ФАКТИ.БГ

Как ви оценяват жилището за кредит

Публикувана: 18 Юни, 2015 09:23
16 КОМЕНТАРА | ВИДЯНА 27239
Как ви оценяват жилището за кредит
Виктор Генев – мениджър бизнес развитие „Консултантска къща Амрита”
ШРИФТ ПЕЧАТ
Вашата оценка:
Оценка 3 от 2 гласа.

- Господин Генев, по какви методи се изготвя оценката на даден недвижим имот, по-конкретно жилищен?

- Методите са основно три и се отнасят за всякакви недвижими активи.

Най-популярният и най-пазарен е методът на пазарните аналози. При него стойността на недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, с близки характеристики и с местонахождение в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети през последните месеци преди датата на оценката.

Вторият метод е приходен и се основава на наема, който може да се получи от имота. Този наем се трансформира в настояща стойност на имота.

Третият метод е разходният, като този метод се прилага единствено при липса на пазарни данни. Той не е подходящ да се използва за определяне стойността на жилищни имоти, тъй като този метод не се опира на пазарни данни.

- Съществена ли е разликата в оценъчната цена между първия и втория метод?

- Съществува такава разлика и тя се базира на факта, че имаме някои изисквания наложени от банките. Първият, най-често прилаган метод е приложим при наличието на информация за сделки с подобни имоти. Точно тук е най-големия проблем.

Първо, липсва база данни за реализирани сделки. Проверявайки сделките в Имотния регистър, може да се установи, че много малко от сделките се изповядат на действителната цена. Масово в нотариалните актове се записва цена, близка до данъчната.

Второ, оценителите се базират на публикуваните оферти в специализираните сайтове за недвижими имоти, като imot.bg и други. Това се счита за достатъчно надеждна информация за банките. В докладите следва да се посочи източника на информация и предложената цена да се намали с 5-10%. За съжаление, се наблюдава една негативна тенденция. Освен, че се украсява състоянието на имота, най-вече нереалната площ води до изкривяване на резултата. Брокерите щедро завишават параметрите на имота, като по този начин цената на кв.м изглежда доста примамлива. Много често самият купувач е подведен от площта в публикуваната оферта. Едва при изготвянето на оценката, оценителят му обръща внимание, че купува имот със значително по-малка квадратура.

Някои от банките имат допълнително изискване да се махне ДДС-то от офертната цена, която се ползва като аналог. Оценителят трябва да разбере дали обявената в офертата цена е с или без ДДС. Стойността, която определя оценителят не включва ДДС.

Вторият метод е приходен. Този метод се основава на капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се генерират от оценявания недвижим имот по време на неговата експлоатация. Приходът от недвижим имот е основно от отдаване под наем. При определяне на размера на месечния наем оценителят ползва данни за сравнителни наемни цени на имоти с подобни характеристики и местоположение. Тук отново се явява проблемът с липсата на база данни за реално сключени сделки за наем. И оценителят отново е принуден да ползва  оферти от интернет. За големите градове има достатъчно обяви, но за малките населени места и за по-специфични имоти почти липсват предложения за наем.

След като оценителят определи чистият годишен наем с подходяща доходност този наем се трансформира в настояща стойност. Чистият годишен наем се получава като се приспадат разходи за данък сгради, такса смет, разходи за управление на имота, риска за отпадане на наем и други. И точно тук се явява другият проблем, тъй като някои от банките имат изискване за размера на тези приспадания. Те могат да варират от 10 до 30%. Това показва колко голямо отклонение може да се получи в изчислената по този метод пазарна стойност.

Друг ключов момент  е и размерът на доходността или възвръщаемостта от инвестицията. Доходността е показател за срока на възвръщаемост на покупката на един недвижим имот. Този срок е значително по-дълъг при ниски наемни цени и високи продажни цени или нормата на възвръщаемост реално представлява съотношение между чистия годишен наем и пазарната цена, изчислена за подобни обекти. В страните с добра статистика нормално се публикуват данни за доходността за различните видове имоти. Тогава оценителят стъпва на добра статистическа основа и няма как да се получат и различни резултати в доклада за оценка на един имот за различни банки.

