„Сега е моментът, ако искате да сключите изгодна сделка за жилище.” Това са най-вероятно първите думи, които ще чуете при среща с брокер на недвижими имоти. Оставяйки настрана неговата лична заинтересованост да ви увещава за покупка на жилище, все пак той ще вземе комисионна между 2% и 3% от сделката, в думите му има голяма доза истина. Това сочат и данните, отразяващи състоянието на сектора.
След срива на цените на недвижимите имоти отпреди 7-8 години, те задържаха ниските си нива за доста дълъг период от време. По всичко личи обаче, че техният път нагоре отново е разчистен и през последните 12 месеца всички брокери на недвижими имоти отчитат по-чувствителни увеличения. На какво обаче се дължи това? Отговорът дават анализаторите на Първа инвестиционна банка.
Цената на жилищата, както и на всички други предлагани на пазара стоки и услуги, се формира на база икономическия модел на търсенето и предлагането. Казано по-просто, когато броят на желаещите да закупят жилище се увеличава по-бързо от броя предлагани имоти, продавачите увеличават цените, за да извлекат максимално големи ползи за себе си. Спецификата при жилищата е, че желаещите за покупка могат да се увеличат само за няколко седмици, докато строежът на сгради изисква техническо време от поне няколко месеца. Като прибавим и мудната държавна администрация, с която всеки строител се сблъсква, за да получи необходимите разрешения за строеж, процесът може да отнеме дори години.
Търсенето на жилища обаче е пряко обвързано с набавяното финансиране за покупка. Източниците за това са два: лични спестявания или банков кредит. След отчетен рекорд от БНБ при спестяванията на граждани и домакинства, последните данни на централната банка показват, че обемът на спестяванията им е 43.192 млрд. лв. в края на м. май и спрямо предходния месец те намаляват с 45 млн. лв. Основната причина за това са значително намалелите лихви по депозитите, което кара домакинствата да търсят по-доходоносни инвестиции за своите спестявания. Според последните публикувани от БНБ данни, през май 2016 г. спрямо май 2015 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове намалява с 0.66 пр.п. до 0.97%, а по тези в евро – с 0.55 пр.п. до 0.70%. В сравнение с април 2016 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се понижава с 0.20 пр.л., а по тези в евро – с 0.10 пр.п. След като депозитите са загубили своята привлекателност най-често спестяванията се използват за закупуване на първо жилище или второ с цел отдаване под наем и получаване на месечен доход.
Платежоспособното търсене на имоти е и пряко обвързано с лихвените условия по отпусканите жилищни кредити от банките. Колкото по-ниски са лихвите по тях, толкова по-привлекателни са за потребителите.
Сравнение на средите цени на жилища
в страната и средни лихви по отпускани жилищни кредити
Източник: БНБ и НСИ
На показаната графика виждаме как са се променяли средните пазарни цени на жилищата в страната на база квадратен метър през годините и какви са били към този момент лихвените нива по предлаганите жилищни кредити в лева. Виждаме, че от началото на 2000 г. лихвените нива по кредитите вървят надолу като периода 2006-2008 г. запазват нивата си около 8%. Намаляването на лихвите провокира повече потребители да започнат да търсят жилища, защото разходите им за изплащане на взетите кредити са ниски. Така породилото се платежоспособно търсене изпреварва предлагането и цената на жилищата започва да се покачва. След увеличаването на лихвените нива, регистрираме обратната тенденция - потребителите се въздържат от взимане на кредити и цените на жилищата рязко започват да падат.
Последните години сме свидетели на устойчива тенденция на намаляване на лихвите по предлаганите жилищни кредити. Според последните данни публикувани от БНБ, средният лихвен процент по жилищните кредити в лева през май 2016 г. в сравнение с май 2015 г. спада с 0.92 пр.п. до 5.03%, а по кредити в евро – с 0.68 пр.п. до 5.61%. През май 2016 г. спрямо април 2016 г. средният лихвен процент по жилищните кредити в левове се понижава с 0.08 пр.п., а по тези в евро – с 0.10 пр.п.
За съжаление, последните публикувани данни на НСИ за цената на жилищата са от края на 2014 г., но въпреки това те отчетливо показват, че намаляването на цените не само спира, но и те започват да се покачват. Такова се регистрира и в цените на обявяваните оферти в електронните сайтове за продажба на недвижими имоти. Повишаващият се интерес към покупката на имоти се забелязва отчетливо и от данните на Агенцията по вписванията. В периода януари-март тази година осъществените продажби в София са 5 149, което е повишение с малко над 7%.
От разгледаните данни ясно се вижда, че интересът към покупка на жилища започва все повече да нараства, а условията по финансиране на сделките са на рекордно ниски нива. Падащите лихвени нива по жилищните кредити се трансформират в повишаване на цените на жилищата. Към момента обаче се вижда, че падналите до рекордно ниски нива лихви, не са пренесли изцяло силата си върху цените на жилищата, а това изоставане ще се навакса през следващите месеци. Ето накратко и каква всъщност е реалната обосновка на брокерите на недвижими имоти да ви подканват към покупки. Условията, на които ще финансирате сделката си днес, ще бъдат почти без промяна през следващите поне 12 месеца, но цените на имотите ще вървят нагоре.