Интензивното търсене и заниженото предлагане водят до стабилни цени. Това е всеизвестна максима, която кризата през последните две години почти ни накара да забравим. Има ли все още такива пазари? Да, макар и малко. Един от тях е този на жилища във Виена. Прогнозите, че цените на недвижимите имоти в австрийската столица ще последват международната тенденция на спад, не се реализираха. Единственото, което се случи през последната година и половина на местния пазар, е известна промяна в поведението на купувачи и продавачи.
Причините за стабилните цени на жилищния пазар във Виена се дължи на няколко фактора. Един от тях е
липсата на рязко поскъпване
на стойността на имотите в последните две-три години преди кризата. Австрийската столица и днес е в т.нар. “златна среда” по отношение на наемните нива и цените в луксозния сегмент. Там основни клиенти са големи компании и посолства. Въпреки че през 2009 г. те намалиха с 20% средствата отделяни за наем и покупка на недвижимости, цените не се промениха съществено, тъй като търсенето продължи да надвишава предлагането. Увеличи се обаче периодът на продажба и отдаване под наем.
Несигурната икономическа ситуация доведе до намаляване на кредитирането и много семейства отложиха преместването си в ново жилище. Процентът на безработица също нараства. Всичко това кара специалистите да очакват съживяване на пазара не по-рано от 2011 г.
Към момента сегментът на жилищните наеми е в добро състояние. Търсенето е съсредоточено към имоти с добри локации и месечен наем до 2500 EUR. Отново се наблюдава увеличаване на интереса към наемане на апартаменти с големина до 80 кв.м и наем до 1200 EUR в центъра на столицата. Търсенето на подобни имоти е провокирано от интензивното строителство на т.нар. “инвестиционни апартаменти”. Поради нестабилната икономическа ситуация интересът към тази алтернативна инвестиция се е увеличил и е трудно да бъде задоволен. За последните няколко месеца
цените са се повишили с 15%
Купувачите се надяват на възвръщаемост от подобно вложение в рамките от 3% до 5%.
Цените едва ли ще спадат, тъй като в момента горната граница, на която се сключват сделки, е 500 000 EUR. По-скъпи имоти също се продават, но периодът от оферирането до сделката е по-дълъг.
През тази година във Виена ще се реализират няколко проекта в сегмента луксозно жилищно строителство. Тези, които ще са разположени в центъра, ще са с цени до 20 000 EUR/кв.м, а тези в покрайнините ще се оферират на нива до 8000 EUR/кв.м.
Доказателство, че 2009-а беше успешна за пазара на жилища, е фактът, че инвестиционният обем достигна 1 млрд. EUR. Това е повишение със 17% в сравнение с 2008 г.
Частни лица и компании, които са инвестирали парите си в имоти, поради страх от повишаване на инфлацията, са най-голямата група купувачи. Причината да се насочат именно към столицата на Австрия е, че жилищата са доказана сигурна инвестиция вече 150 години. Цената им за последните двадесет години се е увеличила десетократно. Благодарение на тази тенденция, много от инвеститорите постигнаха значителна добавена стойност през последните две години.
Увеличаването на цените продължава
През последните 12 месеца стойността на жилищните имоти във Виена се е повишила с 20%. Предприемачите са доволни от първоначалното ниво на възвращаемост от 3%. Такъв процент има при условие, че имотът е в добро състояние и е разположен в хубав район.
Една от причините за ръста в цените е, че преобладаващата част от покупко-продажбите се извършват със собствени средства, а не чрез ипотечен кредит. Затова и до края на тази година също се очаква поскъпване, въпреки икономическата криза. То ще засегне само първокласни сгради, построени след 2000 г. и разположени в идеалния център на Виена. Важно е да се отбележи, че ако липсват някои от тези два фактора, частните инвеститори няма да имат интерес да купуват и имотите ще се продават много трудно или с намалени цени.
Наемните нива на апартаментите
в сгради разположени в централната градска част и съседни на него райони непрекъснато се увеличава поради липсата на свободно пространство. Въпреки това сумата, която трябва да отделят наемателите от месечния си бюджет, е доста по-ниска в сравнение с някои западноевропейски столици и големи градове. Така например в Париж и Милано стойностите са около 18 EUR/кв.м/мес., което е двойно повече в сравнение с Виена. Сравнение обаче не е удачно да се прави, тъй като законодателството на Австрия по отношение отдаването под наем на апартаменти е доста сложно.
Инвеститорите, които желаят да наемат цели сгради, търсят стари имоти, нуждаещи се от ремонт. Интересът е към постройки с разгъната застроена площ над 1500 кв.м във всички квартали на Виена.
През последната година
инвестиционният интерес към Австрия се увеличава
Редица немски фондове се възползваха от нуждата от сигурност и събраха значителни суми за инвестиране в австрийски недвижими имоти. Проблемът с ликвидността все още е най-сериозният фактор за индустрията на недвижимите имоти. Банките повишават условията за отпускане на кредити. Все повече това се отнася за кандидати с добър кредитен рейтинг. Лихвеното равнище продължава да е ниско и много участници на пазара използват дълговото финансиране, въпреки високите спредове (разликата в лихвите до кредитите и тези по депозитите). За момента няма индикации през тази година инфлацията в Австрия да се повиши и произтичащите от това по-високи лихвени проценти.
Очакванията са нивото на инвестиции в недвижими имоти през 2010-а да достигне това от 2005-2006 г., главно поради силния интерес от германски фондове. Основен дял имат малките и средни сделки. Транзакции за над 50 млн. EUR ще продължат да бъдат рядкост.
Поради ликвидната криза, банките решиха да предоставят ново финансиране или рефинансиране основно на вече съществуващи клиенти. В резултат на това през 2010 г. не се очакват почти никакви нови участници на пазара. Това ще доведе до засилен интерес от страна на сегашните предприемачи, които ще се възползват от атрактивните лихвени проценти. Отворените фондове за недвижими имоти ще се появяват като купувачи по-често от частните капиталови фондове.
Географски Австрия е на границата между Западна и Източна Европа. По отношение на недвижимите имоти обаче спада към западната част на Стария континент - тази част, която ще се възстанови по-бързо от кризата. Прогнозите са пазарът на недвижими имоти в Източна Европа да излезе по-късно от кризата, но за сметка на това възстановяването ще е по-устойчиво и дългосрочно.
Текст и снимки:
Милена Богданова
milena_7@bulinfo.net