Когато различните банки изискват да се приеме доходност, която за банката отразява в максимално добра степен риска в инвестицията в даден имот, то крайният резултат може да бъде различен за различните банки.

Този метод е най-подходящ за имоти, генериращи приходи – бензиностанции, магазини, заведения за обществено хранене, хотели.

- Колко време отнема изготвянето на такава оценка?

- Общо взето сроковете са доста кратки. За апартаменти срокът е два до три дни. Това включва оглед на имота и изготвяне на доклада.

- Един от основните проблеми, които възникват в работата ви, е свързан с банките...

- Често процедурата при закупуване на жилище е следната. Купувачът се спира на един апартамент, като договаря с продавача цена примерно 70 000 EUR. Наличните средства му средства са 15 000 EUR. За остатъка разчита на кредит от банка. Проучил е, че е достатъчно 20% самоучастие, т.е.14 000 EUR са собствените средства и останалите 56 000 евро ще бъдат финансирани от избраната от него банка. След като подава документи в избрана от него банка и въз основа на доходите се одобрява определена сума, която купувачът може да изтегли. Ако доходите са достатъчно добри, той може да бъде одобрен и за 100 000 EUR. Но следващата стъпка е да се направи оценка на апартамента, който ще бъде обезпечение по кредита.

Но понякога оценката не отговаря на очакванията на купувача и се оказва, че спазвайки указанията на банката, определената от оценителя стойност е 65 000 EUR или вместо очакваните 56 000 EUR, клиентът може да получи 52 000 EUR. Но реално клиентът се нуждае не само от 56 000 EUR, а от още поне 3-4 000 EUR, които да покрият комисионната на посредника, нотариални такси по прехвърлянето, такси за разглеждане на кредита. Това означава, че ако не осигури необходимата сума от 60 000 EUR, ще загуби даденото вече капаро. Това и от негова гледна точка е много неприятно и от гледна точка на кредитния инспектор.

- Тъй като физическите лица оглеждат условията на различни банки с цел намиране на оптималните условия, това означава ли че един и същи имот се оценява различно от две-три банки, защото клиентът е кандидатствал в няколко?

- Това е проблемът, че се случва и се опитваме да го разрешим в Камарата на професионалните оценители. Не може на един и същи имот да бъде изведена различна стойност в зависимост от банката.

- Колко е разликата?

- До 10%-20% отклонение може да се случи и това се дължи на различните изисквания при прилагане на методите. Разликата може да се получи от две неща. Едното може да са самите допускания в дадения метод, като нива на наемите или разходи за поддръжка. Другото е претеглянето на методите. Една банка може да разчита изцяло на сравнителен метод, а друга банка може да поиска претеглена стойност между сравнителен и приходен метод и веднага се получава разминаване в стойностите. Затова правим оценката конкретно за банка като слагаме логото на банката и пишем „оценката е изготвена за банка х”. Ако на клиента му пропадне сделката там, той трябва да отиде при друга банка и ние да му изготвим нов доклад.

- Това колко струва?

- Зависи от това колко трябва да се преработи доклада. Обикновено е вземаме около 20-30% от първоначалния хонорар.

- На вас клиентите са ви предимно банки?

- За нашата компания около 70-80% от всички оценки се изготвят за банки. Останалите са за частни нужди – покупко-продажби, делба, прехвърляне на дялове, счетоводни нужди. Често правим частна оценка за клиент и той може да я представя на различните банки.

- Оценките са три. Къде е разликата?

