Пазарът на жилища в Бургас продължи да се развива успешно и през нетипичната 2020 г. Очертаха се две групи купувачи – тези, които искаха да си купят първи дом и по-заможните клиенти. „2021 ще бъде пазар на продавача – т.е. повече купувачи и по-малко продавачи. Купувачите няма да предприемат големи рискове, ще търсят точния имот на приемлива цена и няма да поемат кредити, които биха застрашили финансовата им сигурност“, прогнозира в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg Гергана Велкова, управител на VIP Морски имоти.
Госпожо Велкова, какви тенденции се наблюдаваха на пазара на жилища в Бургас през изминалата 2020 г.?
След 13.03 2020 година имаше период от 2 месеца, през който голяма част от купувачите, които активно търсеха жилища, отложиха решенията за покупка в очакване да има корекция на цените в посока намаляване. Забелязахме, че в Бургас се появиха няколко типа купувачи, които активно започнаха да търсят подходящия за тях имот:
Първата група бяха тези, които разполагат със собствени средства до 40-50 000 EUR и търсят основно двустайни жилища с цел отдаване под наем в комплексите и широк център. Цените на квадратен метър в жилищните комплекси Славейков, Изгрев, Зорница и Възраждане, та дори и Братя Миладинови са почти едни и същи. А двустайните апартаменти в тези райони, които са завършени могат да се намерят в диапазона 50-55 000 EUR до 65 000 EUR. В зависимост от това дали са тухла, панел и до каква степен са отремонтирани. Поради много голямата разлика в търсенето на двустайни апартаменти за инвестиция и предлагането на двустайни жилища в Бургас, голяма част от купувачите се все по-често през годината започнаха да разглеждат варианти за покупка „на зелено“. Затова повечето от апартаментите в строеж се капарират още в начален етап много преди Акт 14.
Втората група купувачи, които активно излязоха на пазара, според нас, са семействата с високи доходи на възраст до 50 години, чийто месечен доход е над 3000 лева. Те са много атрактивни клиенти за банките и търсят основно тристайни жилища – готови обзаведени или такива, които се нуждаят от не голям ремонт с цел отдаване под наем т.е. основно с инвестиционна цел. През втората половина на 2020 г. се увеличи търсене то за покупка на 3-стайни апартаменти в изброените комплекси, а желанието за цена която искат да постигнат купувачите е 75 000 EUR-85 000 EUR.
Интересна тенденция, която наблюдаваме през последните години на пазара на жилища в Бургас, е увеличаване на интереса за покупка на апартаменти във Възраждане, заради близостта му до центъра, като цените на квадратен метър са на нива като на апартаментите в комплексите Изгрев, Славейков, Зорница.
Кои са основните причини именно тази годна да е печеливша за покупката на жилище?
Очаквам в края на 2021 г. да бъде отчетена една по-висока инфлация, затова мисля, че покупката на имот през тази година независимо дали е със собствени средства или чрез кредит е добра стъпка, защото имотите могат да съхранят стойността на парите във времето дори и за кратък период от няколко години, а в дългосрочен план от 15-20 години всички знаем, че инвестицията в имот е печеливша стратегия. Специализираният сайт Imot.bg предлага много интересна статистика – можем да видим например цената на квадратен метър за всеки тип апартамент за всеки квартал в Бургас за период от 17 години назад. Например, средната цена на предлаганите за продажба 2-стайни апартаменти в тухлена сграда в ж.к. Изгрев преди 17 години е била 265 EUR/кв.м, а днес е 777 EUR/кв.м. Средната цена е нараснала 3 пъти за 17 години в този сегмент.
Може би за период от последните 25 г. е имало два момента, в които е имало чувствително покачване на цените на имотите. Докато от март до септември 2020 г. повечето купувачи се надяваха цените да паднат и да купят по-изгодно имот, в края на януари 2021 г. повечето купувачи, с които общуваме са на мнение, че цените на имотите няма да паднат, а най-вероятно ще се задържат на тези нива до края на годината.
Какво е съотношението на предлагане, респективно търсене на жилища ново и старо строителство?
Към момента според мен, и новото, и старото строителство се предлагат в едни и същи обеми в Бургас. Има нови проекти, които предстои да излязат на пазара или да бъдат финализирани през следващите 2 години.
Маломерните жилища (1-стайните) винаги са били дефицит, което е държало цените високи. През изминалата година обаче виждаме, че в квартали като Братя Миладинови, Зорница и някои части на Меден рудник се наблюдава спад. На какво се дължи това?
