Договаряйте цената на ново жилище само с включен ДДС

Дори при желание от страна на строителната фирма, е недопустимо да се сключи валиден договор в нотариална форма за продажба на обект, който не е завършен най-малко до фаза груб строеж. По тази причина на купувачите се предлага предварителен договор и за разлика от изготвянето на нотариален акт, често в него не се посочват необходимите документи, доказващи правата на продавача.Строителят или инвеститорът трябва или да е собственик на терена, или да има учредено право на строеж (суперфиция) върху него. Задължителна е проверката за вписани ипотеки или искови молби, касаещи недвижимия имот, върху който се строи. Най-добре е купувачът да се снабди с удостоверение за тежести, а още по-добре е, ако се извади такова и за предходните собственици на терена.
Задължително е да се изиска актуално състояние за фирмата ¬ продавач на обекта. Не пречи да се извади от съответния окръжен (за София ¬ Софийски градски) съд и удостоверение за липса на производство по несъстоятелност. Фирма-продавач трябва да представи и решение на общото събрание на съдружниците за продажбата на имота ¬ управителят няма компетентност да извърши разпоредителна сделка без него, съответно ¬ и да подпише предварителен договор. Грешна практика е тези документи да се набавят едва за сключването на сделката по нотариален ред ¬ ако този, с който се сключва предварителен договор, не е бил носител на необходимите вещни права или няма строителни книжа, още в самото начало имате проблем. Добре е и продавачът да покаже вече изградени сгради, за да се добие представа за качеството и материалите на строителство. Необходимо е също така да има одобрен архитектурен проект, виза и разрешение за строеж, сключени договори с доставчици на електроенергия и водоснабдяване.

Много често непълноти или неясноти в предварителния договор могат да създадат сериозни конфликти. За избягването им е препоръчително да се определи още преди предварителния договор:

¬ Цената включва ли ДДС и по каква продажна цена ще се изповяда нотариалната сделка. (Обикновено едва при подготовката на нотариалния акт купувачът разбира, че за да се впише в него действителната продажна цена, трябва да плати още 20% ДДС за разликата в цената над данъчната оценка).

¬ Дължи ли се отделно заплащане за продажбата на прилежащите части от терена, съответно от правото на строеж, както и за строително-монтажните работи и влаганите материали?

¬ Възможни ли са промени в цената или в сроковете и какво се разбира под "форсмажор"?

Защита на интересите на купувача дава и конкретизирането в предварителния договор на сроковете ¬ както междинни за строителните работи, така и тези за сключване на нотариална сделка, за прехвърляне на идеални части от собствеността или от правото на строеж, за въвод във владение. Желателно е да се предвиди неустойка при неизпълнение на задълженията на страните. Санкция трябва да има и при положение, че някое от декларираните от продавача обстоятелства се окаже невярно ¬ например ако за имота има реституционни претенции или съдебни спорове, или ако върху него има права на трети лица (на ползване, на ипотека, други сключени предварителни договори).