няма конфликт в описаните от нея действия. Конфликтът се появява тогава, когато купувачът не е информиран за последствията и очаква, че след като е оставил депозит, си е гарантирал сделката. За да има депозитът ефект на обвързване, той трябва да е заплатен на самия продавач или негов пълномощник и то по банков път. Тогава продавачът поема отговорността срещу съответните възникнали договорни отношения между страните.
На какво трябва да обърне внимание клиентът, който е решил да придобие имот ново строителство и този, насочил се към старото?
Няма как да обхванем с кратък коментар всички обстоятелства, които един купувач следва да проследи, защото всеки случай си има своите специфики. При новото строителство се обръща сериозно внимание на строителната документация, схемите на разсрочено плащане – предимствата и рисковете, които крият. В преустройвани жилища пък трябва да следим за законността на направените промени.
Начинът на финансиране на една сделка е ключов момент при взимането на решение, определяне на бюджета, фиксиране на схемата на плащане, сключването на договори. Съветваме клиентът да е подготвен предварително с отговора за себе си – колко пари ще инвестира и от къде ще ги вземе. Когато покупката се осъществява чрез кредит, то предварително одобряване на купувача като кредитоискател и избора на кредитираща банка дават предимството да може клиентът бързо да отреагира, когато си хареса жилище. Довереният брокер може да бъде полезен и в тази посока като помага на клиента да се движи стъпка по стъпка в правилния ред в една сделка.
Какво трябва да имат предвид клиентите, които купуват с инвестиционна цел?
Много от изброените по-горе обстоятелства важат и за този вид сделки. Но тук мисленето на купувача е различно. Той разполага с определен капитал и иска да го инвестира по най-правилния начин. А този най-правилен начин включва избора на точния момент за инвестиране, категорията имот, която клиентът знае и иска да управлява, доходността, която очаква или може да бъде постигната, ликвидната стойност на имота в един бъдещ момент. Важно е също съотношението между личен и заемен капитал, което може да се окаже по-благоприятно, отколкото ползването само на личен капитал. Както и обратното. Клиентът-инвеститор трябва предварително да е наясно как ще управлява тази инвестиция – дали разбира как сам да го прави, дали има ресурсите за това, или е по-добре да потърси услугите на професионална компания за пропърти мениджмънт.
Изборът на инвестиционен имот трябва да е информиран и в посока паричните потоци, които се очаква да генерира тази инвестиция, след приспадане на разходи и данъци. Затова оценителите и експертите с опит са ценен съветник преди подбора на подобна инвестиция. Не случайно банките не отпускат кредит без експертна оценка – това за тях е бизнес инвестиция с определено ниво на риск.
Каква е разликата при придобиване на жилище за дългосрочно отдаване под наем и за краткосрочно?
Има голяма разлика в начина на управление на двата вида инвестиции. Естествено инвеститорът търси по-висока доходност от имотите, които се дават на краткосрочен наем. Но това не винаги се постига. То е въпрос на пазар, на туристически атракции, които предлага едно населено място, на количеството конкуренция, на добавените услуги на мениджъра, на качество на обслужване и ниво на маркетинг.
Краткосрочното отдаване под наем изисква ежедневен мениджмънт затова обикновено се извършва от специализирани фирми. Освен това трябва да се има предвид, че не всяка етажна собственост би се съгласила да се развива подобен бизнес в сградата. В повечето случай за краткосрочен наем се инвестира в по-маломерни жилища и трябва да се знае, че за тях търсенето е голямо и цената на квадратен метър е по-висока, отколкото на аналогичен, но по-голям имот. Асансьорът е важен за високите етажи, защото носенето на куфарите е неудобство. Имотите за дългосрочен наем може да бъдат отдадени и необзаведени, докато при краткосрочния наем трябва да се инвестира и в обзавеждане, и в посуда, и в консумативи. Т.е. купувачът трябва да разглежда предстоящите разходи като за инвестиционен имот, отчитайки повече разходни пера.
Възможността за паркиране винаги е бонус. Лесната достъпност на градски транспорт, по-централната локация при избора на имот за краткосрочно отдаване под наем са препоръчителни или изборът на зона, в която има концентрация на бизнес сгради и търговски центрове.
При покупката на жилище в строеж на кой етап е най-сигурно за клиента (т.е. че няма да бъде излъган) да си купи апартамента?
На този въпрос няма еднозначен отговор. Когато сградата е завършена рискът е най-малък, но какъв е останалият избор за клиента. И каква е цената, когато имотът е готов и на по-начален етап на строителство. И направеното разпределение или довършителни работи дали са тези, които харесва купувачът или веднъж ще ги плати, за да купи имота и след това втори път, за да направи преустройствата и подобренията по свой вкус. И дали ще има възможност за схема на разсрочено плащане. Много други въпроси следват риска в подобна инвестиция. Един незавършен строеж винаги има риска да остане такъв или да възникне проблем с финансирането от страна на инвеститора (строителя). В България все още няма практика за използването на т.нар. гаранционни фондове, които стоят като застраховка за сигурността на завършването на проекта. Те са популярни в по-развитите пазари, особено в публично частното партньорство.
Затова размерът на риска си има цена, за да можем да го предвиждаме изследваме процеса на строителство, историята на строителната и инвестиционната компания, начина на финансиране на проекта, кога и при какви обстоятелства е започнато и се извършва строителството, качеството на изпълнение, начина на маркетиране.