Законодателни, промени, пандемия и предсрочни парламентарни избори. Определено живеем в динамични времена. Задължителната паспортизация ще е бавен процес, приравняването на ателиета към жилища за момента отблъсна купувачите от покупката на имоти с първия статут. Пандемията раздвижи пазара на селски имоти, но независимо от това градът остава основното притегателно място за постоянно живеене със своите удобства и развита инфраструктура. Пандемията е с по-голям превес спрямо изборите при поскъпването на жилищата. „Изборите увеличиха боксуването на институциите и направиха административното обслужване тромаво, което рефлектира върху текущите процедури в новото строителство“, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.
Инж. Перфанова, през последните месеци станахме свидетели на остри дискусии относно някои законодателни промени, касаещи жилищата. Едното беше паспортизацията, а другото промяната в ЗУТ, която не позволява повече жилищата да са със статут на ателиета. Как тези промени се отразяват на пазара?
Паспортизацията е важен процес, който трябва да се случи. Тя ще бъде много полезна, когато е направена качествено, защото смисълът е да се създаде документ, който да отразява адекватно техническото състояние на една сграда, кога са правени подобрения по нея и препоръките за отстраняване на недостатъци, както и да се отрази до колко сградата отгова
Промяната в ЗУТ касаеща ателиетата създаде много въпросителни, тъй като приравняването на ателиета към жилища беше отнесено по-скоро към определяне на статута на сградите, отколкото към спецификите на самите ателиета. В този аспект ателиетата не изчезват като обекти, т.е. не са промениха техническите изисквания за самостоятелния обект „ателие“. Това, което касае купувачите, когато избират недвижим имот е какви данъци ще плащат, притежавайки ателие, дали могат да обявят ателието за основно жилище, дали ще плащат по-високи консумативни разходи, когато ателието се използва за живеене, нужно ли е то да има прилежащо складово помещение и да разполага с паркомясто, освобождава ли се продавач на ателие от данък общ доход, ако сделката се извършва, когато са изминали 3 години от момента на придобиване на имота, може ли да се тълкува ателието като семейно жилище, ако се обитава от двамата съпрузи. Стана ясно, че не може да се прави адресна регистрация по настоящ и постоянен адрес в ателие, съгласно изявление на кмета на гр. София: Извършване на адресни регистрации в обекти „Ателие“, на основание изменение на Закона за устройство на територията. | СО Слатина (so-slatina.org). Поради спецификата на всеки един от въпросите би било редно да не се оставят ателиетата на свободно тълкование, а всяка една институция, свързана с тях да даде своята позиция след внесените промени в ЗУТ. Това, което се промени на пазара е изостряне на вниманието на купувачите към ателиетата и намаляване на интереса към тях за жилищни цели.
И докато сме още на законодателна вълна някои западни държави въвеждат данък върху пустеещите жилища. В случай, че се въведе такъв данък у нас това как ще повлияе на пазара? Дали въобще е възможно въвеждането му?
Въвеждането на подобен данък е политическо решение, но също и форма за управление на имотния пазар. За да не се пренасища един имот пазар трябва да има много точна статистика за нуждите на населението и наличния сграден фонд, като се вземе под внимание статута на населеното място – дали е предимно ваканционно, селска територия (т.е. място за втори дом) или административен град. Така може да се планира развитието и разрастването на градовете.
По-голямата част от държавите страдат от презастрояване и наличието на пустеещи апартаменти в градовете, което при несъвършен закон за управление на етажната собственост води като последици до лошото управление и поддържане на сградите. Въпреки презастрояването новото строителство е в подем почти навсякъде, тъй като се търси, защото отговаря на новите съвременни изисквания за дом и среда за живеене.
Големият въпрос остава за старите сгради кога ще покрият тези изисквания и малките населени места, които се обезлюдяват. Независимо от COVID и желанието на хората да притежават имот на село, градът остава основното притегателно място за постоянно живеене със своите удобства и развита инфраструктура.
Ако се въведе по-висок данък за пустеещите жилища може до известна степен да повлияе на наемния пазар, но поне към момента няма да повлияе на решението на клиентите дали да купуват или да се откажат от инвестиция, тъй като голяма част от тях влагат парите си в имот с цел да се предпазят от обезценяване на спестяванията си. Т.е. по-високият данък няма да ги изплаши и да се отдръпнат. Ако обаче ограничаването на строителството се превърне в единна международна политика, то може да донесе доста последици за пазара и като цяло на процеса на управление на недвижимите имоти, като превърне притежаването на имот в скъпоструващо удоволствие. Една такава мярка като покачването на данъка едва ли ще заработи сама – тя трябва да е подкрепена и от други мерки като високите изисквания към техническото състояние на сградите и тяхната регулярна поддръжка.
Цените на жилищата продължават да растат. Споделихте, че все по-драстична става разликата между очакванията на продавачите и това, което са склонни да дадат купувачите. На какво се дължи това?
