12 Юли, 2021 09:21 8 416 24

Пандемията или изборите оскъпяват жилищата

  • инж. перфанова-
  • перфанова-
  • пандемия-
  • избори-
  • цени-
  • жилища

Инж. Перфанова: При наличието на над 60 млрд. лв. спестявания в българските банки пазарът ще има нужда от още нови проекти

Пандемията или изборите оскъпяват жилищата - 1
Снимка: М. Богданова ©

Законодателни, промени, пандемия и предсрочни парламентарни избори. Определено живеем в динамични времена. Задължителната паспортизация ще е бавен процес, приравняването на ателиета към жилища за момента отблъсна купувачите от покупката на имоти с първия статут. Пандемията раздвижи пазара на селски имоти, но независимо от това градът остава основното притегателно място за постоянно живеене със своите удобства и развита инфраструктура. Пандемията е с по-голям превес спрямо изборите при поскъпването на жилищата. „Изборите увеличиха боксуването на институциите и направиха административното обслужване тромаво, което рефлектира върху текущите процедури в новото строителство“, казва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Националното сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, през последните месеци станахме свидетели на остри дискусии относно някои законодателни промени, касаещи жилищата. Едното беше паспортизацията, а другото промяната в ЗУТ, която не позволява повече жилищата да са със статут на ателиета. Как тези промени се отразяват на пазара?

Паспортизацията е важен процес, който трябва да се случи. Тя ще бъде много полезна, когато е направена качествено, защото смисълът е да се създаде документ, който да отразява адекватно техническото състояние на една сграда, кога са правени подобрения по нея и препоръките за отстраняване на недостатъци, както и да се отрази до колко сградата отговаПандемията или изборите оскъпяват жилищата

ря на съвременните нормативни изисквания в различни направления. За да се определят различните параметри трябва да се правят и нужните замервания, а не само да се посети имота. Един технически паспорт може да бъде в полза, както на собствените на имоти в сградата за взимане на решения за подобрения, така и на купувачите на имоти, оценителите, общините, кредитиращите банки. Паспортизацията в страната върви тромаво, защото е свързана с взимане на решения от общото събрание на етажната собственост за събиране на допълнителни средства. Този процес е добре да бъде финансиран чрез европейски програми или специални фондове.

Промяната в ЗУТ касаеща ателиетата създаде много въпросителни, тъй като приравняването на ателиета към жилища беше отнесено по-скоро към определяне на статута на сградите, отколкото към спецификите на самите ателиета. В този аспект ателиетата не изчезват като обекти, т.е. не са промениха техническите изисквания за самостоятелния обект „ателие“. Това, което касае купувачите, когато избират недвижим имот е какви данъци ще плащат, притежавайки ателие, дали могат да обявят ателието за основно жилище, дали ще плащат по-високи консумативни разходи, когато ателието се използва за живеене, нужно ли е то да има прилежащо складово помещение и да разполага с паркомясто, освобождава ли се продавач на ателие от данък общ доход, ако сделката се извършва, когато са изминали 3 години от момента на придобиване на имота, може ли да се тълкува ателието като семейно жилище, ако се обитава от двамата съпрузи. Стана ясно, че не може да се прави адресна регистрация по настоящ и постоянен адрес в ателие, съгласно изявление на кмета на гр. София: Извършване на адресни регистрации в обекти „Ателие“, на основание изменение на Закона за устройство на територията. | СО Слатина (so-slatina.org). Поради спецификата на всеки един от въпросите би било редно да не се оставят ателиетата на свободно тълкование, а всяка една институция, свързана с тях да даде своята позиция след внесените промени в ЗУТ. Това, което се промени на пазара е изостряне на вниманието на купувачите към ателиетата и намаляване на интереса към тях за жилищни цели.

И докато сме още на законодателна вълна някои западни държави въвеждат данък върху пустеещите жилища. В случай, че се въведе такъв данък у нас това как ще повлияе на пазара? Дали въобще е възможно въвеждането му?

Въвеждането на подобен данък е политическо решение, но също и форма за управление на имотния пазар. За да не се пренасища един имот пазар трябва да има много точна статистика за нуждите на населението и наличния сграден фонд, като се вземе под внимание статута на населеното място – дали е предимно ваканционно, селска територия (т.е. място за втори дом) или административен град. Така може да се планира развитието и разрастването на градовете.