- Методите, които се прилагат при оценяването са три. Според Международните стандарти за оценяване, които трябва да спазваме, всеки имот се оценява по един метод. Този метод зависи от вида на имота. Не се претеглят стойностите, определени по различните методи. Тъй като повечето банки държат да се приложат поне два метода и те препоръчват каква тежест да се даде на съответния метод, то в крайната пазарна стойност може да се получи отклонение за различните банки. 

- Колко струва изработването на тази оценка за физическо лице?

- Различно е. Обикновено за един апартамент е около 120 до 150 лева. При къщите е 180 до 250 лева за една еднофамилна. В редки случаи, когато става въпрос за къща, която значително надхвърля стандартните размери и визия на еднофамилна сграда, се прави конкретна оферта. Важно е да уточним, че в случая става дума за жилищни имоти.

- Какво да посъветваме хората, които искат да си купят жилище чрез кредит?

- Хората вече са доста по-ориентирани. Правят си проучване на банките да се ориентират къде са най-добрите условия и да си изберат тази банка. Ако там не се получи кредитът, да говорят със същата оценителска компания да им изготви оценка за друга банка. Да им преработи оценката и вероятно оценителят ще им вземе много по-нисък хонорар.

Най-важното, което препоръчваме на клиентите, е да се консултират с експерт преди да вземе решение за покупка, защото един малък хонорар от 100 лв. може да им спести няколко хиляди евро при връщане на кредита.

Също така е препоръчително да се съветват с оценител при едно допълнително вложение – ремонт, преустройство, тъй като виждането на дадения човек за имота му, може да не е най-доброто за последваща реализация на този апартамент. Понякога хората влагат големи средства и очакват, че стойността на имота им се покачва със същата сума, а това не винаги е така. При евентуална бъдеща продажба, вероятно сумата за вложените разходи въобще няма да може се възвърне. От друга страна, ако се купи апартамент в окаяно състояние и се ремонтира по подходящия начин, то той може да бъде реализиран на цена, значително надхвърляща инвестицията в покупка и ремонт. Затова, ако нямат опит и не са убедени в инвестицията, която възнамеряват да направят, най-добре да се консултират с професионалист.

Поставете оценка на статията:
Оценка 3 от 2 гласа.

Въвеждане на коментар към статията
Име :


Напишете кода от картинката
Визуална кептча
Коментар:
Коментари към статията
1111
1 Отговор
Уникално!!! Всъщност никой не знае цената на даден имот, ,,изготвят оценки и анализи,, по избирателни методи на самите банки,НО не за реалните цени на имота,а за това с колко да задлъжнее клиента!Цирка продължава... поради липса на статистика...ХА-ХА-ХА...Вече спокойно ще си искам 2500е/м2

Оценка:
-2 +3

Пламен
2 Отговор
От статията става ясно, че няма такова нещо като НЕЗАВИСИМ оценител.
"че имаме някои изисквания наложени от банките."
"че спазвайки указанията на банката"
Въпросът е, защо клиентите на банката си плащат за оценка, като тя се изготвя в полза на другата страна?
Защо се плаща на такива оценители, които имат 15 възможности да манипулират оценката, а след това друг оценител няма право да изготви нова за същия имот?
Кой защитава интересите на хората в тази държава?

Оценка:
-0 +6

Питащ
3 Отговор
Някой икономист или банкер от форума знае ли по отношение на втория метод (приходен) като се определи потенциалния годишен наем на имота по колко години се умножава за да се определи оценката на имота?
Да кажем, че банката определя възможен наем на година от 2 500Е като са приспаднати горе посечените разходи и умножава сумата по 18 години, което дава 45 000Е оценка на имота. Та въпросът ми е относно срока. В статията не се споменава, а смятам че е доста важно и ключово при изчисляване оценката на имота по този начин.
Бих бил благодарен ако някой спец сподели :)

Коментиран от #4


Оценка:
-0 +2

Отговарящ
4 Отговор

До коментар #3 от "Питащ":


DEFINITION of 'Gross Income Multiplier'
A rough measure of the value of an investment property that is obtained by dividing the property's sale price by its gross annual rental income. GIM is used in valuing commercial real estate, such as shopping centers and apartment complexes, but is limited in that it does not consider the cost of factors such as utilities, taxes, maintenance and vacancies. Other, more detailed methods commonly used to value commercial properties include capitalization rate (cap rate) and the discounted cash flow method.



