- Господин Генев, по какви методи се изготвя оценката на даден недвижим имот, по-конкретно жилищен?
- Методите са основно три и се отнасят за всякакви недвижими активи.
Най-популярният и най-пазарен е методът на пазарните аналози. При него стойността на недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, с близки характеристики и с местонахождение в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети през последните месеци преди датата на оценката.
Вторият метод е приходен и се основава на наема, който може да се получи от имота. Този наем се трансформира в настояща стойност на имота.
Третият метод е разходният, като този метод се прилага единствено при липса на пазарни данни. Той не е подходящ да се използва за определяне стойността на жилищни имоти, тъй като този метод не се опира на пазарни данни.
- Съществена ли е разликата в оценъчната цена между първия и втория метод?
- Съществува такава разлика и тя се базира на факта, че имаме някои изисквания наложени от банките. Първият, най-често прилаган метод е приложим при наличието на информация за сделки с подобни имоти. Точно тук е най-големия проблем.
Първо, липсва база данни за реализирани сделки. Проверявайки сделките в Имотния регистър, може да се установи, че много малко от сделките се изповядат на действителната цена. Масово в нотариалните актове се записва цена, близка до данъчната.
Второ, оценителите се базират на публикуваните оферти в специализираните сайтове за недвижими имоти, като imot.bg и други. Това се счита за достатъчно надеждна информация за банките. В докладите следва да се посочи източника на информация и предложената цена да се намали с 5-10%. За съжаление, се наблюдава една негативна тенденция. Освен, че се украсява състоянието на имота, най-вече нереалната площ води до изкривяване на резултата. Брокерите щедро завишават параметрите на имота, като по този начин цената на кв.м изглежда доста примамлива. Много често самият купувач е подведен от площта в публикуваната оферта. Едва при изготвянето на оценката, оценителят му обръща внимание, че купува имот със значително по-малка квадратура.
Някои от банките имат допълнително изискване да се махне ДДС-то от офертната цена, която се ползва като аналог. Оценителят трябва да разбере дали обявената в офертата цена е с или без ДДС. Стойността, която определя оценителят не включва ДДС.
Вторият метод е приходен. Този метод се основава на капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се генерират от оценявания недвижим имот по време на неговата експлоатация. Приходът от недвижим имот е основно от отдаване под наем. При определяне на размера на месечния наем оценителят ползва данни за сравнителни наемни цени на имоти с подобни характеристики и местоположение. Тук отново се явява проблемът с липсата на база данни за реално сключени сделки за наем. И оценителят отново е принуден да ползва оферти от интернет. За големите градове има достатъчно обяви, но за малките населени места и за по-специфични имоти почти липсват предложения за наем.
След като оценителят определи чистият годишен наем с подходяща доходност този наем се трансформира в настояща стойност. Чистият годишен наем се получава като се приспадат разходи за данък сгради, такса смет, разходи за управление на имота, риска за отпадане на наем и други. И точно тук се явява другият проблем, тъй като някои от банките имат изискване за размера на тези приспадания. Те могат да варират от 10 до 30%. Това показва колко голямо отклонение може да се получи в изчислената по този метод пазарна стойност.
Друг ключов момент е и размерът на доходността или възвръщаемостта от инвестицията. Доходността е показател за срока на възвръщаемост на покупката на един недвижим имот. Този срок е значително по-дълъг при ниски наемни цени и високи продажни цени или нормата на възвръщаемост реално представлява съотношение между чистия годишен наем и пазарната цена, изчислена за подобни обекти. В страните с добра статистика нормално се публикуват данни за доходността за различните видове имоти. Тогава оценителят стъпва на добра статистическа основа и няма как да се получат и различни резултати в доклада за оценка на един имот за различни банки.
Когато различните банки изискват да се приеме доходност, която за банката отразява в максимално добра степен риска в инвестицията в даден имот, то крайният резултат може да бъде различен за различните банки.
Този метод е най-подходящ за имоти, генериращи приходи – бензиностанции, магазини, заведения за обществено хранене, хотели.
- Колко време отнема изготвянето на такава оценка?
- Общо взето сроковете са доста кратки. За апартаменти срокът е два до три дни. Това включва оглед на имота и изготвяне на доклада.
- Един от основните проблеми, които възникват в работата ви, е свързан с банките...
- Често процедурата при закупуване на жилище е следната. Купувачът се спира на един апартамент, като договаря с продавача цена примерно 70 000 EUR. Наличните средства му средства са 15 000 EUR. За остатъка разчита на кредит от банка. Проучил е, че е достатъчно 20% самоучастие, т.е.14 000 EUR са собствените средства и останалите 56 000 евро ще бъдат финансирани от избраната от него банка. След като подава документи в избрана от него банка и въз основа на доходите се одобрява определена сума, която купувачът може да изтегли. Ако доходите са достатъчно добри, той може да бъде одобрен и за 100 000 EUR. Но следващата стъпка е да се направи оценка на апартамента, който ще бъде обезпечение по кредита.