По-голямата част от държавите страдат от презастрояване и наличието на пустеещи апартаменти в градовете, което при несъвършен закон за управление на етажната собственост води като последици до лошото управление и поддържане на сградите. Въпреки презастрояването новото строителство е в подем почти навсякъде, тъй като се търси, защото отговаря на новите съвременни изисквания за дом и среда за живеене.

Големият въпрос остава за старите сгради кога ще покрият тези изисквания и малките населени места, които се обезлюдяват. Независимо от COVID и желанието на хората да притежават имот на село, градът остава основното притегателно място за постоянно живеене със своите удобства и развита инфраструктура.

Ако се въведе по-висок данък за пустеещите жилища може до известна степен да повлияе на наемния пазар, но поне към момента няма да повлияе на решението на клиентите дали да купуват или да се откажат от инвестиция, тъй като голяма част от тях влагат парите си в имот с цел да се предпазят от обезценяване на спестяванията си. Т.е. по-високият данък няма да ги изплаши и да се отдръпнат. Ако обаче ограничаването на строителството се превърне в единна международна политика, то може да донесе доста последици за пазара и като цяло на процеса на управление на недвижимите имоти, като превърне притежаването на имот в скъпоструващо удоволствие. Една такава мярка като покачването на данъка едва ли ще заработи сама – тя трябва да е подкрепена и от други мерки като високите изисквания към техническото състояние на сградите и тяхната регулярна поддръжка.

Цените на жилищата продължават да растат. Споделихте, че все по-драстична става разликата между очакванията на продавачите и това, което са склонни да дадат купувачите. На какво се дължи това?

Не е тайна, че масовият купувач в момента се насочва към жилищни имоти ново строителство. През последните месеци станахме свидетели на рязкото покачване на себестойността на строителството – повече от 20%. Това оказва влияние върху продажните цени на имотите, а новото строителство определя трендовете на цените. Въпреки резкият скок на строителните материали строителните предприемачи покачват продажните цени на имотите плавно и спрямо напредъка на етапите на строителство.

Реакцията на купувачите да се адаптират към новите пазарни цени е по-бавна в сравнение с резкия скок на себестойността на строителството, което е съвсем нормален процес – нужно е време, за да се възприеме промяната. От друга страна доходите на хората не са се покачили с 20% за същия този период, което също дава дефицит на техните възможности. Но когато пазарът не предлага друго, рано или късно купувачът осъзнава, че покачването на цените е тенденция и влиза в сделка. Това разбира се често води до по-дълъг процес на търсене и съответно покупка на по-скъп имот, отколкото е можело да се закупи по-рано. Старото строителство следва цените на новото, макар и не много оправдано, защото последващата инвестиция в ремонтни дейности е много по-голяма, а сградите съвсем не отговарят на новопостроените като технически параметри. Факт е обаче, че купувачите вече ясно отчитат разликата между двата вида сгради и не са склонни лесно да плащат твърде високи цени за стара сграда. Уникалните локации и сгради в този случай помагат за постигане на по-високи ценови нива.

Какъв е процентът на отстъпка от офертната цена към момента?

Отстъпката е обикновено е между 0 и 10% – много голямо значение има изходната (офертната) цена, на която е обявен даден имот и до колко е адекватна тя за пазара.

Наскоро публикувани официални статистически данни показват, че населението на София е намаляло през последната година със 670 души. Разчетите за ново строителство, които се правеха бяха на база хиляди прииждащи към столицата в рамките на една година. При новите условия каква трябва да е политиката на инвеститорите?

В София живеят много хора, които нямат постоянна адресна регистрация в града. А 670 души означава по-малко от 0,05% спад на населението. Тази цифра не е от решаващо значение за имотния пазар. Интересът към София расте, броят на купувачите идващи от други градове също, както и броят на българите живеещи в чужбина.

Инвеститорите трябва да се придържат към съвременната визия на сградите, с повече технологични решения в тях, представителни общи части, повече зелени площи. Това са фактори, които правят новото строителство освен търсено и нужно.

След като повече от 70% от обема на сградите се продава преди завършен груб строеж, инвеститорите продължават да имат интерес към изграждането на последващи проекти. Световните процеси и адаптирането към новата реалност са онези, които в момента подсказват на инвеститорите дали да строят или не и как да планират. При наличието на над 60 млрд. лв. спестявания в българските банки пазарът ще има нужда от още нови проекти.

Според някои анализатори, потребността от наем на жилище намалява. Споделяте ли това мнение? На какво се дължи това и как ще се развие пазара на наеми?