Интересът към маломерни жилища винаги е актуален, защото те лесно могат да се отдават за нощувки, особено ако са в морски град като Бургас. Може би това е временно, заради това че хората пътуват рядко през последната година в пандемията. По-скоро има много малко предлагане на такива имоти и те изключително бързо изчезват от пазара. А и вече се търсят по-големи жилища, предвид това, че семейството прекарва повече време у дома и е необходимо лично пространство за всеки отделен човек.
Що се отнася до 2- и 3-стайните жилища то ръстът от 2019 г. продължи и през 2020-та. Защо пандемията не „стопи“ цената на квадратен метър жилищна площ?
Според мен една от основните причини за „оптимизма“ на купувачите само 8-9 месеца след обявяване на пандемията е това, че банките в България не са спрели да кредитират и предлагат чудесни лихвени условия за платежоспособните клиенти.
Например към момента вноската за кредит на стойност 100 000 лв. (50 000 EUR) за 25 г. е 460 лв., за 30 г. е 408 лв., а за 35 г. е 370 лв. Вноска по кредит за 200 000 лв. за 20 г. е около 1085 лв., а за кредит от 300 000 лв. вноската е: 1627 лв. Ако се запази ликвидността на банките и голямата конкуренция между тях и се предполага, че лихвите по ипотечните кредити няма да се повишават, на фона на задаващата се инфлация, инвестицията в жилище е добра възможност да се съхрани стойността на парите във времето. Освен това дава сигурност.
Несъмнено изминалата година принуди хората да променят начина си на живот и при жилищните недвижими имоти това като, че ли най-ясно беше очертано в сегмента къщи.
За първи път от 2007-2008 гг. насам наблюдаваме голям интерес към покупката на къщи в близост до Бургас – на разстояние до около 15-20 км. Тук отново очакванията на купувачите се разминават доста с цените на къщите, които се предлагат на пазара. Купувачите виждат, че цените на къщите са доста по-високи от цената на апартамент с подобна квадратура. Въпреки това клиентът, който има възможност да закупи къща с кредит или има налични собствени средства и е взел решение, че иска да се наслаждава на спокойствието и уюта на собствена къща с двор на 10-15 минути от града, най-често взима решение да повиши бюджета си за покупка на такъв тип имот.
Естествено тук е трудно да говорим за цени, защото всичко е много индивидуално, но бих посочила че еднофамилна къща около 150-250 кв.м. би могла да се закупи на цени от 115 000 EUR до 250 000 EUR, в зависимост от степен на завършеност, място и парцел.
По-рядко имаме купувачи, които търсят парцел с цел да си построят къща. По-скоро тръгват с такава нагласа и в последствие решават да закупят готова построена къща или къща в комплекс или къща, която е на етап Акт 14. Има търсене и на селски къщи в близките около Бургас села най- вече на цени до 35-40-50 000 EUR.
Бих казала, че сега в началото на февруари 2021 г. интересът за покупка на имот е много по-голям, отколкото в началото на миналата година, когато всичко беше оптимистично на пазара на имоти и никой не предвиждаше пандемията.
Какво ще се случи на пазара на жилища в Бургас през 2021 г.?
През 2021 г. очаквам да се запази и дори да се засили интересът на клиентите за покупка на градски жилищни имоти. Очаквам плавно повишаване на цените, но най-вече през последното тримесечие с не повече от 5-8% за цялата година. Мисля, че 2021 ще бъде пазар на продавача – т.е. повече купувачи и по-малко продавачи. Купувачите няма да предприемат големи рискове, ще търсят точния имот на приемлива цена и няма да поемат кредити, които биха застрашили финансовата им сигурност. Купувачите ще търсят сериозно, но без спешност, не на всяка цена. Разумно поведение на купувачите, разумно поведение на банките относно платежоспособността на кредитополучателя. Без промяна на условията в частта – процентна обезпеченост на ипотечните кредити (сега банките отпускат до 85-90% от пазарната оценка). Очаквам лихвите по ипотечните кредити да се задържат на нива 2.5-2.7%.
Очаквам интерес към всички комплекси и райони. Клиентите, които са решили да купят, ще купят като може да направят компромис например по-скоро с квартала, отколкото с площта. Апартаментите без асансьор на по-висок етаж няма да са атрактивни и съответно могат да се договарят цени. Повишено търсене на паркоместа. Повишено търсене на къщи за целогодишно живеене извън Бургас на цени до 150 000 EUR.
Ще има интерес към покупка на търговски обекти с атрактивни локации до 50, до 100, до 200 кв.м. и по-големи площи.
Очаквам да се увеличи броя на комплексите от еднофамилни къщи за целогодишен живот.