За 20 г. се връща инвестиция във ваканционно жилище по морето

Средно за 20 години се изплаща инвестицията във ваканционно жилище по Черноморието, сочат разчетите на компании за пропърти мениджмънт.

По техни изчисления чистият доход, който апартамент за 40-50 000 евро носи на собственика си за един сезон от наеми, се равнява на 2000-2500 евро. Т.е. за година купувачът си връща около 5-6% от платената цена, доста под обещаваните от някои продавачи 8-10% годишно.

При среден наем 30-40 евро на вечер и при 100 дни заетост през годината, което е доста добро ниво за нашето крайбрежие, брутният доход от едно ваканционно жилище за летния сезон е 3000 до 3500 евро. От тях извадете 20-30% разходи за управление и поддръжка на имота и получавате чистия доход за собственика, посочи управителят на "Лагуна турс" Мартин Янев. Компанията е една от най-големите в областта на туристическите услуги и пропърти-мениджмънта и се занимава с управлението и поддръжката на жилищата във ваканционните комплекси на братя Диневи.

Според Янев при много добро управление и дълъг сезон максималната доходност от наеми за ваканционно жилище на морето е 7% годишно. Обещания над тези нива са нереални заради краткия летен сезон и ниските цени на туристическия пазар, коментира той.

Подобно мнение застъпи и Младен Митов от агенция "Явлена", който свали горната граница на доходността дори на 6%. Една от причините е масираното строителство на апартаментни комплекси по брега, което води до нарастваща конкуренция и сваля качеството на предлагания продукт заради презастрояването. По данни на "Явлена" към момента в страната се строят около 7-8 млн. кв. м нови сгради, от които около 30% са ваканционни комплекси. Другата причина за ниската доходност е туристическият пазар по Черноморието - през последните три години той бележи ръст, но се усещат проблеми с кадрите, с качеството на услугите, а на места и на сградите, с ниско платежоспособните туристи. Това рефлектира и върху пазара на апартаментни комплекси, коментира Младен Митов.

Работещите в тези сфери поставят ваканционните апартаменти в т. нар. "селф кетъринг" категория - жилища оборудвани с кухня и кът за хранене, в чиито наем не влизат разходи за рецепция, рум сървиз и други типични за хотелите услуги. Това означава, че целевата група туристи са с по-слаби финансови възможности спрямо ползващите "ол инклузив" пакетите, съответно и цените им следва да са по-ниски спрямо тези на 4- и 5-звездните хотели.

Другата широко рекламирана възможност за печалба от ваканционен имот по морето - покачването на продажната цена, също е спорна. На базата на досегашното поскъпване обещанията за по-нататъшно покачване на цените на ваканционните апартаменти се движат от 25% до 50% годишно. Данните на агенциите за имоти обаче сочат друго - през последните месеци пазарът е в застой, а на места, като западната част на "Слънчев бряг", цените дори падат. Подобни са и разчетите на британския сайт Assetz, които сочат, че миналата година ваканционен апартамент с две спални в България е поскъпнал с 36%, но се очаква покачването на цените да се забави. Като средна доходност от наеми за същия тип жилище се посочва 5,1% годишно.

Според Младен Митов засега пазарът на ваканционни жилища реагира сравнително зряло и за сериозни сътресения в цените не може да се говори. Трудно е обаче да се предвиди какви ще са реакциите следващите 2-3 години, когато купувачите вече ще са наясно какво им носят вложените пари. Ако има много разочаровани собственици, възможно е да тръгне вълна от препродабжи, коментира той.

Според Мартин Янев пресяването на сериозните оферти вече е започнало и на пазара ще се задържат само комплекси с професионална поддръжка и управление. Другата очаквана тенденция е навлизането на компаниите за "лоу-кост" полети, коeто според него ще повиши атрактивността на почивките във ваканционни апартаменти, тъй като ще доведе до намаляване на транспортните разходи и пакетната цена като цяло. Посредническата роля на чуждите туроператори ще намалее и клиентите ще могат да резервират почивка по Интернет или директно с пропърти мениджмънт фирмите.


Какви са разходите по имота

Таксите за поддръжка на общите части, управление и отдаване под наем са сред най-важните разходи за собствениците на ваканционни жилища. Таксата за поддръжка на общите части е задължителна за ваканционните комплекси и включва разходите по зелените площи, басейна, осветление и почистване на общите части на сградата, охрана и др. Размерът й е между 6 и 8 евро/кв. м от площта на жилището, но някои компании за управление събират твърда сума - 350 и 400 евро на година. Собствениците, които искат поддръжка на жилището си - управление на документи, подготовка за отдаване под наем, плащане на сметки и др., дължат между 7 и 10 евро на вечер, през която апартаментът е зает. Има и вариант с твърда сума, при който се дължат 300-350 евро годишно. Сметките за ток и вода се плащат от собственика. Отделно от това той дължи около 15% от получения наем за посредническа комисионна за отдаването на жилището.


Договорът за управление трябва да е поне 5 г.

Обещания за гарантирана доходност от имота през първите 2-3 години са сред най-честите похвати за привличане на купувачи на ваканционни жилища. Обикновено подобни оферти отправят британски посредници, които обаче нямат необходимите контакти и партньори, за да гарантират дългосрочното управление на продаваните имоти. Обещаната доходност най-често се включва в продажната цена, която е със 100-150 евро/кв. м по-висока и тези пари се връщат на купувача през първите 2-3 години. Според големите компании подобни похвати ще изиграят лоша шега на целия пазар, тъй като ще разрушат доверието на клиентите. Те посъветваха при инвестиция във ваканционно жилище да се иска договор за управление за поне 5 г. напред.