Това е много дълбока тема. Според мен наемният пазар е близо до дъното на ценовите си нива, защото пазарните стойности на имотите много се покачиха, докато наемите вървяха надолу. Повиши се през последната една година и инфлацията, както и до известна степен стандартът на живот. Да притежаваш недвижим имот е отговорност и финансово задължение, което постоянно расте и може в един момент да се превърне в непоносимо за покриване от много хора. Живеем в икономически трудни и непредвидими времена, които могат да доведат до появата на едри собственици на недвижимост за сметка на други, които да предпочитат да живеят под наем. Така че дали потребността от наеми намалява или ще се увеличи ще разберем след години. В момента хората инвестират в имоти не толкова с цел отдаване под наем, а по-скоро с цел съхраняване на спестяванията. Факт е, че в момента предлагането на наеми надвишава търсенето, като това се отразява на наемните нива. Но факт е също, че завишеното предлагане покачва стандарта на самите имоти, тъй като всеки потенциален наемател има голям избор. Така пазарът постепенно отсява имотите в лошо състояние като неотдаваеми, а наемодателите се налага все повече да инвестират в своята недвижимост и това ще се отразява също на цената на наема.

Пандемия и избори в едно – кой от двата фактора даде по-голямо отражение върху пазара на имоти от началото на текущата година?

И двете оказаха отражение на пазара, но по-голямото е от пандемията. Изборите увеличиха боксуването на институциите и направиха административното обслужване тромаво, което рефлектира върху текущите процедури в новото строителство, но не само.
Пандемията и съпътстващите я политически и финансови решения инжектират имотния пазар в световен мащаб. Това е голяма икономическа трансформация, която цели изчерпване на налични ресурси, обезценявайки ги за кратък период от време и се очаква да доведе до дълбока криза. Затова този път думата „криза“ движи с още по-голяма сила инвестиционните възможности.


Поставете оценка:
Оценка 2 от 18 гласа.


Свързани новини


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 честен ционист

    15 18 Отговор
    Купувайте апартаменти. Скоро като ви сервираме, че ви се полагат само по 17м2 и останалото се конфискува в полза на държавата, ще настане безкрайния рев.

    Коментиран от #5, #11

  • 2 :D :D :D

    39 2 Отговор
    Простотията ги оскъпява
  • 3 Паспортизация те е задължение на..

    5 6 Отговор
    Държавата това че комунистите са мърлячи и ме пазят конструктивната документация на сградния фонд ще има дела срещу държавата че не си върши работата не може при конституция приета 1991 да има закони от преди 1991 година след 30 години демокрация

    Коментиран от #15

  • 4 Пич

    21 3 Отговор
    Спокойно , сега чалгарите ще стопят спестяванията на българите , и жилищата пак ще поевтинеят...

    Коментиран от #8

  • 5 ЕврОПейски съюз

    5 0 Отговор

    До коментар #1 от "честен ционист":

    Западните Банки и ивиците Газопроводи
  • 6 Кой е луд да си дава спестяванията

    22 9 Отговор
    За тухли бетон и керемиди и да се набутва в сграда която е само разход най добре е под наем само връзка без обвързване кеф ти тука кеф ти там и като стане земетресение парите са ти в банката и в Европа може да мигрираш е зависимост от икономическата ситуация
  • 7 Ххх

    25 6 Отговор
    Нито едното, нито другото- оскъпява ги безпределната корупция, крепена от регулации и гербава администрация. Когато герб и престъпността с тях си отидат, цените ще се нормализират.
  • 8 Диверсант

    23 4 Отговор

    До коментар #4 от "Пич":

    Казваш,след Тиквата,Царя,идва новия български Месия...еххх изстрадал народ,който не виждайки перспектива в нищо,се хваща като удавник за сламка във всеки нов измамник появил се на хоризонта!

    Коментиран от #10

  • 9 Този коментар е премахнат от модератор.

  • 10 Ххх

    13 3 Отговор

    До коментар #8 от "Диверсант":

    Хм- това само простите го правят- мъдрите могат да различат измамник от честен човек. Съдиш по себе си, но признавам че 50% от народа е на много ниско ниво- то затова една тиква ни управлява 12г
  • 11 бл.134 в Зап. парк

    1 3 Отговор

    До коментар #1 от "честен ционист":

    500 апарта : И турско да стане ,не ми дреме
  • 12 Жоро

    29 1 Отговор
    Безсмислена статия. Всички знаят, че ниските лихви определят цените на имотите и другите активи. С всеки % понижение на лихвите имотите се вдигат с 10%. Този процес като се забележи и от всички овце и започнат да "инвестират" в недвижимо имущество, ще се вдигне всичко с още 20-30% докато не се обърне пазара и всички изгорят.
  • 13 Умен

    15 3 Отговор
    Отказвам се да коментирам тази "експертка" и "инженерка". Файда няма. Само да кажа, че от няколко години повтарят мантрата за спестените пари, а те само се увеличават а не спадат, ако хората ги влагаха в имоти.