Не е тайна, че масовият купувач в момента се насочва към жилищни имоти ново строителство. През последните месеци станахме свидетели на рязкото покачване на себестойността на строителството – повече от 20%. Това оказва влияние върху продажните цени на имотите, а новото строителство определя трендовете на цените. Въпреки резкият скок на строителните материали строителните предприемачи покачват продажните цени на имотите плавно и спрямо напредъка на етапите на строителство.
Реакцията на купувачите да се адаптират към новите пазарни цени е по-бавна в сравнение с резкия скок на себестойността на строителството, което е съвсем нормален процес – нужно е време, за да се възприеме промяната. От друга страна доходите на хората не са се покачили с 20% за същия този период, което също дава дефицит на техните възможности. Но когато пазарът не предлага друго, рано или късно купувачът осъзнава, че покачването на цените е тенденция и влиза в сделка. Това разбира се често води до по-дълъг процес на търсене и съответно покупка на по-скъп имот, отколкото е можело да се закупи по-рано. Старото строителство следва цените на новото, макар и не много оправдано, защото последващата инвестиция в ремонтни дейности е много по-голяма, а сградите съвсем не отговарят на новопостроените като технически параметри. Факт е обаче, че купувачите вече ясно отчитат разликата между двата вида сгради и не са склонни лесно да плащат твърде високи цени за стара сграда. Уникалните локации и сгради в този случай помагат за постигане на по-високи ценови нива.
Какъв е процентът на отстъпка от офертната цена към момента?
Отстъпката е обикновено е между 0 и 10% – много голямо значение има изходната (офертната) цена, на която е обявен даден имот и до колко е адекватна тя за пазара.
Наскоро публикувани официални статистически данни показват, че населението на София е намаляло през последната година със 670 души. Разчетите за ново строителство, които се правеха бяха на база хиляди прииждащи към столицата в рамките на една година. При новите условия каква трябва да е политиката на инвеститорите?
В София живеят много хора, които нямат постоянна адресна регистрация в града. А 670 души означава по-малко от 0,05% спад на населението. Тази цифра не е от решаващо значение за имотния пазар. Интересът към София расте, броят на купувачите идващи от други градове също, както и броят на българите живеещи в чужбина.
Инвеститорите трябва да се придържат към съвременната визия на сградите, с повече технологични решения в тях, представителни общи части, повече зелени площи. Това са фактори, които правят новото строителство освен търсено и нужно.
След като повече от 70% от обема на сградите се продава преди завършен груб строеж, инвеститорите продължават да имат интерес към изграждането на последващи проекти. Световните процеси и адаптирането към новата реалност са онези, които в момента подсказват на инвеститорите дали да строят или не и как да планират. При наличието на над 60 млрд. лв. спестявания в българските банки пазарът ще има нужда от още нови проекти.
Според някои анализатори, потребността от наем на жилище намалява. Споделяте ли това мнение? На какво се дължи това и как ще се развие пазара на наеми?
Това е много дълбока тема. Според мен наемният пазар е близо до дъното на ценовите си нива, защото пазарните стойности на имотите много се покачиха, докато наемите вървяха надолу. Повиши се през последната една година и инфлацията, както и до известна степен стандартът на живот. Да притежаваш недвижим имот е отговорност и финансово задължение, което постоянно расте и може в един момент да се превърне в непоносимо за покриване от много хора. Живеем в икономически трудни и непредвидими времена, които могат да доведат до появата на едри собственици на недвижимост за сметка на други, които да предпочитат да живеят под наем. Така че дали потребността от наеми намалява или ще се увеличи ще разберем след години. В момента хората инвестират в имоти не толкова с цел отдаване под наем, а по-скоро с цел съхраняване на спестяванията. Факт е, че в момента предлагането на наеми надвишава търсенето, като това се отразява на наемните нива. Но факт е също, че завишеното предлагане покачва стандарта на самите имоти, тъй като всеки потенциален наемател има голям избор. Така пазарът постепенно отсява имотите в лошо състояние като неотдаваеми, а наемодателите се налага все повече да инвестират в своята недвижимост и това ще се отразява също на цената на наема.
Пандемия и избори в едно – кой от двата фактора даде по-голямо отражение върху пазара на имоти от началото на текущата година?
И двете оказаха отражение на пазара, но по-голямото е от пандемията. Изборите увеличиха боксуването на институциите и направиха административното обслужване тромаво, което рефлектира върху текущите процедури в новото строителство, но не само.
Пандемията и съпътстващите я политически и финансови решения инжектират имотния пазар в световен мащаб. Това е голяма икономическа трансформация, която цели изчерпване на налични ресурси, обезценявайки ги за кратък период от време и се очаква да доведе до дълбока криза. Затова този път думата „криза“ движи с още по-голяма сила инвестиционните възможности.