Read more: http://www.investopedia.com/terms/g/gross-income-multiplier.asp

Оценка:
-0 +0

Питащ
5 Отговор
Мерси, но в линка който даваш никъде не се споменава срок, а това е което ме интересува. И то конкретно за София.
Другите неща са ми ясни, макар и да не съм икономист.

Коментиран от #6


Оценка:
-0 +0

Оценител
6 Отговор

До коментар #5 от "Питащ":


Здравейте, аз съм оценител на имоти и мога да ви дам отговор- брой години няма, защото след като изтекат тези години имота не изчезва, а продължава да бъде ваш и да генерира предполагаем наем.
Взема се годишния наем- във вашия пример 2500евро след това този наем се капитализира. За жилища се залага към 6%. Този коефициент оценителят трябва да го прецени и именно в това си проличава неговата компетентност. Коефициента зависи от локация, състояние на сградата, метод и година на построяване и др. фактори, които обуславят риска на инвестицията.
Вашата оценка би изглеждала така: 2500 / 0,06 = 41 666 евро.

Сега ми дайте 140лв. ;)

Коментиран от #8


Оценка:
-2 +1

колега
7 Отговор
Виктор Генев е доста "гъвкав" и дипломатичен в отговорите си. Разликите в получените стойности за един и същи имот, изготвени по едно и също време, и от един и същи оценител/екип, но за различни банки могат да достигнат и 50%. Повечето банки имат изготвени "методика/указания за оценяване", които са задължителна за оценителя изготвящ доклада за оценка за съответната банка. Ако докладът не е изготвен по тази "методика", следва да бъде преработен или няма да бъде приет. На всички предполагам вече е ясно доколко "независими" сме оценителите в случая, след като има методики и указания.....

Оценка:
-1 +2

Питащ
8 Отговор

До коментар #6 от "Оценител":


Благодаря ти за Отговора, оценител. Полезна информация, която в статията липсва. Несъмнено от голямо значение са и факторите които изброяваш. Аз лично съм на мнение, че основните фактори които определят цената на жилищата са нивата на:
1. лихви по кредити
2. наеми
3. лихви по депозити
За съжаление първите два фактора в БГ са високи, а третия в последните месеци вече е доста нисък, което пак за съжаление не смъкна с кой знае колко лихвите по кредитите...

Коментиран от #11


Оценка:
-0 +1

Отговарящ
9 Отговор
Няма срокове за София,Перник или Враца. За конкретният имот който те интересува влизаш в някой от сайтовете и намираш имоти с аналогични характеристики (местоположение,площ и т.н). Делиш цените на които са обявени, на наема за който се отдават (и двете стойности ги корегирай с 5-10% надолу) и получаваш Мултипликатор на брутния доход (годишен или месечен, в зависимост на какъв наем си делил). Извади пет (най-малко три аналога) и изчисли средноаритметична стойност от получените значения.

Айде дотук стига, че отиваме вече към курс за оценители.....

До Оценител - Колега през цялото време говорим за Мултиплициране а не за Капитализация. Това е същото само че наобратно, както е ракъл шопа. Сега ми дайте 140 евро

Оценка:
-0 +2

колега
10 Отговор
......и доколко пазарни са получените стойности. Проблемът не е само в банките, но във всички. Напълно вярно е , че голяма част от информацията от имотния регистър не отразява реалните цени на които са сключени съответните сделки, повечето договори за наеми също не отразяват реалните цени на които са сключени съответните сделки, счетоводните документи на част от фирмите също не отразяват реалните приходи от съответните имоти.... Тогава оценителите как да изведат реалната пазарна стойност на съответния имот, а банките да защитят интересите си?