Но понякога оценката не отговаря на очакванията на купувача и се оказва, че спазвайки указанията на банката, определената от оценителя стойност е 65 000 EUR или вместо очакваните 56 000 EUR, клиентът може да получи 52 000 EUR. Но реално клиентът се нуждае не само от 56 000 EUR, а от още поне 3-4 000 EUR, които да покрият комисионната на посредника, нотариални такси по прехвърлянето, такси за разглеждане на кредита. Това означава, че ако не осигури необходимата сума от 60 000 EUR, ще загуби даденото вече капаро. Това и от негова гледна точка е много неприятно и от гледна точка на кредитния инспектор.
- Тъй като физическите лица оглеждат условията на различни банки с цел намиране на оптималните условия, това означава ли че един и същи имот се оценява различно от две-три банки, защото клиентът е кандидатствал в няколко?
- Това е проблемът, че се случва и се опитваме да го разрешим в Камарата на професионалните оценители. Не може на един и същи имот да бъде изведена различна стойност в зависимост от банката.
- Колко е разликата?
- До 10%-20% отклонение може да се случи и това се дължи на различните изисквания при прилагане на методите. Разликата може да се получи от две неща. Едното може да са самите допускания в дадения метод, като нива на наемите или разходи за поддръжка. Другото е претеглянето на методите. Една банка може да разчита изцяло на сравнителен метод, а друга банка може да поиска претеглена стойност между сравнителен и приходен метод и веднага се получава разминаване в стойностите. Затова правим оценката конкретно за банка като слагаме логото на банката и пишем „оценката е изготвена за банка х”. Ако на клиента му пропадне сделката там, той трябва да отиде при друга банка и ние да му изготвим нов доклад.
- Това колко струва?
- Зависи от това колко трябва да се преработи доклада. Обикновено е вземаме около 20-30% от първоначалния хонорар.
- На вас клиентите са ви предимно банки?
- За нашата компания около 70-80% от всички оценки се изготвят за банки. Останалите са за частни нужди – покупко-продажби, делба, прехвърляне на дялове, счетоводни нужди. Често правим частна оценка за клиент и той може да я представя на различните банки.
- Оценките са три. Къде е разликата?
- Методите, които се прилагат при оценяването са три. Според Международните стандарти за оценяване, които трябва да спазваме, всеки имот се оценява по един метод. Този метод зависи от вида на имота. Не се претеглят стойностите, определени по различните методи. Тъй като повечето банки държат да се приложат поне два метода и те препоръчват каква тежест да се даде на съответния метод, то в крайната пазарна стойност може да се получи отклонение за различните банки.
- Колко струва изработването на тази оценка за физическо лице?
- Различно е. Обикновено за един апартамент е около 120 до 150 лева. При къщите е 180 до 250 лева за една еднофамилна. В редки случаи, когато става въпрос за къща, която значително надхвърля стандартните размери и визия на еднофамилна сграда, се прави конкретна оферта. Важно е да уточним, че в случая става дума за жилищни имоти.
- Какво да посъветваме хората, които искат да си купят жилище чрез кредит?
- Хората вече са доста по-ориентирани. Правят си проучване на банките да се ориентират къде са най-добрите условия и да си изберат тази банка. Ако там не се получи кредитът, да говорят със същата оценителска компания да им изготви оценка за друга банка. Да им преработи оценката и вероятно оценителят ще им вземе много по-нисък хонорар.
Най-важното, което препоръчваме на клиентите, е да се консултират с експерт преди да вземе решение за покупка, защото един малък хонорар от 100 лв. може да им спести няколко хиляди евро при връщане на кредита.
Също така е препоръчително да се съветват с оценител при едно допълнително вложение – ремонт, преустройство, тъй като виждането на дадения човек за имота му, може да не е най-доброто за последваща реализация на този апартамент. Понякога хората влагат големи средства и очакват, че стойността на имота им се покачва със същата сума, а това не винаги е така. При евентуална бъдеща продажба, вероятно сумата за вложените разходи въобще няма да може се възвърне. От друга страна, ако се купи апартамент в окаяно състояние и се ремонтира по подходящия начин, то той може да бъде реализиран на цена, значително надхвърляща инвестицията в покупка и ремонт. Затова, ако нямат опит и не са убедени в инвестицията, която възнамеряват да направят, най-добре да се консултират с професионалист.