Развитието на ипотечното кредитиране през последната година се развива с изключително бързи темпове. Ако през 2001-2002 г. банките, които предлагаха заеми за закупуване на жилище се брояха на пръстите на едната ръка, то днес картината е коренно различна - банките, предлагащи кредити гонят цифрата 20. Появиха се и небанкови институции, които предлагат закупуване на недвижими имот на лизинг. Всичко това създава конкурентна среда на пазара на ипотечни кредити и води до развитието на пазара на недвижими имоти от една страна. От друга страна
ипотеките са едно от най-мощните средства за икономическо развитие.
Те стимулират строителството и всички отрасли, които го захранват. Голям е мултипликационния ефект за икономиката, е мнението Петер Стредър - старши банкер и ръководител ипотечно кредитиране в отдел финансови институции към Европейската банка за възстановяване и развитие /ЕБВР/.
При темповете на развитие на ипотечния пазар в региона трябва да се акцентира върху три аспекта - правната рамка, наличието на финансиране от банките и другите финансови институции за закупуването на жилища и наличието на финанси за самите банки, които обезпечават възможността за отпускане на ипотечни заеми.
При анализирането на предварителната правна информация трябва да се намери отговор на два основни въпроса: дали правната рамка е адекватна и позволява частно притежание на недвижимите имоти и дали е установена съответната административна система. Функцията на тази система е да гарантира, че собствеността е явна и безспорна върху недвижимите имоти. В противен случай не може да се изгради подходяща рамка за финансиране закупуването на недвижими имоти. Необходимо е наличието на правни норми, които да позволяват използването на собствеността като обезпечение за един ипотечен заем, смята Стредър.
По отношение наличието на финансиране от банките и другите финансови институции на закупуването на жилище,
има налични финансови средства в страните в региона.
Ипотечно финансиране вече има в страни като Босна и Херцеговина, Македония. Предстои развитие на този пазар в Сърбия, която е сравнително голяма страна в региона, но поради възникналите етнически конфликти, тя изостава в развитието на своите финансови пазари.
В момента повечето финансови институции обезпечават голяма част от своите ипотеки с краткосрочни депозити. Това показва, че няма съвпадение между падежите на парите, които вземат и парите, които се дават в заем, обясни Стредър. В момента проблемът се преодолява като се начислява различна лихва на заемите. Това създава допълнителни проблеми, защото кредити стават по-малко достъпни и
кредитополучателите няма да могат да изпълняват задълженията си по ипотечните заеми.
Ипотечната тарифа, която е изключително ниска в момента, ще започне да се увеличава.
От ЕБВР виждат развитието на ипотечния пазар в региона в
разрастването на вторичния пазар.
В него влизат пенсионни и осигурителни фондове. Ипотечното финансиране е ниско рисково финансиране, което е много подходящо за тези институции. В България днес има съвсем ограничено финансиране на вторичните пазари - около 50 млн. евро. Като цяло в Източна Европа този пазар тепърва ще се развива.
Проблемите пред развитието на ипотечния пазар в Централна и Източна Европа |
Тамара Лански - отдел за финансиране на недвижими имоти, Световни финансови пазари, IFC |
| 1. Размерът на сивата икономика. В добре развитите ипотечни пазари е достатъчно да се декларира размера на работната заплата като източник на приходи. В страните от Източна Европа, декларирането размера на работната заплата не отразява реалните доходи. 2. Законодателство. Целият регион има необходимост от подобряване на правната рамка, не само на равнище ипотечен пазар, но и на равнище на вторичния пазар. Не толкова Българи, колкото останалата част от региона има значителни проблеми по отношение на вписванията и кадастъра. 3. Източници на финансиране. Отсъстват устойчиви източници на дългосрочно финансиране, което се съпътства от развитието на капиталовите пазари. Развитието на ипотечните пазари няма да се осъществи, ако не се обърне специално внимание на разработването на дългосрочни източници на финансиране като например животозастрахователните дружества и други. |
Милена Богданова
milbog777@abv.bg