Оценка:
-0 +1

1111
11 Отговор

До коментар #8 от "Питащ":


С две думи,цената на имота зависи само и единствено от твоята банка,която държи и ножа и сиренето/методиката и лихвата/ Всяка банка си има своя методика и своя лихва,така че,твоя имот има 5 цени в 5 банки !!! Ако платиш имота в брой /напр. 50 000/като физическо лице и ти останат в края на годината 2 500/нето/ то ти имаш доходност 5% чисти.Ако избереш да купиш имота чрез ю.л. или друга форма,то доходността ти може да варира от 0 до 50% да речем /за същия имот/ Истината е,че само добър счетоводител/одитор може да ти каже истинската цена на определен имот!Разликата е огромна от това да придобиеш имот като частно лице или като юридическо ...И никакво ходене по банки без счетоводител,нали?

Оценка:
-0 +0

Capitalizer
12 Отговор
Оп, дейността на оценителите не е ли регулирана от "Закон за независимите оценители". Сега от тази статия не разбирам, оценителите в България независими ли са или са послушни и следват специални инструкции на банките :)
Както казваше бай Тошо, поръчва музиката, тоя дето дава парите хе хе

Оценка:
-1 +0

Capitalizer
13 Отговор
При приходен метод, в опростения модел (директна капитализация), когато имаш стабилизиран годишен наем примерно, единственото, което е достатъчно да направиш е да разделиш този годишен наем на капитализационен множител (извлича се от пазара или се дефинира на база малко по сложни изчисления), още при този вид изчисление капитализационен множител може де се нарече - % доходност от имота при всички рискове. С други думи, ако годишния нетен наем (демек след разходите на наемодателя) е 1000 единици, а капитализациония множител е 6%, то 1000/0.06= индикативна стойност на имота изведена по метод на директната капитализация е прибл. 16 700 единици. Има дървени глави на по 60+ години - "оценители", които правят директна капитализация в нейна частна разновидност, но я налагат като правило, като ограничават полезния икономически живот на сградата с някакви измислени "нормативни срокове" за полезен живот на сградите, които са от архаични отменени документи от повече от 20 години. Но това е дълга тема.

Коментиран от #15


Оценка:
-0 +0

Bankomat
14 Отговор
А да питам един въпрос :)
Коя банка му отпуска края при оценяването най-много хех,
та да и набримчиме няколко ипотеки по неволя хе хе. Вижда се, че автора познава черната страна на банкирането.

Оценка:
-1 +0

Отговарящ
15 Отговор

До коментар #13 от "Capitalizer":


Capitalizer нещо много задълба в материята. От терминологията която използваш става ясно че хал хабер си нямаш от темата. И престанете с тоя гугъл транслейд.

Малко теория от математика за втори клас.
Делението е едно от четирите елементарни аритметични действия. С него се определя колко пъти едно число се съдържа в друго. Означава се със знака „:“. В калкулаторите и компютрите се използва знакът „/“.

Пример: 20 / 4 = 5\!\,

Чете се „20 делено на 4 е (равно на) 5“. Първото число се нарича делимо (числител), второто - делител (знаменател), а резултатът - частно. Ако двете числа се делят без остатък, те се наричат „кратни“. В противен случай резултатът се представя като частно и остатък или като десетична дроб.

Числата, които се умножават, се наричат множители, а резултатът — произведение.

Поздравления ти измисли пето аритметично действие - деление с множители.

Оценка:
-0 +1

Киселия чесън
16 Отговор
Закъсня баце... тая банка ес наричаше КТБ! ;)

Оценка:
-0 +1

ФАКТИ.БГ не толерира обидни коментари и спам. Некоректни коментари ще бъдат изтривани. Такива са тези, които съдържат нецензурни изрази, лични обиди и нападки, заплахи; нямат връзка с темата или са написани изцяло на език, различен от български.