    Коментиран от #16, #23

  • 14 Вярваш ли

    16 1 Отговор
    си, ма перфаноФче? С тези "паспорти" па се глАсите да поизтупате брашнения чувал. Ми тоя акт 16 за чий е ма?! Или това вече не е "актуално"?! Ей, край няма алчноста на някои, въпреки че в трапа нищо не можеш да завлечеш със себе си. Всички тея зелени, еко и икономични дивотии са пясък в очите за наивните и имат за цел да пИчелят някои чрез измама, грабеж и все повече отнемане на свободата и правата на хората. От нас зависи дали ще се вържем на измамата.
  • 15 Гост

    8 0 Отговор

    До коментар #3 от "Паспортизация те е задължение на..":

    Паспортизацията Е задължение на държавата. Аз съм си платил проекта. Да си вадят данни от него.
  • 16 Гост

    14 1 Отговор

    До коментар #13 от "Умен":

    Знаят че хората имат толкова пари в банките и искат да ги вкарат в строителния джоб. За целта почва едно яко вдигане на цените, една инфлация, за да се уплашат хората и сами да си дадат парите на строителите.
  • 17 Анонимен

    10 1 Отговор
    В момента е едно говорене за инфлация,плашене с банките,всяване на страх,с цел да ви накарат да си похарчите парите и при кризичка да ровите в кофите.Цените на жилищата са спекулативно високи,в момента е едно извиване на ръце.В София почват да вкарват проекти и на 850 евра на зелено,както говореха,че имало ръст на строителните материали,и на какво ли не.Отделно и златото пада,което също отразява инфлационните очаквания.Да не се окаже наистина че инфлацията е преходна,и всичкия тоя страх да набута сума ти народ да се набие с жилища на тези зверски цени.

    Коментиран от #20, #21

  • 18 Без име

    3 0 Отговор
    Ако наистина имаме галопиращо поскъпване на имотите, защо ги продават? Кой е по-умен - продавача или купувача?
  • 19 Инж

    9 0 Отговор
    Когато чуя инж. да ми говори за "замерване" вместо за "измерване" ми иде да я замеря с някоя тухла. Както казваше мой стар преподавател: "Колеги, разберете че невярна жена и бясно куче се замерват. Технически параметри се измерват".
  • 20 АЛО

    1 3 Отговор

    До коментар #17 от "Анонимен":

    Кви глупости дрънкаш колега? Как така инфлацията е преходна? Като напечаташ 1 евро и 1 долар, той никога не се губи, бъди сигурен. Влиза в системата и надува балона, сиреч имотния, борсовия и пазара на стоки. Няма такова нещо като преходна инфлация. Има такова нещо като адаптиране към инфлацията с нарастване на цената на труда. Питай Венецуела и Зимбабве. ЕЦБ и федералните в Щатите се постараха този път хубавичко и ще им сърбаме попарата тепърва. А може би не защото идват нови локдауни и ще се забави въртежа на парите. Пазара, че е спекулативен си е абсолютен факт, но скоро (няколко години най-много) инфлацията ще го настигне и него и тогава тези цени ще са еквивалентни на стойността на жилищата!
  • 21 АЛО2

    3 3 Отговор

    До коментар #17 от "Анонимен":

    А да, цената на златото и среброто е мощно манипулирана. Виж цените на дърво, метал и пр. Цената на медта е скочила два пъти за 1 година.
  • 22 Ооо

    1 0 Отговор
    Това, че строителните материали са скочили с 20% и сега 1 м2 строителство вместо 200е струва 240е, не значи че крайната цена трябва да се вдигне с 20% и вместо 1200е да се продава на 1440е. Статията е крайно манипулативна в това направление, което като цяло не трябва да е така!
  • 23 проста

    2 0 Отговор

    До коментар #13 от "Умен":

    БЪЛГАРИЯ от 5700000 души 4900000 жилища
  • 24 Този коментар е премахнат от модератор.